京华时报制图吴尚楠

虽然房地产交易市场的低迷已经传导至土地市场,使得一些地块流标。不过,截至9月15日,今年的土地收入依然达到了1532亿元,与去年同期相比上涨39%,创自2004年土地招拍挂以来同期土地出让金额最高纪录。其中住宅用地共成交37宗,规划总建筑面积为679万平方米,卖地总收入达974亿元,与去年同期相比上涨25%。

120宗地块成交

今年以来,房地产交易市场持续低温,房企拿地的态度也日趋谨慎,但土地收入依然较为乐观。据亚豪机构统计数据显示,截至9月15日,北京土地市场共成交120宗地块,卖地收入达1532亿元。

对此,亚豪机构市场总监郭毅分析,今年以来全国范围内的楼市降温,使得众多三四线城市深陷库存和消化危机中,楼市风险大幅增加,开发商出于规避风险和追求利润最大化的考量,开始重新进行战略布局,逐渐退出三四线城市,回归市场需求更高、未来发展潜力巨大的一二线城市。北京作为一线城市,随着多家标杆房企的回归,使得本就供应紧张的土地市场竞争变得更加激烈,土地价格被不断推高,是今年卖地收入创新高的主要原因。

另外,去年火爆的市场成交行情,使得各大房企全年销售目标超额完成,相对宽裕的资金面促使标杆房企在土地市场上积极“补仓”,而年初北京土地市场加大推地力度,大量优质地块被密集推出,更是助推了房企拿地热情,也促使北京土地市场出让金额创新高。

另外,从北京土地成交特征来看,通州、大兴、房山、顺义这四个重点新城依然是全市土地成交的主力,共成交38宗经营性用地,占全市总成交量的51%。其中通州区以成交13宗地块位居首位,成交总金额为189亿,较去年同期增加56亿,而以往的供地大户房山区,截至9月15日,仅出让8宗经营性用地,成交金额为85亿,与去年同期相比下降近百亿。

土地市场先抑后扬

就今年的土地市场而言,整体呈现出了先抑后扬局面。

根据亚豪机构统计,年初北京土地市场延续2013年火热态势,前4个月北京共成交49宗经营性用地,土地出让面积合计为644万平方米,累计土地出让金达1041亿元。5月,受楼市持续低迷成交影响,土地市场明显降温。据统计,北京土地市场从5月至今共成交26宗经营性用地,累计土地出让金额仅474亿元。而从住宅用地的出让情况来看,也呈现出先热后冷的局面。据统计,北京土地市场自前4个月成交30宗居住类用地后,五六月均无居住类用地成交,而7月至今也仅成交7宗居住类用地,除西城区华嘉胡同地块外,其余均以低溢价率成交。

郭毅表示,房地产行业的低迷成交从年后一直持续到现在,市场销售放缓、国内信贷资金延续紧缩常态的现状,让房企资金使用成本和融资难度明显增加,多数房企自身现金流备受考验,如何“去库存化”已成为现阶段房企销售的主旋律。在此情形下,尽管开发商出于持续经营的考虑仍有拿地意愿,但除了“财大气粗”的国企央企外,大多数开发商在现金流的压力下,对拿地普遍显得有心无力,致使下半年土地市场不乏流拍和底价成交现象。

房企拿地趋于谨慎

值得关注的一点是,和去年大手笔抢地相比,今年房企拿地的节奏显然更为谨慎。中原地产市场研究部统计数据显示,二十大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,4-8月连续5个月不足200亿,最近3个月更是在百亿周围徘徊。9月上半月,二十大房企仅万科与万达分别拿地9亿左右,合计仅拿地18.34亿。截至目前,前9月,二十大标杆房企合计拿地仅1873亿,相比2013年同期的3698亿,减少了1825亿,同比减少幅度高达49%。

中原地产首席分析师张大伟

认为,从目前市场趋势看,四季度房企拿地有可能继续萎缩。企业全面进入保守状态。标杆房企不拿地,主要是因为去库存,但不拿地的举动对土地市场的影响越来越大,逐渐地方政府的财政压力也有增加。

郭毅称,随着政府调控政策仍坚持限购并无放松,预计下半年房地产下行局面难以扭转,未来一段时间,房企在全年销售业绩和银行按揭等压力下,对现金流的把控将更为严格和谨慎,拿地可能会更有针对性,促使土地市场整体保持平稳。