面对债务人欠债不还,而债务人最有价值的财产往往只有房屋,于是一些债权人便想到通过“以房抵债”来实现债权。那么,这种抵债方式怎样才靠谱呢?

“以房抵债”必须符合法定要件

【案例】

2014年3月,饶志萍与王冠兰签订一份《房屋买卖合同》,约定饶志萍将自己的房产出售给王冠兰,成交价为120万元;王冠兰当即交付5万元定金,余款必须在15日内付清;如届时未能付清,饶志萍有权解除合同并拒绝退回定金。之后,因王冠兰没有按时付清房款,且经饶志萍催收未果,饶志萍遂向法院提起诉讼,请求解除双方签订的《房屋买卖合同》。王冠兰抗辩称,饶志萍曾向好友张某借款200万元未还,房款应从中抵销,他们的买卖关系实质是以房抵债,并非真实的房屋买卖合同,所以不应当再付款给饶志萍。饶志萍则认为,两人之间属房屋买卖合同关系,王冠兰所主张的200万元的债权与房屋买卖并无关联,其“以房抵债”的理由不能成立。

【分析】

饶志萍有权解除双方签订的《房屋买卖合同》。 就抵消的条件,《合同法》第九十九条已经作出了明确规定:“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”而本案的房屋买卖和饶志萍与张某之间的民间借贷,是两个不同性质的法律关系,也属不同的民事主体;张某没有将因借款导致的债权转让给王冠兰,不能认为王冠兰与饶志萍间产生了债权;王冠兰也没有就抵消主张通知过饶志萍。本案不符合债务抵销的法定要件,王冠兰无权主张“以房抵债”。

“以房抵债”不得采用欺诈手段

【案例】

揭美清因生意之需,曾向好友关香莲借款90万元。由于揭美清出现亏损,一时无力还款,关香莲知道如果逼其还款不仅得不到钱,甚至连朋友也没法做。于是,只好耐心地等待时机。2014年4月,关香莲向揭美清提出,自己在银行有“铁哥们”,能够帮助揭美清获取抵押贷款,以解燃眉之急。出于对关香莲的信任,揭美清当即将自己名下一套房屋的产权证明、身份证交给了关香莲。令揭美清始料不及的是,关香莲却以低于市场价约20%的价格,将房屋卖给潘某,并在收款后从中不管不顾地扣除了90万元。面对揭美清拿“以房抵债”辩解且一副洋洋自得的样子,感到受到愚弄的揭美清当即诉至法院,要求确认关香莲与潘某的房屋买卖关系无效。

【分析】

关香莲的“以房抵债”行为及其与潘某的房屋买卖合同无效,揭美清有权要求归还房屋。本案涉及到民事欺诈问题,指的是一方通过制造假象或者隐瞒事实真相,使对方陷于错误认识,并基于这种错误认识,作出违反自己真实意愿的意思表示。尽管揭美清欠款属实,但关香莲以抵押贷款为幌子,隐瞒“以房抵债”之目的,骗取不明真相的揭美清交出有关证件,私自将房屋出卖,仍然与之吻合。而《民法通则》第五十八条第(三)项规定,“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的”民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。更何况关香莲以低于市场价约20%的价格将房屋卖给潘某,还严重侵犯了揭美清的合法权益。

“以房抵债”无需非得约定在先

【案例】

高兰香有一套房产,经有关权威机构评估,价值186万元。2014年5月,高兰香因急需用钱,书面全权委托好友徐庆茹用该房屋向银行抵押贷款,或将房屋出售,且徐庆茹有权自主选择贷款银行及买主。半个月后,徐庆茹从一家商业银行贷得186万元现金,并交给了高兰香。又过了一个月,徐庆茹垫款帮高兰香还清了在银行的贷款本息。不久,徐庆茹突遇交通事故,须赔偿对方李某150万元,而高兰香表示无力归还垫付款项,徐庆茹遂采取“以房抵债”方式,将高兰香的房屋抵给李某,并办理过户手续。高兰香获悉后,以徐庆茹与李某未经其许可,恶意串通将其房屋“以房抵债”为由,请求法院确认徐庆茹与李某间的“以房抵债”行为无效。

【分析】

徐庆茹与李某的“以房抵债”行为有效。恶意串通是指双方当事人非法勾结,为牟取私利,共同实施损害国家、集体或者第三人利益的行为。即必须以损害他人利益为构成要件。而本案中,高兰香的利益并没有受到损害:一方面,高兰香全权委托徐庆茹处分房屋的目的在于变现。在徐庆茹以权威机构评估的价值,从商业银行贷得186万元现金,并交给高兰香后,其变现目的已经实现。徐庆茹以同样金额向银行还清本金及垫付利息,也不存在损害高兰香利益。另一方面,徐庆茹因突然遭遇变故,采取“以房抵债”方式,将房屋抵给李某乃至办理过户手续,虽然不在高兰香委托授权的范围之内,但同样既未违反高兰香变现的初衷,也未给高兰香的利益造成损害。