原标题:调查:新楼盘“傍名校”就成了“学区房”

  一直以来,青岛市的老学区房集中在市南区中片,房价近年来一直都在稳定攀升,而分布在各区市的新学区房概念的炒作,让众多想购房者莫名心动,也给许多已购房者增添了不少烦恼,由此引发的纠纷也不断见诸报端。很显然,信息的不对称,是造成公众对学区房判断误差的主因,也给开发商制造“伪学区房”提供了可乘之机。

  开发商“傍名校”——开发商的时尚 售房者的忧患

  去年,业主王先生听开发商介绍,他们的楼盘周边规划建设了某知名中学的分校,属学区房。当时该楼盘价格是每平方米13500元,房价明显高于周边其他项目,但他还是毫不犹豫地就买了。可到目前为止,学校都没有开工建设。“我问开发商什么时候开始建设,他们说具体问题要去问教育部门,他们也不清楚。”王先生认为,开发商什么都不清楚却打广告兜售“学区房”,完全是广告欺诈,欺骗消费者。

  王先生这种遭遇并不是个别现象。岛城某楼盘的学区房概念炒了多年,房价从六七千元一平方米炒到目前的过万元,眼下却在房市遇冷的大势面前,降价销售,先前开发商高调宣传的“学区房”也变成了泡影。近一个多月来,一些业主主张学区房广告宣传存在欺诈而四处维权要求退房。

  近两年,青岛一些新房项目在推介的过程中也总会搭上“学区”字样的顺风车,以便为房屋的销售增值。“绿城理想之城:育才中学旁三重学区房”、“卓越蔚蓝群岛:抢北师大学区房”、“金茂湾:牵手江苏路小学,打造绿色教育社区”、“中海国际社区:邻58中零距离读名校”……开发商各种“傍名校”的广告吸引着人们的眼球。不可否认,有些楼盘的确是可以确定的学区房,但有些楼盘,因为各种因素,未必就那么确定了。

  “老学区咱们普通百姓买不起,为了下一代,我们准备买个新建的学区房。”正准备结婚的小孙将周边学区配套作为买房的考虑因素之一。购买新房的刚需族多集中在新婚群体,其买房时会先考虑以后孩子上学的问题,因此在学区房投资可谓一举两得。

  但购房者在现实中认识到,学校的规划和建设问题并非那么简单,购买所谓“新学区房”的风险显而易见。

  教育主管部门——是不是学区房开发商说了不算

  其实,是不是学区房,开发商真的说了不算,最终还要看教育部门的规划建设以及最终的招生简章。

  李沧区教体局相关负责人告诉记者,规划的青岛市实验初中李沧分校选址在麦坡社区,今年年底或者明年年初开始动工建设,计划2016年招生,具体招生方式按照目前政策来看不可能是一个片区的整体划拨,有可能采取电脑派位的方式,让李沧区周边学生享有公平的上学机会,因此“即使家长购买了周边的房子,孩子将来也未必能够上实验中学”。

  炒学区房概念早已不是新鲜事,究其原因依然是义务教育阶段资源数量的不足。近年来,青岛的房地产开发和旧城改造项目热火朝天,小区高楼林立,外来人口不断增加,尤其以市北区东部和李沧区东部的发展最为迅速,然而目前周边学校的规划、审批不是那么简单的一两年就能够完成的事情,其建设速度往往赶不上房地产开发的速度。

  “市北区东部近年来新开发的住宅人口密度远远超过了我们当初的预期,之前规划的一些学校由于种种原因没有及时建设起来,但新建小区内适龄儿童很多,这就出现了学校紧缺、学位紧张的情况,因此我们一直在积极协调周边已有的学校吸纳部分生源。”市北区教体局副局长张媛媛告诉记者。

  在学校建设跟不上的情况下,开发商热炒的学区房概念便显得苍白无力。“其实在学区划片的时候,我们会首先考虑就近原则,每年根据各个小区人口的密度分布进行的摸底,再参考孩子上学的安全等因素进行片区的微调。每年划片都会有变化,只能根据当年公布的情况确定学校。家长想要提前知道自己买的楼盘是否在学区范围内,我们是无法答复的。”张媛媛说,“当然教育部门也会延续历史因素,以前老学区划片基本上不会有大的变动。所以不管在哪买房子,我们都会尽力协调教育资源,让孩子都有学上,也通过教育资源的均衡让孩子都有好学上。”

 房地产广告“傍名校”现象该管一管了

  国家出台《通知》的主要目的是规范学生就近入学和均衡各地的教育资源,取消学生的择校对每个学生都是公平的。目前,我市义务教育阶段确实存在优质教育资源尚不均衡的问题,家长为孩子选择好学校的心情是可以理解的,但是不能盲目。

  优质的教育资源多集中在老城区,因此在选择购买老学区房时,应该考虑到其居住的舒适性、适宜度以及孩子上下学的方便程度,以免将孩子宝贵的时间浪费在路上,对孩子真正的学习成绩也没有本质的帮助和提高。另外,学区房投资也可能有价无市,具有风险。江苏路学区5万元一平方米的学区房挂牌近1个月了,至今无人问津,没有人敢接手。

