原标题:沪房贷新政:银行总行不可能下发细则 7折可期

央行上海总部工作人员确认,目前执行的标准并不存在从“普通商品住房”放宽到“商品住房”的情况。这也就意味着,“非普通住房”的人士将无法享受首套房贷的优惠。

央行于9月30日公布的房贷政策的影响力至今仍在发酵。

国庆后,从各大银行总部发出的房贷政策也相继落地,建行、招行、兴业、中行等都纷纷发文表明态度,将贯彻央行精神。

记者采访获得的最新情况显示,即使目前还没发文落实的多家银行,总部也都早已将文件下发给各分行,然后再由分行方面具体落实。

其中,交通银行虽没发文表态,但其上海总部对理财记者表示:“9月30日之后,已第一时间将文件转发给各级分行,各分行细则正在落实中。”

浦发银行等也表示已发布相关口径,积极支持居民家庭合理的住房贷款需求,优化业务受理流程,提高审批和放款效率,合理确定贷款利率等。

总行划底线,分支行灵活处理

市场似乎仍翘首以盼各大银行将出台的“分行细则”。

而事实上,即使未来分行细则一一落实,具体到每家支行的做法仍将不会完全相同,这也就意味着,对于购房者而言,期待总行或分行细则出台的愿望可能落空。

农业银行上海地区某从事房贷业务的工作人员表示:“所谓的‘房贷细则’并不会自上而下下发,总行也不会给出利率折扣。相反,总行给的往往都是最低底线,分行和支行只会在此基础上往上走。”

“实际情况是,银行总行不可能下发媒体期待的“细则”,只可能将监管部门划定的红线、确定的基本原则下发,要求分行不得踩线,至于分行具体针对什么人、执行几折利率,总行不会管,也不能管——管得太多分行就没有做业务的能动性了。”

记者在采访中了解到,很多银行的房贷业务具体到分行及支行,确实具有更多的灵活性。

浙商银行总行近日公布了最新的个人住房贷款信贷政策,新政策于10月15日起执行。除了贯彻央行的基本精神,放开了之前“认房又认贷”的首套认定标准之外,该行最大的特点就是名下房贷余额为零的家庭申请贷款购买别墅、排屋等“非普通商品住房”也可享受首套房政策,首付比例不低于50%,贷款利率下限为基准利率的0.85倍,同时根据近年来房地产价格的变化情况,将非普通商品住房(除别墅、排屋)的价值标准明确为500万元及以上。

尽管如此,对上海地区的购房者来说,这仍然是一块触不可及的蛋糕。

10月15日,央行上海总部工作人员再次向理财周报记者确认,目前执行的是9月30日央行总行统一的标准,并不存在将标准从“普通商品住房”放宽到“商品住房”的情况。这也就意味着,上海地区购买“非普通住房”的人士将无法享受首套房贷的优惠。

上海普通商品住房标准是在2012年3月1日起执行的,标准包括“单套建筑面积在140平方米以下”、“内环线以内的低于330万元/套,内环线与外环线之间的低于200万元/套,外环线以外的低于160万元/套”等。

记者从浙商银行处证实,上海地区的细则还没出,具体还是要看地方分行规定。

某大行银行业内人士也认为,总行甚至分行层面不会给出所谓“折扣率”,还有一个原因,就是不敢随便承诺。

“银行具体执行的房贷政策是因时因势而变——今天市场都是基准,没有特殊原因不可能给7折。但明天市场都是7折,我还要坚守基准,只能说明不想做了。但是一旦总行对外表态最低执行几折,且不加任何条件,那所有客户都冲上门要最低利率,业务就没办法做了。因此,总行的表态必须给分行留空间,分行又必须给支行留空间。”

此外,同一分行的口径之下,支行得到的信息也有所不同。

招商银行上海地区某支行表示,商贷满100万元就可以享受95折优惠,而该银行另一家支行则表示需要购买一定数量的理财产品才能9.5折,并且有知情人爆料称,这种理财产品是不保本的,出现亏损的可能性不小。

从这个意义来说,购房者若想了解真正有用的信息,还需直接从支行网点下手,了解支行具体的执行标准,并且这个标准“是动态的。”

7折利率长期可期

虽然各银行上海分行还没有明确“细则”,但央行上海总部对“非普通住房”的这“一纸禁令”已为上海楼市定下基调。

此外,理财周报记者上周曾报道上海地区目前最低折扣为9.5折,这一情况现在仍没有太大变动。此外,今年年内,折扣料也并不会有太大的下降空间。

上海某银行人士在接受采访时表示:“银行2014年的房贷经营指标已经于年初确定,那时大家都没有预期到7折利率这件事,这时候突然降低利率,直接影响年度指标。”

“短期内,7折利率不可能,市场定价都很高,目前能拿到基准就算不错,市场价格回落需要过程。”

但该人士也指出,中长期看,比如6个月到一年左右,7折利率是可期的。

“一是当前经济下行,对银行来说最重要的不是挣钱,而是控制风险,在风险可控的前提下获得稳定的收益,就零售业务而言,消费贷款需求受到经济影响不可能很旺盛,个人按揭贷款恰是非常合适的贷款发放标的——风险低、收益稳定,因此银行将贷款规模向个人房贷倾斜不是不可能。二是因为明年银行可以重新修订经营指标。以上两个原因将提升贷款供给,降低价格。”

此外,记者了解到,首付最低3成、利率最低7折政策在2008-2009年就相继出台了。而近年来房贷政策调整,对于“首套房”的政策并没有变化,这次变化的是对“二套房”的认定标准。

“只是在实际执行过程中,由于监管部门对房贷的偏好越来越紧,加上经济上行过程中银行有更优质的资产项目,贷款规模紧张等诸多因素交织,使得实际能够获得最低的人越来越少。”

无论如何,监管政策已释放出了明确支持房地产贷款的信号。“银行不用偷偷摸摸放房贷,房地产又一个春天即将到来。”

但多位业内人士表示,并不建议购房者等待7折利率,因为“房价上涨速度绝对快于利率下降速度。”