电商兴起导致商铺比以前难卖。

租金下滑售价跌 商铺变现越来越困难 分析称后市或有更多商铺持有者恶意套现

要钱不要铺!记者从广州小贷行业内部了解到,商铺类抵押贷款违约率近期出现暴增,融资方宁愿不还钱,将商铺这一抵押物“甩”给小贷公司,小贷公司放贷放成了“铺主”。为此,已经有小贷公司暂停接受商铺作为抵押物。地产业内人士对记者分析称,目前由于巨量商业供应压顶,且受到电商及经济疲软冲击,无论在一手还是二手市场上,商铺的售卖都十分困难,且商铺招租同样困难,租金面临走低的趋势。在流动性不足的情况下,未来或出现更多商铺持有者恶意套现。

案例

评估价单价6万

3.5万仍难出手

近日,广州某小贷公司的负责人陈先生(化名)向记者诉苦称,其一单以商铺为抵押物的贷款不幸“踩雷”,贷款人由于目前无法偿还本息,不得不处置其抵押物。

据了解,贷款人购入白云区三元里某住宅区的临街商铺后,本欲在五一黄金周出手该商铺以回笼资金。该商铺去年成交价为6万元/平方米,但今年五一长假价格降至5万元/平方米仍无人问津。

急需资金的业主转而以商铺作为抵押向银行借款。虽然银行当时给出的评估价仍为6万元/平方米,但却以各种理由拒绝借钱,所以其不得不转而求助于小贷公司。

“该商铺楼上的住宅都卖到2万~2.8万元/平方米,因此我们公司按3万元/平方米的抵押价格为其提供了贷款。但从今年7月起,贷款人就开始欠息。无奈之下我们只好启动抵押物处置。”陈先生说。

进入处置阶段后,陈先生发现,在目前的市场环境下,商铺处置远比一般住宅类抵押物更为艰难。“降到3.5万元/平方米还是没人要,现在我们准备降到成本价3万元/平方米出售,要是再卖不出,就要亏钱了。”

现象

融资方放弃抵押物变相套现

商业地产估价泡沫的隐忧渐渐蔓延至金融行业。记者调查发现,作为企业和银行融资过渡的桥梁,广州小贷行业近期出现商铺类抵押贷款违约率暴增情况。

除了上述案例外,广州另一家小贷公司人士也表示,今年已遇上4单商铺抵押违约的贷款。“下半年尤其严重。这种情况在去年还没见过。”

有业内人士指出,由于商铺、写字楼甚至别墅等估价虚高、流动性前景不佳,此前抵押给小贷公司的折价率在七折左右,因此不少融资方宁愿不还钱,变相卖给小贷公司套现。

广东南方金融创新研究院特约观察员罗浩杰对记者表示,由于商铺、别墅和写字楼评估价格虚高,变现越来越难,因此在小贷市场上,以商铺作为抵押的贷款利率开始走高,从以前月息2%左右上行到2.5%。

业内资深人士曾良骃也对记者表示,在资产价格下行的预期下,商业地产的流动性和前景比住宅类地产更差,因此民间借贷行业大部分都已不接受这类抵押物。

溯因

租金低变现难 “赚钱效应”大减

记者发现,在二手房市场上,商铺逐渐从“香饽饽”变成“烫手山芋”。

“二手商铺相对比较难卖,超过一成放卖二手商铺的投资客是平买平卖。”满堂红高级经理周峰介绍说。

一手商铺的售卖情况同样遇冷。“从去年到现在,80%的商场和商铺的销售都非常不好。”中原地产项目部总经理黄韬表示,“和去年同期相比,住宅均价降幅不会超过10%,但商铺同质可比降幅至少在15%以上。”

租金方面,由于商铺招商困难,黄韬表示,从去年到今年,广州市整体的租金已停涨,而往年“至少每年需要有超过通胀的租金递增”。部分商场则直接出现租金下降。广东流通业商会执行会长黄文杰表示,中华广场首层租金2009年已达1200元/平方米,而五年过去了,现在的租金仅在900元/平方米左右。

受电商冲击和供应量过大的影响,投资商铺的“赚钱效应”已大为减弱,业内人士认为,这一“泡沫”要想完全消化,可能还需要数年。

后市

供应量超大 商业地产有风险

一个曾多次购买商铺的广州企业主对记者表示,他认为现在实体经济受电商影响较大,商铺租金回报率迟迟不见涨,购买商铺已没有了“闭着眼睛就赚钱”的效应。

与投资客“用脚投票”、商铺投资遭遇困境形成鲜明对比的是,仍有很多城市在跑马圈地、大建新的城市综合体或大型购物中心。

据戴德梁行等机构统计,2014年广州将新增商场面积56万平方米,接近目前存量面积的1/3。如果以过去5年年均消化10万至13万平方米计算,仅今年的新增供应就要4~5年才能消化完毕。业内人士分析称,在商铺供应量如此之大,需求相对较弱的情况下,为了能够达到快速回笼资金,未来不排除出现更多商铺持有者恶意套现,甚至开发商恶意套现的例子。

黄文杰介绍说,除了在小贷公司进行套现,之前商铺的出售中曾经出现过开发商自己资金困难,向银行贷款比较难的时候,找一些买家,故意签非常高价的买卖合同,向银行做个人按揭,回笼资金后直接把商铺扔给银行的例子。

黄韬表示,今年和明年将是广州市新商铺和商场交楼高峰期和经营初期,不排除出现更多的商业地产危机的可能。

新闻链接

“风险严重”

信托公司急增资

四季度兑付压力大 防“爆煲”成主要任务

在风险加大、监管趋严的背景下,今年以来多家信托公司频掀增资潮。继中信信托大手笔增资88亿元成为行业百亿巨无霸后,新华信托又传出有18亿元增资计划。这两家信托公司都是在两个月前被银监会点名批评“风险严重”的。

业内人士认为,随着风险资产比例的增加,为压低风险资产比例,信托公司增资亦是大势所趋。再结合近期流传的“信托业保障基金”酝酿出台,或意味着信托行业的风险已累积到一定程度,业内普遍感到信托产品兑付压力增加,未来行业将从规模扩张阶段过渡到风险控制阶段。

格上理财信托研究员王燕娱指出,信托增资有利于整个信托行业重整士气。因为之前受到监管或风险产品的影响,很多信托公司已有消极之势,包括有些信托公司的小股东退出。

但另一方面,这也引起业内对信托风险的担忧。据记者不完全统计,截至目前,今年至少已有12家信托公司宣布增资。再结合监管层有意加快推出信托业保障基金,有业内人士指出,这或意味着行业风险已累积到一定程度,无论是监管层还是信托公司自身,都意识到,行业的风险隐患已比较大,因此应防“爆煲”将成下阶段的主要任务。

此前,监管层向信托公司下发了关于设立信托业保障基金的征求意见稿,该基金主要用于“防范信托行业系统风险和处置单体信托机构风险”。

“不管是中信大手笔增资,还是信托业保障基金,都说明目前行业的风险问题比较严重,隐患很大。”上述信托公司人士指出。

事实上,今年已先后有多款信托产品出现兑付危机,如7月底到期的中诚诚至金开2号信托展期至今,投资者仍未能如期收回本息,

中信证券指出,从今年二季度起,集合信托到期高峰来临,一旦出现较大面积的风险暴露,或者投资人担忧情绪蔓延,借新还旧出现断层,信托市场将承受巨大的压力,部分公司可能出现危机。