  而面对新学区房概念,购房者也要理性看待,防止鱼目混珠。尤其是周边学校建设跟不上的情况时有发生,购买新学区房的购房者可能等孩子“会打酱油”了,周边的幼儿园还没有盖起来,可能孩子够年龄上学了周边的小学还没有配套上。因为建学校这事,开发商即使夸下海口也说了不算,所以更不能轻信广告。购房者应有自己的判断能力,不能简单地将新学区房概念作为买房的唯一标准,还应考虑小区其他的因素,了解政策理智购买。

  从政府监管的角度来说,炒作学区房概念现象还需要进一步规范。

  今年2月,合肥市房地产管理局出台了一项政策,规定房地产开发企业不得在销售广告中使用“名校”、“学区房”等违反义务教育平等原则的广告宣传语。凡涉及学区其它广告宣传内容的,应当将辖区教育主管部门的批复文件在销售现场公示。这一政策就有效地遏制住了某些开发商利用广告“傍名校”的现象。由于我市学校的规划、审批和建设都是由政府行为,建设什么学校,什么时候建,什么时候招生,这些都不会按照开发商的意愿进行,因此开发商不能及时兑现承诺的现象屡屡发生,这也造成了购房者与开发商之间的矛盾。由此看来,青岛房地产市场的广告“傍名校”现象是否也该管一管了.

  ■新闻背景

  就近入学政策 助推学区房热

  根据国家统计局发布的数据,2014年10月,全国住宅均价环比、同比首次双双下跌,而青岛10月份住宅价格环比降幅超过了一个百分点。即使早已放开了限购政策,青岛房地产市场在这个冬天,也未看到明显的升温迹象。在房价持续萎靡的情况下,有一类房子却依然价格坚挺,逆势增长,那就是学区房。

  记者了解到,目前龙山路的一间15平方米的房屋就因地处江苏路学区,对外报价已经达到了76万元,每平方米单价超过了5万元。还有一处位于观海一路上的一间20平方米的房屋,对外报价83万元,每平方米单价也超过了4万元。“虽然这些只是个例,但目前青岛市最贵的学区房都集中在市南区中片学区,尤其以青岛市实验小学(江苏路小学)最为热门,周边基本都在每平方米3万元以上,中片其他的小学学区也在每平方米2万元左右。”安徽路某中介机构工作人员告诉记者。

  房产市场普遍遇冷的大环境下,学区房一枝独秀缘于——

  今年2月,教育部印发了《关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》,该《通知》要求2014年制订完善进一步规范义务教育免试就近入学的方案,到2015年,全国19个大城市所有县(市、区)实行划片就近入学政策,实现100%的小学划片就近入学,青岛名列其中。青岛市区各级教育行政部门均表示,将全面停止义务教育阶段的择校。

  取消了择校,让许多想把孩子送入好学校的家长们焦急起来。孩子明年就要上小学的吴女士最近正在打听学区房的事:“我们住在市北区,但优质教育资源都集中在市南区,所以我就想让孩子到市南区上学。”

 如果孩子在适龄季,北京学区房你买不买?

  从经济人的理性出发,如果不是囊中过于羞涩,一般人给出的答案都会是:价位合适,会买。什么价位算合适?4.4平方米135万元算合适么?

  近日媒体曝出,在北京奋斗小学这样的老牌优质学校附近,成交的这个超小型房子,每平方米高达近31万元。其他学区房,一平方米上涨4万元仍一房难求。

  早在很久以前,著名的北京五道口就因房价高企而被网友戏称为“宇宙中心”。记得去年春天的价位是将近10万元每平方米。五道口在北京四环之外,何以房价比二环还贵?无他,但学区房尔。

  五道口附近不仅汇聚了北京最优秀的高校,其范围内中小学教育资源配置也远非其他地方可及,进了这些学校,几乎意味着拿到了重点高校的入门券。

  这一次,北京学区房再曝天价,同样和中国畸形的教育资源配置有关。刚刚实施不久的北京教育综合改革新政策,强化了住房落户与上学之间的关系。买了这里的房子,意味着孩子有了进重点中小学的入门券。

  如果不限制落户者所享有的同校入学机会,而中国的教育稀缺和不公平程度也假定不变的话,则购买学区房从投资角度堪称一本万利。因为在落户者自己的孩子入学后,房主还可能以更高的价位,出售给其他人,不仅可赢得重点学校的入门券,还可大赚一笔钱财。

  综上分析,北京“宇宙中心”的这个房价,其实还真有它高的理由。它基本是正常市场交易所产生的价位。可虽然价位如此正常,为什么几乎给所有人带来的感觉都是:房价疯了!是我们的常识和直觉错了么?造成产生这种荒诞剧感觉的根源在哪里?

  问题不是出在市场交易所产生的房价上。疯癫的其实是中国长期以来不合理的教育资源配置。这不合理已经天长地久,以至于人们习焉不察,直到以房价的方式展现出来,人们应从中更深刻地体认到教育资源配置中中国特色的特权。

  所以,重要的不是怎么去对学区房落户者进行围追堵截,而是改善当下教育资源配置严重不公平、不公正,也不够公开的现状。