日前,在广州妈妈网上有网友发帖求购总价约50万元的两房,回帖的网友除大呼“不可能”外,也有网友声称市区仍有少数符合其预算的低总价楼盘。对此,记者采访了市区多家地产中介分行主管,他们表示,50万元的总价可买到楼龄20~30年的楼梯高层单间或一房,较难买到两房物业。而在海珠区工业大道中、番禺区钟村、白云区白云大道这等板块的低总价二手住宅,其放盘价较去年同期均有不同程度下滑。

偏远区域50万可买两房?!

满堂红促成交易数据显示, 10月以来总价在50万元(含)以下的低价盘放盘量与去年同比减少近两成,放盘价同比基本持平,议价空间上升至6%,成交价则出现回落,成交量同比减少超六成。以满堂红促成案例看,10月以来成交价较低的两房多在黄埔区,如黄埔区港前路某楼梯楼低层散盘单位,证过5年,50平方米,南向,带简单装修,成交价为43.8万元,单价为8774元/m2;又如黄埔区港湾三村某楼梯楼中高层单位,证过5年,54.4平方米,西向,带简单装修,放盘价及成交价均为45万元,单价为8269元/m2。

其次,白云区也是低总价盘源较为集中的片区。如10月份,白云区西城苑亦有一套楼梯楼小两房成交,证过5年,52.6平方米,南向,成交价为48万元,单价为9120元/m2。满堂红市场部研究员刘镜棠表示,两房面积多数高于47平方米,总价要低于50万元,均价则保持在1万元/m2或以下水平,而目前市区二手楼价多数高于该水平,因此此类房源多数集中于如黄埔板块、罗冲围—西槎板块、芳村板块及市桥—沙湾板块等相对较为偏远的区域。从成交数据可见,低总价两房以房改房或多年楼龄的商品房楼梯楼为主,整体素质均较差,由于总价低,该类型房源较受预算较少的客户欢迎。由于该类型盘源供应量少,市场热度相对较好,议价空间不会大,基本保持在4%以内。

老城区50万仅够买单间一房

倘若要在市中心路段置业,50万元仅可勉强买到单间或一房一厅,而普通两房单位的总价基本超过100万元。据合富置业成交数据显示,100万元以下的低总价物业成交占比由9月份的25%降至10月份的15%左右。

从各中介分行成交个案看,老城区低总价物业主要是楼梯楼高层、建筑面积50平方米左右的单间物业,两房占比较少。买家以学位房家长客及“首置”的婚房客居多。

如在天河区员村板块,总价较低的小户型主要集中在文景阁。据中原地产上寓分行营业经理廖其荣介绍,文景阁楼龄约16年,最小的户型约13平方米,总价约39万元,但这种户型少有放盘。而其他户型主要集中在25平方米左右,均价约2万~2.1万元/m2,而总价50万元内则只能选择面积约21平方米的单间户型。“文景阁这种小户型有一定需求,主要是学位客为主,投资客相对较少,近期总体放盘量较为充足,成交活跃。”现时文景阁有一套高层单位,面积约30平方米,总价为54万元。

老城区低总价楼盘行情

越秀区:低总价物业多是学位房单间

“与去年同期相比,低总价的物业在放盘价上已出现1000元/m2左右的升幅,成交价升幅亦已有1000元/m2。”合富置业朝天路分行主管何延辉表示,现时中山六路附近总价100万元的房源,以楼梯楼低层一房单位居多,楼梯楼小两房较少,而且小两房多是均价在1.5万~1.6万元/m2的楼梯楼顶层单位。不过,若业主放盘时间较长或业主急售的话,即使是小户型、低总价的物业,业主也会愿意给予一定幅度的议价空间。因周边二手房多带有朝天路省一级小学学位,买这些低总价房的买家以求学位为主,其次也有经济条件一般婚房客户。

据何延辉介绍,现时其所在分行放盘总价最低的是一套位于惠福西路的楼梯楼中高层小两房单位,面积是48平方米,总价95万元。而部分低层两房总价会稍高一些,如有一套光塔路楼梯楼2楼小两房,面积是53平方米,总价115万元。

中原地产仓边路分行高级营业经理韦靖文介绍,该板块面积小、低总价的二手住宅主要集中在仓边路一带,是楼龄约30年的散盘,“这类盘源放盘量较少,成交量一般。”现时该板块楼梯楼均价约1.9万~2.2万元/m2,而小户型楼梯楼均价约2.3万~2.5万元/m2,业主放盘价与市场价较为贴合。而入手这种楼龄较旧、总价较低二手住宅的多是有学位需求的客户。但在该板块,如果要入手两房户型,总价基本在110万~120万元之间,今年的成交价、成交量与去年同期基本持平。

荔湾区:老西关楼梯楼常有笋盘 但公积金客户难入市

在荔湾区老西关一带也有不少100万元左右的二手笋盘可供婚房买家挑选。合富置业恒宝广场分行主管袁瑞珍表示,老西关一带100万元的笋盘主要是楼梯楼一、两房单位,不少是中低层单位。与去年同期相比,现时低价盘的放盘量和放盘价都没有出现明显变化,若业主放盘时间较长,议价的空间会增大,成交价会随之降低。“买这些低总价房的买家,大多是在老城区内生活的人,他们习惯了老城区的生活环境和出行的便利。”但由于老城区电梯楼二手房和一手房总价高企,故优先考虑低总价楼梯楼。

据袁瑞珍介绍,眼下分行总价最笋的一套两房单位是多宝路楼梯楼单位,面积52平方米,总价85万元。另有一套康王路楼梯楼两房,位于9层楼宇的8楼,面积65平方米,总价78万元,证过5年,胜在离地铁站较近。此外,由于二手楼市行情清冷,现在老城区电梯楼偶有笋盘出现,如现时世纪广场有一套电梯楼两房,面积是55平方米,总价125万元,证已过5年。

据中原地产珠岛花园分行高级营业经理唐丽君介绍,在该板块预算50万元内能买到楼龄约17~18年的珠岛花园单间。目前一套楼梯楼高层,面积约27平方米的珠岛花园单间,总价约38万元。近期一套55平方米的两房放盘,总价83万元。唐丽君表示,这类总价较低的盘源供应较为充足,但由于该板块不少是使用公积金购房的买家,近期受公积金额度有限的影响,因此成交量同比去年下滑近五成,业主放盘价则与去年同期基本持平。

海珠区:工业大道中低总价二手房放盘量同比下滑

据中原地产保利百合分行高级营业经理朱水群透露,海珠区低总价的二手住宅主要是集中在工业大道中一带的散盘,楼龄约30年,均价约1.3万~1.4万元/m2,50万元总价可选择楼梯楼高层一房单位,如果是中低层一房总价基本在60万元左右。受二手成交淡静影响,同样是35平方米的户型,去年放盘价约70万元,今年放盘价为60万元,放盘价格略有下滑。同时,有改善需求的业主心态并不算强势,有一定的议价空间。