记者调查了解到,不少外资五星级酒店开始将注意力转移至二三线城市。增值空间大、容易获得贷款、对周边房地产拉动效应明显成为吸引外资五星级酒店前往布局的主要原因。但业内指出,大量五星级酒店的涌入很容易造成市场本身有限的二三线城市出现饱和现象,更有可能成为资本游戏的工具。

八成新开业酒店为五星级

迈点旅游研究院发布的《全国酒店开业统计报告》提供的相关数据显示, 7-10月,国内开业的酒店总数为62家,五星级标准酒店50家,占比超八成,其中大部分都选择开在二三线城市。以10月开业的18家酒店为例,其中五星级标准酒店就占到16家,分布于江苏、云南、甘肃、江西、湖南等省份,而且是外资酒店为主。

北京商报记者统计部分在二三线城市布局的五星级酒店时了解到:洲际酒店集团旗下无锡太湖皇冠假日酒店于今年5月底开业,黄山太平湖皇冠假日酒店于9月30日开业,其位于扬州的皇冠假日酒店也即将开业;法国雅高酒店集团旗下西安索菲特传奇酒店也于9月3日刚刚开业;喜达屋集团旗下杭州尊蓝钱江豪华精选酒店和大连一方城堡豪华精选酒店均在今年9月开业。此外,香格里拉酒店集团也计划未来三年在南京、秦皇岛、营口、合肥、唐山、厦门等二三线城市投资建设五星级酒店。

事实上,这只是外资酒店管理集团加速抢滩中国市场的一个缩影。其向国内二三线城市进军的趋势也越来越明显。据悉,希尔顿旗下包括华尔道夫、康莱德、希尔顿、希尔顿逸林以及希尔顿花园酒店在内的五大品牌将在未来三年内在西南区重点城市成都全面开业。与此同时,喜达屋拟在华新增120家酒店,其中约七成左右位于二三线城市。

增值空间大易收回投资为主因

对于外资五星级酒店缘何青睐二三线城市市场,有资深酒店经营者向北京商报记者透露,二三线城市如合肥、郑州等地,房价相对稳定、增值空间较大,是外资五星级酒店集中进军的主要原因。

此外,在二三线城市,五星级酒店充足的现金流使得企业以酒店项目寻求贷款相对轻松,也是吸引外资五星级酒店落户的一大原因。以一个五星级标准建造的国际品牌酒店为例,如总投资8亿元,开业一年后评估公司可以将估值做到15亿元,以50%的折价率计算,企业可以轻松地从银行贷到7.5亿元资金。这笔资金可将前期开发投入现金完全收回,开发商也可将酒店出售,以获得最终的投资回报。

也因为如此,不少二三线城市的地产企业也倾向于和国际知名酒店管理品牌合作,对于前者而言,引入后者能够提升酒店及周边配套地产的整体估值。亦有一位房地产业主向北京商报记者直言,二三线城市房价波动较小,投资五星级酒店所带来的拉动周边房地产价值效果更为明显,对于资本收益预期也比较乐观。

业内呼吁理性投资

二三线城市成五星级酒店新一轮投资热土之时,一窝蜂的资本涌入或将引起的市场供需不平衡等问题开始逐渐引业内担忧。酒店产权网负责人透露,在浙江舟山等地,高档酒店的需求已趋于饱和,但仍然有新的五星级酒店在不断开业。此外,在消费型城市长沙,某喜来登酒店曾是喜达屋酒店集团亚太区单位投资回报率最高的酒店,目前也面临入住率下滑的隐忧。

事实上,一线城市的五星级酒店在经历前些年盲目扩张投资周期后,供求严重失衡,致使入住率及净利润一再下滑。一位资深酒店经营者向北京商报记者表示,不少五星级酒店项目如今都沦为了资本工具。因为受地皮价格大幅上涨和房地产政策影响,很多酒店项目的资本溢价达到5-7倍,仅仅依靠抛售这些五星级酒店项目,投资人就能大赚一笔。如果二三线城市的五星级酒店扩张速度过猛,很有可能重蹈一线城市发展的覆辙。

此外,在二三线城市新开业的五星级酒店中,洲际、雅高、喜达屋、希尔顿等外资品牌是主力。但在业界看来,二三线城市中本土消费者占八成、消费结构相对单一、消费水平有限,所以外资酒店管理品牌是否能够适应本土市场,也需要接受市场检验。