众多零售物业进入业态调整周期。

近日,在与几个师奶闲聊购置冬装的话题时无意中发现,广百、友谊、天河城、正佳等商场打折优惠的频率似乎越来越高。究其原因,不外乎是因受电商冲击明显,只能频频靠打折促销来吸引消费眼球。

超长回报期

让主力店成鸡肋

统计数据显示,如今一、二线城市商业地产因大面积调整,已出现空置率上升现象。据RET睿意德发布的2014年第三季度中国商用物业指数(CRI)显示为111.0,整体表现与上一季度基本持平。与租金水平保持平稳相比,整体上,空置率则有所上升,涨幅为5.1%。

对此,RET睿意德中国商业地产研究中心相关人士分析认为,空置率的上升并非源于大量供应入市,而与众多零售物业进入业态调整周期有关。业态调整则呈现出“去主力店化”及“去高端化”趋势。而这一点,在广州的大商圈更是已经明显显现了出来。如正佳广场用精品超市替换百佳综超,将友谊商店缩小转换位置等。

对于目前商业地产中出现的去主力店现象,世品国际商业管理董事长谢仕平就指出,以下两大因素双重夹击,将促使更多的购物中心最终去主力店:

首先,市场的周期性低迷,网购对实体零售的冲击,造成了主力店开店意欲低下。近来大卖场不断爆出销售下滑、调整关店的新闻。与此同时,商业地产的高速发展使中国购物中心的数量快速膨胀。去年全球在建的购物中心有一半面积在中国,达1800万平方米。

其次,由于市场供求关系影响,主力店在选择开店时要求越来越高,促使很多购物中心放弃主力店。十几年来物价飞涨,唯独主力店的租金停滞不前,这也是主力店难以生存的关键所在。目前,大多数购物中心主力店的租价都是每平方米30元左右,而且一租就是15或20年,面积要2万~3万平方米,回报期超长。

谢仕平说:“举一个极端的例子,去年世品国际为佛山季华路一个著名项目招商,艰辛努力后主力店终于愿意出价,第一年竟然是每平方米10元,比租仓库还便宜。”