住建部、财政部、人民银行等三部委近日发布的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,与此前央行发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(“央四条”)有异曲同工之妙,即降低首套住房和改善型住房贷款成本,助推住房消费金融发展,做实居民合理住房需求,实现楼市去库存、去泡沫,缓冲经济下行过程中企业投资意愿迅速下降、被动产能收缩和抵押物价值下跌,对稳定经济关键指标、经济底线增速和金融信贷质量的冲击。

“央四条”提出了盘活存量房贷资源(“还清再贷”和MBS)、发行专项金融债券等措施。这些措施不仅从增量和存量两个角度,增加银行可贷资金的供给,缓解了房贷对银行流动性的压力,而且能将银行低收益存量房贷置换出来,可以激励银行发放低成本的住房贷款。然而,旨在增加房贷资金供给的MBS和定向增加低成本房贷资金的专项金融债券,事实上难以在中短期内担当大任。在金融市场不发达、利率市场化不够、机构投资者不成熟的情况下,MBS难以快速生根和壮大。

更重要的是,MBS能够为市场投资者认可和接受,前提是给投资者的收益率要足够高。自2005年开展试点以来,MBS在我国总共才出了3单,而且每一单都贴着招标利率的上限(大概在5%-6%之间)。MBS的收益率居然如此之高,可见其接受度是比较低的。那么,目前在社会无风险收益率居高不下、支持MBS未来收益的现金流(租金收入和房价增值收益)可能下降的情况下,MBS只有给出更高的收益率才能为投资者接受。

而更高的收益率是担保方(或打包银行)无法接受的,也是实际收益无法保障的。而由于“定向宽松”限制银行间市场资金量,再加上较长的审批和发行周期,发行专项金融债券也难当大任。因此,无论从增加住房可贷资金,还是降低房贷成本,都只能将MBS和发行专项金融债券放在中长期改革范畴来理解其效应。

当前最关键的是增加规模化低成本的可贷资金,而住房公积金无疑是最佳选择之一。从资金规模上看,截至2014年3月,全国实际缴存住房公积金职工达1.06亿人,缴存总额6.47万亿元,沉淀的余额就有3.27万亿元。也就是说,全国范围内公积金闲置的比例高达50%,而目前存量个人住房贷款也仅仅才10万亿元,闲置公积金相当于存量房贷的1/3强。

再看资金成本,公积金专户存款利率仅为2.33%,不仅低于同期限一般存款利率,更低于大众理财收益率。而公积金本身就是政策性住房金融,一贯实行“低存低贷”的原则。如果将这一大笔低廉的资金与合理住房需求(如首次购房和改善购房)对接起来的话,无疑将极大降低购房者的贷款成本。但是,目前公积金奉行“属地化”封闭运营原则,造成各地利用强度(贷款/缴存总额)反差太大,大城市和东部地区利用强度大,而中小城市和西部地区利用强度小,无法像银行资金一样在各地之间调剂余缺。所以,一边是类似于广州、厦门等地因公积金“额度荒”不得不限制提取和贷款;一边是广大中小城市公积金大量闲置,躺在账户上睡大觉。

因此,此次“公积金贷款新政”有两个目的:一是当地公积金要充分利用,降低合理住房需求的购置成本;二是调剂公积金在地区间的不平衡。贷款申请最低公积金缴存期从原来的12个月降到6个月、贷款发放率低于85%的城市提高公积金贷款额度、高于85%的要做好“组合贷款”等,都是为了充分利用,降低本地合理住房需求的贷款成本。而实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,并推进异地贷款业务的规定,则是为了调剂公积金在地区间的不平衡。

就目前来看,第一个目的相对容易实现,第二个目的实现起来比较难。基于公积金属于缴存个人的基本原则,当个人因工作变动和家庭搬迁而离开缴存地时,正常的转移接续已经在全国主要城市实现。关键是公积金能够像银行间资金拆借一样,异地互认和互贷,这才能调剂余缺,让公积金在全国范围内流动起来,发挥供应低成本房贷资金的作用。但是,由于此举会减少流出地的缴存余额,降低增值收益,不仅降低对于地方保障房建设、农田水利和义务教育等方面的支持,也减少了地方公积金中心可支配的管理费用,地方在这方面的积极性不足。

因此,应该在公积金专户存款利率和社会平均收益率之间,应建立一种流入流出的补偿机制,这样既能增加缴存者的利息收入,也能增加公积金的增值收益,还能发挥低成本资金的作用,降低房贷成本。既然社保资金可以克服重重障碍,实现跨区域流动,发挥政策性住房金融的公积金具有大社保资金的范畴,也应当顺应人口流动的趋势,实现跨区域流动。