8月10日,北京香格里拉酒店二层大宴会厅里几乎座无虚席,位于北京西部门头沟区的新项目西山艺境正在这里举行首次亮相活动。

“活动已经开始了,您要是现在过来的话应该也来得及。”会场外,不断有该项目销售人员接到客户想来参加活动的电话。

这个位于北京西六环外门头沟区的新盘,预计将于10月正式入市,据接近该项目的人士介绍,目前该项目初定的毛坯房销售均价是洋房3万元/平方米,别墅4万元/平方米。

“去年10月,均价3万可以买到北五环旁一个精装修的中端项目,但一年之后,几乎同样的价格我却只能买到六环外的房子。”购房者李先生无奈地表示。他同时对《第一财经日报》记者透露,有朋友告诉他,之前错过的那个北五环项目,据说3期均价要卖到4.5万~4.8万元/平方米。

房价涨幅居首

“你可以不信,但别后悔。”8月8日,华远地产董事长任志强再度“开炮”,“要保证地方债能够运转起来,政府还是要靠土地多赚一点,越是审计地方财政和地方债,越是要想办法拿土地去赚,去堵这个窟窿,所以它要激发老百姓的消费能力,这就意味着大家可能更想买房子了。”

对于北京的房价,泰禾集团董事长黄其森同样也很乐观。他的判断是,虽然无法预测房价能涨多少,但“有一点很明确,房价一定不会跌,尤其是在北京这样的一线城市”。

数据统计似乎又一次证实了任志强们的判断。

中国房地产指数系统最新发布的2013年7月十大城市房地产价格指数(十大城市涵盖北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都)显示,十大城市综合指数(新房)同比全部上涨,环比涨幅开始扩大,同比涨幅继续扩大。环比来看,十大城市平均环比涨幅为0.96%,涨幅较上月扩大0.07个百分点,10个城市继续全部上涨。同比来看,平均涨幅为8.81%,较上月扩大0.78个百分点,10个城市仍全部上涨。

其中北京涨幅达17.05%,涨幅超过今年上半年房价涨势迅猛的广州、深圳,位居10个城市的首位。

房价上涨的同时,北京楼市的成交量在“日光盘”次第出现的带动下也不断攀升。

据链家地产市场研究部统计,8月1日~14日,北京新建商品住宅(含保障房)成交4806套,环比上月同期上涨50.3%,同比去年同期下降20%。扣除保障房后,纯商品住宅成交4417套,环比上涨50.3%,同比7.1%。

“北京执行‘国五条’最严厉,但无论是20%的个税政策也好,单身限购也好,直接限价也好,以及最近上调二手房过户指导价等,仍然无法真正遏制房价的上涨。”据21世纪不动产分析师张磊介绍,北京的新房市场已经很长时间处于供不应求状态,而二手房成交量虽有波动,但总体已呈现恢复的态势。

长效调控机制5年内难出台

“人口增长、国民收入增加、城市化发展、国际需求等因素都会提高房地产市场的需求,同时房地产又受稀缺性、垄断性、基本价值的不确定性等供给因素的制约。”对于房价的上涨,央行调查统计司司长盛松成就撰文指出,房地产价格取决于供需状况。

“影响房地产供给的因素主要有:房地产的自身价格、生产的成本、生产的技术水平、相关商品的价格、生产要素的拥有量、生产者对未来的预期等。影响房地产需求的因素主要有:商品自身价格、替代品与互补品的价格、消费者的收入水平、消费者的偏好、消费者的预期等。”他认为作为商品的一种,房产的价格由其供需关系决定:即供大于求,价格下降;求大于供,价格上升;供求平衡,价格稳定。

对此,中国社科院此前发布的房地产蓝皮书认为,国内大城市房地产供需不平衡。

“从经济学的角度上讲,不论是即将出台的房产税抑或是限购、限贷,从本质上解决不了深层次的供需矛盾。而中国房地产真正的出路,还应该是通过加大保障房供给力度,来弥合供需矛盾,用市场的理性模式来满足人们的基本需求。”基于此,该蓝皮书预言,房价仍将继续攀升。

“虽然限购限贷不会退出,但是总体而言房地产的调控政策趋于平稳。”中原地产市场研究部总监张大伟也认为,从温州等地方政府的行动可以看出,政策局部松动的可能性很大,楼市调控措施将逐渐回归市场化。

张大伟表示,虽然这些微调松动的政策,在实际执行中对市场直接影响不大,但累计多次后,将对购房者入市积极性及开发商定价心理等有非常大的影响作用。因此,他也预计,“下半年房价将面临非常大的上涨压力。”

8月13日,中国房地产协会副会长朱中一对外称,房地产调控长效机制已形成草案,长效机制对现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革,房产税将是长效机制的重要组成部分之一。但他同时指出,“长效机制没有5年时间难以出台。”

“如果房地产长效机制真的5年内都不能出台,那么未来5年,至少前4年房价都会是持续上涨。”张磊判断。插图/苏益