2014年8月,市场对经济前景的悲观预期成为常态,习惯了“强刺激”,市场对于“微刺激”的状态仍在适应中。“市场出清”替代了“政府出清”,是导致悲观预期的主要原因。除此之外,信用风险不断暴露,也冲击着人们的心理预期;从行业生命周期角度看,经济发展到了产业集中整合的阶段,总量扩张放缓。

在房地产领域,宏观经济在政府“微刺激”政策作用下逐渐企稳但仍存下行风险,各项长效机制建设有序推进,放松或取消限购的城市进一步增多。虽然全国整体信贷未全面放松,但部分城市房地产信贷环境略有改善。加之房企加大促销力度,部分城市短期市场成交出现回升。

全国楼市成交反弹 价格继续下跌

凤凰网房产及中国房地产报联手编撰的《一线城市高端物业投资报告》显示,8月份全国100个城市新建住宅平均价格为10771元/平方米,环比下跌0.59%,这是连续第四个月出现环比下跌。不过,值得注意的是,8月份百城新建住宅价格的跌幅较上月收窄了0.22个百分点。新建住宅市场的成交量出现了轻微反弹,且有企稳迹象。8月份,全国主要54个城市住宅合计签约20.2万套,环比上涨9.24%。

从8月25日至31日一周内监测的39个城市商品房累计成交面积回升15%,其中23个城市环比上涨;累计成交面积较去年同期下降15%,同比下降的城市有27个。政策松绑扩围以及房企“以价换量”策略频出带动了这一周成交量继续上涨,但同比降幅亦继续扩大。分城市来看,这一周各类城市中,一二线城市累计成交量环比回升但同比仍有下降,一线城市环比剧增38.5%,同比下滑15.4%。

国家统计局9月9日发布的数据显示,今年1月~8月全国房地产开发投资额同比增长15.6%,增速比1月~7月提高了0.2个百分点;8月房地产开发景气指数为94.64,比7月提高0.07。值得注意的是,这是房地产投资增速等指标在今年年内的首次回升。

高端物业愈加低迷

作为“金九”的预热期,淡季8月的一线城市高端住宅市场表现愈加低迷,整体成交降幅扩大。成交套数环比下降24.9%,成交面积也有17.3%的降幅。

《一线城市高端物业投资报告》显示,上海、广州、深圳等高端住宅市场成交量均有不同程度的下滑,其中广州降幅最大,成交套数环比下降43.1%,深圳下挫32.3%,上海也有5.5%的小幅下降;而北京逆势复苏,成交量环比上月大增六成。

具体来看,8月份北京高端住宅市场凭借产品的稀缺性、较高的投资价值再次逆势复苏,环比上月大幅增长64.5%,不过相比去年同期仍有21.7%的下降,接下来的市场表现还要继续观察。

上海高端住宅市场成交回落明显,这主要是源于今年楼市整体表现不容乐观,自7月以来,开发商推盘节奏有所放缓。目前经济型别墅和性价比较高的市中心高端公寓最受市场青睐;占据稀缺滨江资源的高品质楼盘依然是高端市场的成交主力。

广州高端住宅市场整体呈现量跌价涨的态势,共成交179套,同环比分别大幅下挫43%和59.8%,均价为32080元/平方米,同比小幅上涨6.8%,环比上扬11.5%。其中,别墅成交量环比大降六成;高端公寓成交环比量跌价升,成交量环比也有近六成的大幅减少。

深圳方面,高端住宅市场量价齐跌,成交量环比下跌25.2%,成交均价微幅下挫1.2%。其中,别墅市场8月继续无新增供应,中海九号公馆(楼盘资料业主论坛)和懿花园成交量也均在下降,导致本月成交套数大幅下滑近六成;而高端公寓市场虽有新增供应,但受到备案滞后的影响,加之前期入市热销项目进入备案尾期,成交量下滑明显。