【案例】

两年前,毛小茜所在地区的房价和全国许多地方一样,不断被抬到新的高位。出于“买涨不买跌”的从众心理,毛小茜以小额首付,与开发商签下了一套商品房买卖合同,又与银行办理了按揭手续,签订《个人购房借款/担保合同》,借款80万元,期限20年。

岂料,一年来,由于国家宏观政策的调控,不仅房价涨势被止住,甚至已经下跌快四成,且仍有下跌之势。在此情况下,如果毛小茜继续根据按揭向银行支付本息,无疑会更加得不偿失。于是,她和其他人一样想到了“弃房断供”,也就是停止了向银行还贷,不要已经支付的首付款和交了一年多的贷款本息,甚至不要房子,让银行以此为限得到抵偿。问题是,这样做,日后能否免除责任?

【分析】

因房价下跌而“弃房断供”,并不能免除毛小茜的还贷义务。

一方面,“弃房断供”并非可以“一断了事”。

个人买房时和银行签署的按揭合同,包括借款合同和用所购房屋抵押担保合同。两份合同一旦订立,便对双方产生了法律约束力。对于购房者来说,既应当按照约定支付利息,也应当按照约定返还借款,且这一义务不论房价如何变化,都依然存在。

购房人“弃房断供”无疑构成违约,必须依据《合同法》第一百零七条之规定承担责任:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”也就是说,购房人不但仍然必须继续支付本息,且还必须按照约定或者国家有关规定支付逾期利息,承担银行为实现债权所花费的诉讼费、律师费、拍卖费等。

结合本案,哪怕毛小茜不要此前已经支付的首付与本息,甚至放弃房屋的产权,但鉴于房屋已经资不抵债,她亦照样无法逃避对不足部分本息的偿付义务。

因为《担保法》第五十三条规定:“抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”

另一方面,“弃房断供”会因“授人以柄”而使银行有权要求提前还贷。

《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;……”鉴于“弃房断供”的核心在于购房人为“断供”而拒绝继续支付本息,属于“以自己的行为表明不履行主要债务”,也就决定了银行有权随时解除借款合同,并要求购房人提前偿还尚未到期的全部借款本息。这对毛小茜也不例外。