10月的高成交确实让市场为之一振,但随后的楼市供应量却持续下滑,与此同时,购房者入市的积极性却维持着热度。2014上海楼市接近“收官”,购房者的积极入市会否导致房价上涨?置业的“黄金时机”是否已经过去了?

  购房者比以往更“干脆”

  11月以来,上海楼市新开盘数量连续两个周末均处于低位。继11月1-2日仅有3个住宅楼盘开盘,供应套数下滑超过40%后,上周末(11月8、9日)上海仅有4个住宅楼盘入市。楼市供应经过连续数周的放量,进入了“歇脚”期。

  虽然受供应减少影响,近期成交面积有所下滑,但从更能反映需求状况的成交套数来看,购房者入市积极性不减。

  11月第一周(11月3日-11月9日),上海商品住宅的成交套数达到1426套,虽不及10月的平均成交量,但也已经接近除10月外今年周成交量的最高水平。

  笔者观察发现,进入11月,上海各售楼处的看房人数普遍有所提升。其中,不乏已经观望超过半年的购房者。

  “我们已经看了半年房,但看中的几个楼盘价格都没有松动迹象,”上周末在青浦某楼盘售楼处,带着家人一同看房的石女士告诉笔者,“最近涨价的传言越来越多,所以就想抓紧在近期出手,怕错过了‘行情’。”

  除石女士这样“屏不住了”的需求之外,也有不少购房者表示自己购房的需求并不迫切,但看到了“抄底”的机会,因此决定入市。

  “进入11月以来,压力比之前小了很多。上周五(11月7日)我卖掉的一套房子,买家只考虑了不到2天就决定签约了。”松江某楼盘售楼员对笔者表示,他所在的项目虽然已去化过半,但近期的看房人数却依旧不减,并且购房者也比以往更加“干脆”。

  开发商“腰杆硬了”?

  购房者之所以选择在近期入市,普遍是基于“未来房价可能会涨”的判断。而这种判断,正不断被目前市场上的种种迹象印证着。

  有数据显示,上海楼市11月预计优惠楼盘的总数为135个,这一数字较10月的175个明显下滑。而与此同时,楼盘的优惠力度也正在减弱,大多都是给出“2万元抵5万元”或“3万元抵10万元”的优惠。并且,笔者走访发现,多个曾在10月有大幅折扣的楼盘都悄然取消了优惠举措。

  其中,位于浦江镇的万科翡翠别墅曾在10月给出“总价减100万元”的优惠,售楼处表示目前优惠已经取消,短期内没有推出新优惠举措的打算。无独有偶,位于青浦的南山雨果也取消了“3万元抵30万元”的优惠。

  9月底房贷新政的出台在一定程度上改变了购房者的预期,并很大程度上导致了10月楼市的回暖。由此,开发商的“腰杆”似乎也硬了起来,优惠力度减弱的同时,开盘、推盘的动作越来越“大胆”。

  位于青浦赵巷的融信铂湾将于11月15日推出叠加别墅,而该产品的样板房在11月7日才刚刚推出。笔者于11月9日来到项目售楼处,看到两组工人正在对样板房进行最后的修补工作。对此,项目相关负责人表示,“到开盘当天,叠墅产品的蓄客时间大概刚刚1个月,已经比项目洋房产品的蓄客时间短了很多。但即便是这样的(推盘)速度,在我们看来还是慢。”

  短期涨跌空间均不大

  目前,期望在“低位”出手的购房者不在少数。而当下的上海楼市,却正处于反弹之后的博弈当中——当回暖的趋势逐渐得到更多人的认同,购房者积极性越来越高之后,人们普遍开始关注最佳购房时机是否已经过去?

  对此,上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,虽然近期楼盘的优惠有所收窄,但是购房的时机仍在。因为虽然市场的预期出现逆转,但房企目前也不得不为全年的业绩指标做出“跑量”的打算。另外,上海的调控政策执行一向偏严,这也为未来可能的政策“放松”提供了空间。因此,购房者目前还应以积极入市为主要策略。

  此外,截至11月9日,上海楼市新建商品住宅的库存量已达1258万平方米,市场去化周期仍然在15个月以上。同策咨询研究部总监张宏伟认为,当下开发商的信心虽然有所增强,但在库存和业绩的压力之下,开发商也不会轻易涨价。目前来看,短期内上海市场应该会以“平价跑量”的态势继续盘整。

