在“金九银十”的第一周(9月1日-9月7日),北京市的住宅网签量为3043套,环比回落44.78%,同比回落30.64%。对于这个信息,有两种不同的解读:有人认为,如此大的同比和环比降幅,说明楼市仍然低迷,预示成交量不会有明显增长,“金九银十”期间的楼市仍然惨淡。也有人认为,从今年的情况来看,9月第一周北京住宅网签量并不算低,虽然比8月第一周的3754套低,但高于7月第一周的2777套;另外,北京中秋节小长假的住宅新房成交量高于端午节小长假,这些信号都显示楼市开始复苏,成交量将继续温和回升。

全国的情况与北京相似,中原地产研究中心的统计的数据显示,中秋小长假的前两天,54个典型城市新建住宅签约量合计为7385套,预计小长假三天合计签约套数将达到1.1万套,比2013年中秋小长假成交量减少15%,却是今年以来最高的小长假签约量。

有人预期楼市仍然惨淡,有人预期楼市开始复苏,市场预期分歧如此之大,其实正预示了楼市的成交量不可能明显增长,“金九银十”期间的楼市仍然会是僵持局面。“僵持”是今年以来房地产市场的显著特点:居民购房意愿很低,而开发商不愿意降价,双方都在等待,相持不下,致使房地产市场成交量持续下降。现在看来,这样的局面一时难以改变。

从购房意愿来看,目前观望的气氛非常浓厚。中国青年报社会调查中心的一项调查显示,在27840名受访者之中,仅有9.0%明确近期打算购房。居民购房意愿低,一方面的原因是预期房价会下降,有74.4%的受访者看跌未来房价;另一方面的原因是购买力不足,有63.7%的受访者有购房需求但无购房能力。预期比较容易改变,但购买力难以改变。如果房价不降到更多人有能力购买的程度,那么,不管开发商和中介如何鼓动,购房意愿都不会有显著提升。

从开发商这一方来看,他们暂时没有全面降价的打算。开发商似乎对下半年的市场形势很有信心。他们如此表示,不管是否真有底气,都意味着短期内不会以降价作为主要策略。他们现在的主要策略是“让利”而不是“降价”,例如,给介绍人1%的佣金,免息分期首付,促销期内低价销售(之后就恢复到高价位),等等。这些让利措施实际上已经削减了他们的利润,但他们就是不肯直接降价。他们这样死扛着,一方面是意图改变市场预期进而增强市场购买意愿,另一方面是等待利好因素的出现。

但是,购买意愿受限于购买力,而利好因素也不会如他们所愿。他们之前期盼的利好因素是放松限购。他们等到了,但楼市并没有因为放松限购而出现明显的复苏。他们现在盼望的利好因素是放松限贷。但就算限贷政策放松,多套房的贷款也不会骤然增长,更不可能改变房地产市场的形势。目前,一些城市已经出现“断供”现象,一些投资者因为资金链紧张而停止还月供。这意味着,投资者贷款购买多套房的能力已经大大下降了,而银行对多套房贷款必然会更谨慎。

基于这些分析,我们的判断是:在“金九银十”时期,供求双方仍然会以观望为主;之后,就会有相当一部分开发商扛不住,因而被动或主动地降价。