中国证券报记者从北京产权交易所、上海联合产权交易所获悉,目前中粮集团、上海中虹集团等房地产企业正在挂牌转让旗下资产。这些标的公司目前多拥有房地产项目,且挂牌公司评估值出现大幅溢价。不过,业内人士认为,在房地产市场萎靡的大背景下,这些项目成功脱手并不容易,其中上海中虹集团的镇江虹孚置业已是第二次挂牌。

经营不佳 负债繁重

中粮集团下属中粮置业投资有限公司和中粮英属维尔京群岛玖肆有限公司合计持有的上海中粮置业发展有限公司100%股权正在北京产权交易所挂牌转让。二者均持有上海中粮50%股权,挂牌价格均为17193.5万元。转让方要求,两部分股权须同时受让,这意味着接盘方要拿下这一项目至少须支付34387万元。上海中粮2013年实现营业收入1598.82万元,净利润470.43万元;今年上半年实现营业收入778.1万元,净利润224.34万元。意向受让方须承诺,代为一次性清偿标的企业所欠中粮集团的借款5413.26万元。

上海联合产权交易所项目信息显示,上海中虹(集团)有限公司持有的镇江虹孚置业有限公司100%股权及其对镇江虹孚21929万元债权正在挂牌转让,挂牌价格为34535.75万元。镇江虹孚2012年实现营业收入2012.31万元,净利润亏损226.85万元;2013年实现营业收入3657.09万元,净利润377.53万元;今年上半年实现营业收入2299.79万元,净利润111.42万元。镇江虹孚同样债务累累,主要债务为应付股东上海中虹集团21929万元。

上海华高房地产开发经营有限公司通过上海联合产权交易所挂牌转让上海华必达商贸有限公司100%股权及其对标的企业2845.95万元债权,挂牌价格为5725.47万元。华必达2012年以来均未实现营业收入,2012年净利润亏损95.07万元,2013年亏损104.35万元,今年前7月实现盈利40.55万元。

此外,烟台科信房地产开发有限公司持有的潍坊科信房地产开发有限公司100%股权及4593.03万元债权、北京京电房地产开发经营公司持有的北京华中园房地产开发有限公司50%股权也在上海联合产权交易所挂牌,挂牌价格分别为5932.67万元和5500万元。两公司近来未实现营业收入,连年亏损。

评估值大幅溢价

总体来看,这些标的公司均为小型企业,注册资本规模不大,华必达注册资本最少为80万元;上海中粮目前职工人数为6人,镇江虹孚为7人。与此同时,这些公司目前负债较高,盈利状况不理想,华必达近几年一直处于停业状态。由于这些标的公司旗下拥有房地产项目,资产评估出现大幅溢价。

以2014年5月31日为评估基准日,镇江虹孚资产总计账面值为25279.08万元,评估值为36556.41万元;净资产账面值为2730.17万元,评估值为14007.5万元,溢价超过4倍。以2014年7月31日为评估基准日,华必达资产总计账面值为3079.02万元,评估值为5725.5万元;净资产账面值为233.03万元,评估值为2879.52万元,溢价超过11倍。

产生如此高溢价,与这些公司目前拥有的房地产项目不无关系。镇江虹孚投资开发的“美馨嘉园”项目一期产品类型涵盖联排住宅、小户型公寓和商业部分,目前一期销售已达50%。二期拟建高层住宅、幼托和商业,预计2016年完成项目开发,2018年销售完成。华必达主要资产为在建工程中的房屋建筑物,位于上海市外青松公路5086号,记载土地面积为16173平方米,房屋建筑面积为23036.07平方米。

不过,业内人士表示,目前房地产市场不景气,房地产公司股权项目在产权市场也遭到冷遇。以镇江虹孚为例,本次挂牌为第二次挂牌,且转让价在首次挂牌价基础上下浮了10%。