近日,上海土地市场再次引起各方关注,9月份,上海住宅用地推地面积将超40万平方米,创年内单月推地新高。而在此背景下,一宗15个月前的“双料地王”却被爆出深陷囤地疑云。

实际上,近两年来,上海地王的去化情况并不理想。这宗上海长宁区新华路的单价、总价“双料地王”,自2013年5月被北京福润天成房地产有限公司(下称“福润天成”)以46亿元摘得后,至今已经有15个月了。而据记者多方了解,目前该项目依旧没有动工的迹象,甚至一度沦为废品收购站、停车场等。

“这块地目前还没有完全交付,开发商应该也有整体规划的考量。”第一太平戴维斯评估及专业顾问服务部董事甘启善认为,从现在的市场环境而言,拿地价格确实偏高。如果开发商资金不是很充足的话,有可能会影响其开发进度。地王项目体量大,通常会面临规划难度大和开发周期长的问题。在市场环境不断变化的形势下,一些高地价的地王项目或将面临更大的风险。

新华路地王梦魇

记者实地走访长宁区新华路地块时发现,这宗地块除了地面有明显的平整痕迹外,四周围墙封堵、大门紧锁,短期内并无动工的迹象。出让文件显示,这宗地东至上海市检察院第一分院,南至上海人民广播电台,西至凯旋路,北至安顺路89弄小区,出让面积40355平方米,规划建筑面积157377平方米,折合楼面地价29918元/平方米,用途为文体、商办用地。

而毗邻这宗地块的新华路街道71街坊8/3丘A1-10地块,同样为商办、文体用地。于今年4月被上海宝钢长宁置业有限公司以147600万元底价竞得,楼面地价仅为11438元/平方米。据悉,新华路街道周边的浦江大厦、锦海大厦、京河大厦是商住两用的,售价在3.2万~3.5万元/平方米之间,中高端的住宅售价在4.2万~4.8万元/平方米之间。

去年拿地的风光仍记忆犹新,时隔一年多,福润天成便陷入“地王闲置”的舆论漩涡。记者查阅出让文件发现,新华路街道地块约定土地为“分批交付”,但是土地出让价款需于合同签订之日起30个工作日内一次性付清,与交地时间无关。

“这块地拆迁后已经空置好几年了,直到去年被开发商拍下,但是之后也是音讯全无。”新华路街道附近一家中介公司的工作人员徐先生告诉记者,之前里面有建设过临时停车场,不久被叫停了。地块北侧的废品回收站是一家环保企业的临时仓库,已经营半年有余。

“福润天成高价拿地,当时是看重了这宗地块的地段价值,毕竟内环内的核心地块会越来越稀缺。另外,去年土地市场一片繁荣,地王刷新连连上演。福润天成作为首次进入上海的外来房企,不免用力过猛了些。”一位上海的本土开发商对此表示,但是交完地价款之后,后期的开发和建设才是重头戏,福润天成迟迟未动工或许还有资金链方面的一些压力。

虽然种种质疑未曾消弥,但是开发商依然按兵不动。这与其对于未来市场的判断不无关系,尤其是今年以来房地产市场整体下行,给这个项目带来了更多变数。与其冒险开工,倒不如继续观望。

国土资源部发布的《闲置土地处置办法》中明确规定:已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。按照国家规定,土地闲置满一年不满两年的,按出让价的20%征收土地闲置费;满两年依旧闲置的土地,政府可无偿收回。

未来何去何从

关于这块“双料”地王的囤地疑云,此前长宁区规划局曾回应,这幅地块牵扯到3个广播信号塔的拆除问题,此宗地块共分3次移交。其中71街坊1/2丘地块已于去年移交,71街坊16/2丘A块也已于今年5月交付,剩下的71街坊16/2丘B块将于明年移交。

但是时隔15个月,福润天成迟迟未动工,不免令外界揣测其有囤地的嫌疑。

据悉,福润天成是北京房企K2地产旗下的企业,而K2地产背靠的则是前身为北京华美地产集团的黄金湾投资集团。黄金湾投资集团擅长运营私募基金,而福润天成正是其私募基金运作指定的开发商。

福润天成依托黄金湾投资集团高价拿地底气十足,但是对于商办地块而言,后期的开发建设才是对开发商综合开发实力的最大考验。“规划开发是一个重要的原因。目前这块地还没有完全移交,实际开工的时间被一再拖延了。”甘启善认为,毕竟这块地体量很大,分割开发可能会对开发商的建设成本造成更大的压力。开发商会从整体开发和全局规划的角度来考量。

从K2地产在北京拿地情况来看,其并不是一家没有资金实力的开发商。但是开发商的实力能否承担土地长期闲置带来的压力是必须考虑的。甘启善指出,私募基金运作有一个退出的期限。开发时间越晚,私募基金的兑付风险可能会越大,项目预算的回报率也会受到影响。

以隆鑫地产为例,其去年底在青浦和嘉定以高溢价连拿两幅地块。然而时隔仅半年多,隆鑫地产就将两幅地块先后转卖,全身退出上海市场。“隆鑫地产应该也看到了上海房地产市场一些不明朗的因素,适时地退出其实也未尝不是一个明智的决定。”甘启善直言。

但是,项目久未开工,也可以看出开发商对未来项目入市的信心不足。周边商办地块的售价约4万元/平方米,超过2.9万元/平方米的楼面地价不免给其未来的盈利带来一定的隐患。目前上海商办用地的供应在不断走高,浦西办公楼的租金也呈现了下降的态势。新华路板块仍然以住宅为主,商业氛围并不是十分浓郁。可以说,该地块办公楼租金的增长潜力并不是很明显。

“由于上海的限购限贷政策并没有放开的迹象,开发商对于高端项目都有所顾忌,从近两年高端市场的去化情况来看,并不理想。”新城控股副总裁欧阳捷告诉记者。

显然,经过一段时间的培育,随着生活配套和交通条件的逐步完善,会更加有利于土地升值。不管是出租还是销售,未来的前景可能都会更好,开发商有可能在等待这个培育的周期。

“退一步讲,无论市场好坏,开发商囤地都是一个相对安全的选择。当市场向好时,开发商囤地可以期待一个更高的地价;当市场下行时,开发商出于对未来项目入市的担忧,也会选择暂时囤地,等待市场回暖。”德佑地产市场研究部主任陆骑麟表示,市中心的商办用地开发都是比较缓慢的,尤其是内环内的优质商办地块囤得时间越久,升值空间越大。在允许囤地的范围内,很多开发商都会选择囤地。