随着金九银十的到来,北京楼市迎来一年中最重要的销售“窗口期”。来自机构统计显示,9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售,开盘数量有望创造今年来的月度新高。从9月入市项目定价来看,虽然自今年年初预售限价已基本放开,但谨慎仍是目前市场基调,以价换量已经成为市场共识。

□供应开发商加速推货

根据亚豪机构统计数据显示,9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售,其中包括东亚尚品台湖、尚峯壹號、远洋万和四季等在内的19个纯新盘,以及包括中信府、首开缇香郡、华业东方玫瑰等在内的20个老项目后期。9月的开盘项目数量有望创造今年来的月度新高。

从计划开盘项目的位置来看,39个项目当中仅有4个位于五环以内,而当前商品住宅库存、当中近90%的存量均位于五环以外。业内人士表示,9月市场供应大增的原因在于今年上半年大量房企没有完成既定的销售业绩目标,在2014年度已经过去2/3的节点上,各大房企项目不得不加快推盘节奏、调整定价策略以完成全年销售计划。

根据亚豪机构数据显示,10月北京商品住宅市场预计仅有22个项目(包含一个自住房)入市销售,其中包括中建·国际公馆、北京城建·北京密码、方庄公馆等12个纯新盘,以及泛海国际、常楹公元·自由派、首创·澜茵山等10个老项目后期。10月预计入市项目中,有多个位于海淀区以及朝阳区的中高端项目,包括泛海国际、华润万橡府以及紫玉公馆等,另外10月预计入市项目中还有部分商住类产品,包括元都尚街、常楹公元·自由派、北京城建·北京密码等,这类产品以其不限购的优势在前期市场中贡献了不少销量,随着更多的普宅类项目纷纷调低价格,商住产品也难以独善其身,不得不随行就市做出一定调整。

□成交

新房成交出现回暖信号

一年已过大半,在2014年“金九银十”最后成交窗口期到来之际,北京楼市在过去的9个多月里,交出的成交量答卷如何?伟业我爱我家市场研究院特别统计了2009年至今这一时间段的年度成交数据。

数据显示,在今年已经过去的256天里,北京市住宅成交总量为116342套,比去年大幅下滑43%;成交总量、新房成交量、二手房成交量,三项数值均创6年来新低,且低于过去5年平均水平。就全国市场而言,上海易居房地产研究院9月17日发布了《9月份前15日典型城市新建商品住宅成交报告》。报告指出,9月1日-15日,20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下跌约6%。9月份上半场“金九”成色较淡,或拖累9月整个行情。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,在市场各方还在纷扰争执2014年楼市调整力度的同时,北京楼市的客观数据已经给出了最直观的答案。在“长效机制”不断推进、信贷收紧、宏观经济增速放缓等因素的综合影响下,即使有着“京津冀一体化”的概念性利好、北京市土地价格依然上涨等对房价有支撑影响的因素作用,市场本身却已经做出了最清楚的反应。胡景晖表示,从目前市场的情况来看,今年北京市的年度成交量将很可能是近年来的新低。不过,在近期一些新项目热销的刺激下,北京新房成交有所回暖。统计数据显示,9月1日-15日北京商品住宅(不含自住房)共实现成交2702套,成交面积27.5万平米,与上月同期基本持平,这一数据也创造了4月以来同期的新高。同时,9月上半月北京商品住宅(扣除自住房部分)成交均价为25705元/平方米,基本与上月同期持平。

□策略

低价走量成共识

9月初入市的几个项目中,谨慎定价成为共同的选择。与此同时,一成首付、利率优惠等措施也成为房企揽客的重要手段。中原地产首席分析师张大伟表示,在目前蓄客、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下,唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。

亚豪机构的统计数据显示,已公布售价的9月入市项目中,像首开·香溪郡开盘均价仅为20000元/平方米,甚至低于同为东坝生活圈的自住商品房;纯新盘东亚尚品台湖的商住产品预售价仅为16500元/平方米起,是台湖区域报价最低的项目,而房山几个计划上市的住宅项目,包括纯新盘五和万科长阳天地,以及老项目建邦华庭,整体报价水平也仅为19000-22000元/平方米,区域整体定价基本回归至去年同期水平。

事实上,在8月入市项目当中,只有少量项目仍保持大批次推盘节奏,像华润橡树湾项目一次推出506套房源,合生世界村单次推盘量516套;更多的项目开始执行小批次推盘的策略,其中12个项目单次推盘项目在百套以内,像亦庄金茂悦一次仅推出60套房源,首开常青藤则是分两次开盘,单次推盘分别为87套、60套。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,在“去库存”已成为市场主要压力的前提下,无论是大批次还是小批次推盘其目的都是为了“走量”。其中能一次推出较多房源的多为纯新盘或商住类项目,其定价比较灵活,能够容易地通过较低的定价来换取市场销量;而小批次推盘的多为老项目后期或中高端项目,这类策略一方面是项目对于目前市场需求量与价格接受度的试探,另一方面则是为营造“日光”、“开盘售罄”的市场繁荣,为后期销售形成助力。

□预计

9月份房价依然面临下滑的压力

上海易居房地产研究院根据国家统计局9月18日公布的《2014年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均,计算得知,8月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅1.2%,延续了5月份开始的下跌态势,且跌幅明显扩大,相比7月跌幅扩大了0.2个百分点。而同比涨幅0.5%,相比7月份大幅回落2.0个百分点。

70城房价指数指标从2005年开始使用,如此计算,今年8月房价环比跌幅不仅创下了2008年以来的历史新高,同时也创下了近十年的最大。

多家机构对下半年房地产市场却并未抱有太大的乐观情绪。优选财富投资研究中心近日对房地产市场调查显示,本轮房地产调整属于自身原因,主要是房价过快上涨与居民购买力严重脱节,加上市场供需矛盾变化引起的,本轮调整的持续时间会更长一些,可能会持续到今年四季度。

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析称,从房企角度看,在九十月份的降价促销力度会加大。而从城市的角度看,房价下跌会使得救市和刺激的力度加大。从金融层面看,央行和银监会也会加快引导商业银行放松房贷,尤其是首套贷款。当前楼市调控的基本思路是确定的:保持市场和预期的稳定,预计9月份房价依然面临下滑的压力,原因是:信贷环境没有得到实质性的放宽;9月份房企为了加大去库存的力度,也会主动进行降价;全国楼市降温态势具有一定的惯性;8月房价下跌会继续加重观望情绪。总体上看,楼市降温态势依然会持续一段时间。