  克而瑞信息集团董事长丁祖昱也认为,从整体市场来看,今后一段时间内,房价的下滑空间不大,但是短期内也基本不可能明显上涨。

购房者心态面面观

10月成交攀高之后,楼市的回暖预期正越来越强。在这个有望到来的楼市“暖冬”里,购房者的心态究竟发生了怎样的变化?进入11月以来,笔者跟踪采访了多位购房者,他们或急切、或无奈、或淡定,在并不一致的心态之下,“入市”成为了他们在2014年年关到来前的共同选择。

“既然没有明确的购房计划,那为什么不抓住‘爆发前夕’?”

入市为“抄底” 心态大转弯

购房者:张先生 医生

购房预算:200万元以内

目标楼盘:融信铂湾、绿城兰园、中金海棠湾

小张认为自己是一个出色的投资者。进入11月以来,他开车看了不下20个楼盘。每到一处,未来的增值潜力都是他评价该楼盘优劣的重要标准。

虽然仍在租房,但小张并没有十分迫切的购房需求。他表示,考虑入市完全是因为看到了近期楼市的回暖,“嗅”到了“抄底”的机会。从不考虑购房到急切地想要入市,小张的心态在半个月的时间里发生了180度的大转弯。他说,“我以前并没有明确的购房计划,因此也不着急。但是现在我发现身边很多朋友都跟我一样抱有入市的打算,所以现在反而开始着急,怕错过了置业的‘黄金机会’。”

点评:近期,市场上像小张一样期望“抄底”的购房者不在少数,这部分需求的踊跃入市,支撑起了逐渐回暖的市场氛围。但业内人士普遍认为,短期内楼市发生大幅涨跌的几率并不大,同策咨询研究部总监张宏伟表示,未来3-4个月内楼市的基调仍是“去库存”,房价的大幅变化可能要到明年第二季度才会有所显现。

“等了半年房价都没降,再不买房要耽误大事了。”

房价没见降 需求等不起

购房者:孙先生 媒体人

购房预算:400万元以内

目标楼盘:象屿大宁悦府、保利叶之林

孙先生的儿子今年5岁,眼看就要到上学的年龄了。一年来,他和妻子一直都在考虑置换一套住房,除改善居住条件外,更重要的便是匹配更好的学区。但今年前9个月,整个市场都散发着“房价下降”的预期,因此老孙的购房计划也就在观望中搁置了下来。

“大半年来,虽然均价有所下滑,但我的目标楼盘价格却丝毫不见松动。最近还有售楼处称未来加推的房源要涨价,再加上儿子上学也‘迫在眉睫’,现在是真的着急了。”老孙有些无奈地表示,早知道这样不如在夏天淡季的时候就出手,感觉当下的市场环境留给他的选择时间不多了。

□点评:“观望”在今年大多数时间都是上海购房者的主流心态。虽然有数据显示,今年10月上海商品住宅成交均价仅高于1月,为年内第二低。但事实上,成交均价受成交结构影响较大,反映出的市场走势并不完整。对于购房者来说,仅通过均价的变化就期望具体楼盘价格有所调整并不理性。

“买房子终归是要自己住,2-3年内的房价涨跌不值得关心。”

“以我为主” 按原计划出手

购房者:鲁女士 公司运营

购房预算:300万元左右

目标楼盘:阳光城愉景湾、大华锦绣华城、浦江华侨城

作为掌管着一家公司运营工作的“女强人”,鲁女士喜欢事情有目标、有计划地逐步推进,买房亦如是。今年5月,她制定了用半年时间找房看房,并在年底出手的计划。

鲁女士表示,她的预算足够选到适合自己需求且“一步到位”的楼盘,她认为,在免除了未来置换的因素后,房子的升值潜力就不那么重要了。“如果在我买房之后房价能够上涨,那自然很好,但这并不是我买房的动因。况且就我这半年所了解的情况来看,未来房价下跌的可能性很小,所以市场的短期走势并不会影响我买房的决定。”

□点评:虽然“买涨不买跌”往往被购房者视为“真理”,但事实上,如果购房者能够用更长远的目光审视现在的上海楼市,会发现短期的市场走势对房产的增值影响并不大。购房者如果能够根据自己的实际需求来选购住宅产品,那么随时都可能是置业“黄金期”。