编者按:越来越多的开发商以责任自居,不断提高精装房比例,甚至有些开发商将精装修视为其核心竞争力。但实际的精装房是否与开发商宣传的一致?为什么精装修被越来越多的购房者所诟病?为了摸清精装修内幕,地产中国网记者历时数月调查,重磅推出《精装修内幕调查》系列文章,试图还原精装修真相。

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【地产中国网•独家调查】目前精装修项目在工程结束后,由于人力因素,开发商一般会采用3%-5%抽检的方式进行检验,即使有些开发商采取全检的办法,其效果也不理想,不免有“走形式”之嫌。那么,究竟该怎么检查才会避免各种问题的发生?

监管亟待细化

房师傅(北京)工程咨询有限公司副总经理张磊向记者介绍,精装修的监管体系主要有成本,材料,进度和设计四个方面,而质量过程管理尤为重要,很多装修问题是不可逆的,一旦装好了很难整改,除非全面拆除重新装修。

另一方面则是工程管理细化不足,很多项目的装修监管是由负责土建监理的团队来做的,缺乏装修管理经验,装修在具备使用功能外,美化生活环境的作用也是非常重要的,装修细节直接关系着业主对房屋的满意度,不少项目直观来看就有很多问题:地板地砖接缝粗糙,成品损坏,设计缺乏人性化等等,而这些问题完全可以在监管过程中予以杜绝。

此外则是过度分包的问题,由于在整个装修过程中涉及多个工种和多家承包单位,分包的越多则越难协调之间的关系,导致工序工种之间产生冲突,对最后的装修结果产生重大影响。

同时过度分包产生的另外一个就是成品保护。

于2013年底收房的王先生向记者讲述当时的情景:“入户门、冰箱、灶台等地方都有不同程度的‘硬伤’,这些东西都是我花钱买的,但却没有选择的余地,虽然不影响使用吧,可这东西天天都能看见,你说心里能不别扭吗?”

张磊告诉记者,成品保护做得到不到位,直接体现着一个开发企业的监管力度,由于装修工程不可能所有的部分同时完工,对于先完工的部分要予以一定程度的物理保护,以避免后续施工人员在施工过程中造成损坏,而过度分包则很大程度上提高了成品破坏率。

“招标”猫腻

“随着开发商对精装修部分越来越重视,越来越多的开发商会在交房之前请第三方验房机构先进行一次检验,解决掉部分问题,这是一个好的趋势,但在我们检验的时候却发现了一个很有意思的问题,不少项目每一栋楼的装修质量都不一样,明显可以看出不是同一个团队做的,而其中的好坏差别则是一天一地,质量最差的那一栋给人感觉好像不是这个项目的。” 北京优嘉优筑房地产咨询有限公司总经理庞永军告诉记者,这样的品质差异可以说根本不是一个层次,如果真靠实力招标,根本不沾边儿,这不免让人怀疑,这家装修公司和开发商的关系。

在工程招标方面,超过50万元人民币的工程则要公开招标,且投标单位不得少于三家。

一位监理过多个精装修项目的负责人告诉记者:“‘走后门’这事儿肯定有,不然这种水平根本不符合招标标准,但是这事儿根本不是我们能够左右的,活儿干的再烂你也得盯着,有时候是真着急,都想上去给他讲讲应该怎么干。”

“招标这事儿我去过,一些大型房企不会有什么问题,一方面是投标单位多,不容易作假,另一方对工程监管也严格,实力不行的单位他们也知道,所以很少参与这类招标,而一些中小房企情况就不一样了,尤其是投标人数少的,虽然公司名称不同,但实质都是一家单位,招标价格也低,这一类是最容易出现问题的。”从事装修行业将近30年的雷师傅告诉记者。

在中华人民共和国建设部、国家质量监督检验检疫总局联合颁布的《建筑装饰装修工程质量验收规范》对于明确指出:承担建筑装饰装修工程设计的单位应具备相应的资质,并应建立质量管理体系,由于设计原因造成的质量问题,应由设计单位负责。同时对抹灰工程和门窗工程有着明确的标准,但记者在实地暗访中所看到的与以上规范仍有一段距离。

由此带来的后期整改问题同样令人头疼,一些不可逆的缺陷只有重新装修,但很少会有开发商这样做,即使开发商愿意如此,由于装修材料是在施工过程中集体采购的,重新采购材料则需要不少的时间,如果在监管过程中能够一步到位,双方都会节省不少的精力。

正如庞永军所说,规范不在于多,而是在以怎样的力度监管实施,无论是行业标准还是国家标准,只要能坚决实施其中一个,现在精装房的整体情况就会好转很多。