有数据表明,中国的商业地产发展到今天已经拥有世界上规模最大的商业物业,去年全球新建的购物中心当中,面积排名前十的城市中,中国占九个,全球在建的购物中心面积超过一半来自中国。近几年来,随着商业地产的数量规模突飞猛进,隐忧正日益显现。

空置率高企

11月7日,在由英国特许房屋经理学会亚太分会主办,世邦魏理仕承办的“2014国际商业物业运营及管理论坛”上,中国物业协会会长沈建忠援引上述数据指出,从发展趋势看,商业地产在未来还将面临更多挑战。

2010年前后,国家对住宅市场加强了调控,众多开发商将目光投向了商业地产,一哄而上、过度开发,导致了国内商业地产的泡沫化、同质化。据世邦魏理仕调查发现,相比发达国家,城市人均商业面积1.2平方米已算较高水平,而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。

同时,随着近几年中国商业物业交易价格上涨,租金水平虽然有20%~30%的大幅提升,但远远赶不上售价增长,导致不少商业物业整体回报率不到3%~4%,投资者热情下滑,空置率不断高企,经营前景堪忧。

对此,德信资本董事长陈义枫表示,随着房地产行业进入存量时代,商业地产存量也不断创新高,在新常态和弱周期叠加的行业环境中,商地地产市场的流动性压力凸显。

当前北上广深一线城市的市场较好,但二三线城市供过于求,商业地产空置率高居不下,有业内人士指出。

遭遇“网购时代”

除了存量高企,商业地产也正面临来自网购的巨大冲击。“50、60年代的一代,消费行为、消费模式主要是到购物中心、商场实体店,但是他们的下一代,他的女儿、女婿代表了年轻的80年代、90年代,她们消费的95%以上是在互联网上实现的,这就是商业物业所面临的挑战。”沈建忠表示。

现任MCRC购物中心投资部中国区总裁泰勒(Andrew Taylor)在论坛上表示,网购对于大市场、大环境的冲击无法避免,平庸的或连锁性的,太多一样类似的商场,将受到网购较大的冲击。

不过,他也认为由于服务和体验的区别,购物者会回到实体店进行采购,因此有历史、有经验、有故事的商场和卖场会继续保持一定的顾客保有量。

现任英国8G Capital Partners董事总经理塔索斯(Tassos Kotzanatassis)则在论坛上指出,网上和线下实体店的关系并不是恶性竞争的关系,两者是互补的,给消费者提供更多选择和多渠道服务。