导读:“降息了,提前还贷到底划不划算?月供什么时候开始变少?”“认贷不认房,怎样才能享受到首套优惠政策?”继9.30央行房贷新政出台后,一系列房贷方面的利好,点燃了一部分购房者的入市热情,同时也伴随着不少疑惑。而11月21日央行宣布下调金融机构存贷款利率的消息,让购房人对于房贷的变化更为关注。新政之下,优惠该如何享受,提前还贷能省多少利息,提前还贷能否顺利抄底……带着一系列疑问,《广厦时代》为读者进行了实地调查。

年底提前还贷 降息有影响吗?

时至年底,不少购房人计划提前还贷,但上个月突然而至的降息,让有些购房人产生了疑虑,在这样的大背景下,提前还贷到底是越快越好,还是失去了还贷意义呢?2012年贷款购买了一套二手房的陈女士对此就有好多疑问,陈女士表示,她了解到,像她这样的购房人,新的贷款基准利率执行要到2015年1月1日,那么她要提前还贷,是不是等到新的利率执行后再还比较合算?

带着陈女士的疑问,《广厦时代》咨询了某国有银行的个贷经理,该经理介绍到,像陈女士这样的理解是有误的,提前还贷,还的是贷款的本金,利率的变化对于提前还贷能节约的利息影响并不大,陈女士本月提前还款和2015年1月提前还款的区别,只是这一个月利息的差额,不管陈女士选择哪个月还,利息总额都会在1月1日根据新的利率重新计算。

不过,该经理还特别指出,虽然降息对于提前还贷的时机选择影响不大,但降息通道下,提前还贷意义并不大,尤其是类似陈女士的这种情况。根据陈女士向《广厦时代》出示的她与银行签署的《个人购房担保借款合同》,借款人承诺的不提前还款期限为36个月,而陈女士显然还处在这个约定期限中,如果现在提前还款,陈女士需要额外支付相当于一个月利息的违约金。而且,陈女士贷款时享受的是基准利率8.5折的优惠利率,降息执行后,贷款利率为5.23%,不少银行的大额长期理财产品收益都是高于这个标准的,资金还可以灵活使用。如果陈女士没有再次贷款购房的计划,提前还贷并不划算。

该经理同时提醒,一般银行对于已经放款的房贷,调整后的利率一般都在第二年的1月1日起执行,购房人应重点关注月还款额的变化。专业贷款机构“伟嘉安捷”也指出,央行降息后,各家银行针对新利率的调整时间也给出了具体通知,购房人享受新利率的时间将以是否放款为判定标准。首先,对于银行已经给予放款的购房人,新的利率执行时间将从明年的1月1日开始。其次,在11月22日以后暂未获得放款的购房人或新申请房贷的购房族们将直接享受调整后的最新贷款利率。此外,对于正在还贷中的老房奴们来说,房贷利率的调整时间也为明年1月1日,因此不同购房人应时刻关注银行利率调整时间的规定,以免给自己的还款造成障碍。

首套房认定改变叠加降息 购房人能省多少?

9·30之后,各银行开始执行“认贷不认房”,大幅下降的首付比例让不少改善型购房人可以顺利入市,市场一时因此大热,央行的降息无疑又为这些购房热情添了把火,但也有人质疑,“不就是降了一点点,月供少个几百块钱,对于动辄几百万的房款,真有那么大影响吗?”“伟嘉安捷”就为贷款政策调整后给购房人带来的改变提供了一个实际案例。

韩先生现在每天都能接到中介经纪人的电话,他前阵子看上的那套位于四惠的两居室现在价格是一天一变。八年前他跟爱人在酒仙桥买了套一居室,孩子出生以后,他想换套大房子,央行9.30新政出台后,他国庆节期间都在看房子,最近他看上了一套四惠的三居室,业主报价从原先的465万元降到了430万,最近听说了央行降息的政策,韩先生决定不再观望,果断出手买房。他直言:“现在政策好,房价低,此时不买,更待何时?”

像韩先生这种急于出手套现的人群,属于“卖小买大”的刚改型置业人群。“伟嘉安捷”认为,这类换房人群一般对成交周期要求比较高,因此急于出手买房。而且央行9.30新政出台后,韩先生这类情况再买房将由原先的“二套”变为“首套”。其次,最近央行意外降息,能为韩先生在贷款后续月供方面省下一大笔开支。以430万元的总价计算,政策调整后,韩先生的首付由原先的301万降低为129万,可极大地减轻韩先生的购房压力。其次,以最新贷款额度301万来看,在同样基准利率的情况下,央行降息后韩先生每月的月供将比原先少还704.6元,20年后总共利息可以节省169100.75元。

业内人士也分析指出,首付比例的降低和贷款利息的减少对于很多购房人来说,是“看得见”的实惠,但房贷政策的调整重要的是还给购房人带来了预期上的调整。一系列的利好刺激了市场中的观望心态,对楼市下一阶段预期的转好可能是房贷政策调整对于楼市整体发展形势更深远的影响。从市场预期改变的方向看,目前可能是近期较好的一个购房时机。

首付分期买二套房

还能算首套吗?

房贷政策的调整让不少本处在观望中的购房者开始入市,但一些已经确定购房意向的购房人也希望可以享受调整后的房贷政策,余先生正是这样一位购房人。9月中旬,余先生购买了位于北五环外某新开盘项目中的一处三居。余先生名下现在有一套房产,并且也是贷款购买的,目前贷款尚未还清,而且余先生购房时,银行执行的还是“认房又认贷”的房贷政策,因此他需要支付至少60%的房款作为首付。由于无法短时间凑够六成的首付款,余先生选择了开发商为购房人提供的首付分期业务,即当时先缴纳30%的首付款,剩余30%首付款在2015年底该项目封顶前交齐。

9·30央行房贷新政出台后,余先生了解到像他这样的情况,只要把第一套房的贷款还清,就可以享受到首套房的优惠贷款政策。这样不仅可以节省一大笔首付款,同时还有机会享受到优惠利率,于是余先生就向他所购项目的开发商咨询,询问他是否能够改变贷款方式。该项目的开发商代表为余先生进行了答疑。他表示,由于首付分期政策是他们为了方便购房者购房推出的金融支持政策,实际上,购房人与银行之间的合同签订时间是在2015年项目封顶前,只要购房人在此之前把名下贷款还清,并且银行在该节点依然支持“认贷不认房”的首套房认定方式,购房人即可享受到首套优惠,能否享受贷款优惠,决定权还是在银行。

余先生咨询的银行个贷负责人也表示,银行对于首套房标准的认定,都是以认定央行的指导政策为准,与购房人选房的时间无关,只要购房人在与银行签订贷款合同时,符合首套房认定标准,即可认定为首套房。如果余先生现在能够把名下房子的贷款还清,现在就可以以首套房来办理新购房屋的贷款。

虽然当下无论是开发商还是银行都告诉他有机会以首套的方式来进行贷款,但余先生还是担心贷款政策会随时变化,对于余先生的担心,有业内人士分析认为,从目前楼市发展的大势看,短时间内应该不会出现暴涨的现象,而只要楼市不出现大的波动,央行一般就不会出手调整贷款政策,只要余先生在明年年底前能把名下贷款还清,享受首套房优惠不会有大问题。