央行松绑信贷、住建部放宽公积金政策等利好并没有让房企吃下定心丸,为了回流资金,等不及的房企不惜违反国家明文法规卖房,甚至连龙头房企的身影也现身其中。

记者调查发现,包括北京房山区绿地启航国际三期在内的绿地集团在京四大项目都打着“买写字楼,开发商包租,购房人每年享受8%年化收益”的名义进行销售,此举不但违反了国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》中不得承诺投资回报的规定,也违反了原建设部出台的《商品房销售管理办法》。

业内分析称,绿地的上述违规行为并非个例,一方面折射出房企年末冲量的迫切,另一方面也反映了当前房地产行业资金链偏紧的现象。

承诺高投资回报率

近期不少北京市民都接到了自称是房山区绿地启航国际项目的推销电话,电话中销售人员称,购买该项目楼盘可以享受每年总房款8%的投资回报率,投资回报期可长达十年。

北京市住建委网站显示,绿地启航国际三期项目于去年12月29日获得9栋办公楼共计981套房源的预售许可证,截至目前已签约566套。

昨日,记者在该项目售楼处现场看到了如电话中所说的投资回报展牌。

据销售人员介绍,目前推出活动的楼盘为去年开盘的写字楼项目,均价2万元/平方米。购房人在买房之初要与绿地集团签署包租十年的合同,在十年合同期内,绿地会每年向购房人返还总房款8%的年化收益;另外,购房人从交付首付款后到收房这一期间,也可享受首付款8%的年利息。

不过,上述绿地项目的承诺明显违反了国家的相关规定。

原建设部2001年出台的《商品房销售管理办法》第十一条规定,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房;国家工商总局的《房地产广告发布暂行规定》第十六条则规定,房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。

原北京市建委2007年曾发通知,开发商不得在销售广告及宣传材料中承诺固定升值或者投资回报;不得采用售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房;不得采用返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。北京市住建委2012年印发的《北京市住房城乡建设系统行政处罚裁量基准(一)(试行)》规定,房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房,将会被处以警告、责令限期改正以及1万元以上3万元以下罚款。

记者注意到,享受收益返还是有条件的,必须要购买2套以上房子,首付款比例不低于20%,且在规定期限内不可退出,如退出需要付给开发商一笔不菲的违约金,约合房款的10%。

违规销售野蛮生长

记者随后发现,上述绿地启航国际违规进行承诺投资回报的销售行为并非个例,绿地在京的通州绿地中央广场、顺义绿地自由港、石景山环球金融城三大项目也有覆盖。其售楼人员透露,绿地对外将该项目命名为“V8财富计划”,宣称“在银行理财产品的‘6’时代告终之时,以商办投资引领的‘8’时代到来,且该投资周期长、回报高、有保障”,核心内容都是通过承诺高投资回报销售写字楼或商住项目。

据北京郝俊波律师事务所主任律师郝俊波介绍,无论是原建设部的《商品房销售管理办法》还是国家工商总局的《房地产广告发布暂行规定》,对这种承诺投资回报的行为都进行了明确禁止。据此,绿地所称的8%的投资回报已经涉嫌违规。

另外,按照销售人员介绍,购房人与绿地签订的合同中明确标注,任意一方未履行十年的合约,就要向对方交付总房款10%的违约金。对此,郝俊波解释称:“本身签署8%的投资回报合同就是违规行为,因此交付10%的违约金这一项也是不能成立的。”

承诺高回报的“底气”

据悉,目前房山区写字楼的每日租金在2.3-2.5元之间,而以200万元的写字楼总价计算,开发商每年将向购房人支付总房款的8%,即16万元的投资回报,这也就意味着开发商从购房人手中回收房源的费用高达每日4.3元/平方米,换句话说,开发商每天每平方米就要倒贴2元左右。

“这不是在做赔本买卖吗?”对于北京商报记者的疑问,该项目销售人员回答称:“我们有政府补贴。”

但更多的业内人士指出,即便是没有政府补贴,绿地通过8%的投资回报所快速回笼的资金,相比于其在市场上的融资成本还是低很多。

统计显示,绿地上半年动用了197亿元资金用于拿地,成为所有房企中拿地最大方的一家。

“一方面在频繁增加土地储备,另一方面如果不快速出货现金就无法周转。如果单从项目角度看,在目前整个房地产投资热情低迷的情况下,高投资回报的财富计划将发挥融资功能,从而确保项目稳健运行”,房地产业内人士严跃进如是评价。

对于上述问题,记者向绿地京津事业部发去采访提纲,但截至昨晚发稿前仍未得到回复。