在高库存压力下,各家房企在最后一月仍希望放手一搏,冲击年度销售目标。图/CFP

当外界在为房企龙头今年究竟花落谁家而沸腾之时,大多数的房企还在为能否达成全年目标而挣扎。虽然政策利好为市场销售带来些许曙光,然而高库存压顶仍是各家房企的难言之隐。

另一方面,今年的千亿房企阵营并未迎来扩容,但强者愈强的局面愈发稳定,七家大龙头内部排排坐,在冲刺上市阶段最需要业绩肯定的绿地向万科发起了老大挑战攻势,而恒大以快周转和H股市场频繁发债的高杠杆模式,反超保利。

在“双12”这个窗口期前后,在业绩压力下的房企更是各出奇招,既有特价房出击,又有结合互联网热潮、跨界合作来推动项目销售。

逾六成房企“压力山大”

虽然绝大多数的房企在年中已经意识到,今年楼市的销售情况盛景难再现,然而当前11个月销售业绩渐次披露的时刻,仍然让众多企业难以“招架”。

根据公开资料显示,截至12月11日,公布11月销售业绩的上市房企达到33家,而这33家企业中除了恒大、绿城中国已经完成年度任务,其余的企业仍需要在最后的一个月奋力拼搏。33家企业中,以万科、融创、远洋等企业为代表的10家企业,目标完成率已超过九成或者接近九成;而其余的企业达标率尚不足七成,这部分企业占比已公布业绩企业的六成以上;另外,合生、恒盛等企业完成年度任务不足四成,年度目标难以达成几成定局。

据克尔瑞研究表明,一系列的政策刺激之下,房企在第四季度以来销售有了明显好转,但仅仅依靠一两个月的释放效应难改整体年度销售疲软的大势,大部分企业依然面临巨大的去库存压力,临近年末,一些房企的销售颓势已经无法逆转,而目标业绩完成情况分化明显,已可见高下。

边冲业绩边拿地

随着年末倒计时,各家房企也表现得愈加不淡定了。地产界的双11让一些企业尝到了甜头后,双12则被看成新一轮的窗口期,截至目前,包括万科、绿地、保利、中海、金地、碧桂园等多家房企已经宣布将加入双12大战,并公布了双12期间的推盘策略。

就在企业为年度最后一搏激战的同时,另一边对于土地储备也丝毫没有放松。上海、广州先后诞生总价地王,北京宅地创起始楼面价新高,房企在一线城市聚焦的味道更加浓厚。

数据统计显示,截至11月,一线城市年度宅地出让金累计总额已达到3190亿元,首次突破了3000亿大关。仅在11月,一线城市共成交土地78宗,成交土地面积273万平方米,环比增长54%,同比减少32%;楼面均价为10850元/平方米,环比上涨25%,同比上涨40%;土地出让金为720亿元,环比增长140%,同比增长12%。

业内人士指出,随着各类利好政策的出现,房企拿地转向积极,尽管成交量受供地减少影响仍呈下降趋势,但对优质地块的竞争已较前期增强。

■ 个案

恒大 一马当先 超额完成年度目标

12月3日晚间,恒大地产集团发布了11月销售业绩,数据显示2014年11月,恒大地产实现物业合约销售金额约为人民币134.1亿元,创造了下半年单月最高纪录的同时,环比增48.2%,同比大增88.5%。

一向被外界认为“激进派”的恒大,在今年的市场中表现一直较为突出,前11个月,恒大有7个月的单月销售额超过百亿,而1-11月恒大地产累计实现销售金额1207亿元,同比增22.7%,完成1100亿元年度目标的109.7%,成功保级“千亿”的同时,也成为全国第一个率先完成全年销售目标的房企。

富力 下调目标 能否达成仍存疑

同为华南五虎的富力地产,早已被恒大、碧桂园等企业远远甩在身后。较之前11月已经完成全年销售任务的企业而言,富力地产在接下来的冲刺阶段压力颇大。

12月1日,广州富力地产股份有限公司发布了11月业绩。根据公告数据计算,2014年前11月,富力地产累计合约销售金额约502.62亿元。而早在今年年初,凭借对全年市场情况的良好预期,宣布全年销售目标确定为700亿元。不过,在8月份的年中业绩会上,富力敏锐下调了2014年销售目标至600亿元。

从过往的销售来看,富力单月最高业绩约为90亿元,今年仅剩的一个月里,富力还将背负98亿元的销售压力。“如果在12月没有集中成交,富力全年目标的达成还是有困难。”有业内人士如是指出。

■ 聚焦

绿地取代万科成“老大”?

年底又到了最吸引眼球的排名时刻。龙头房企已经习惯了“一边调控,一边增长”,但排名最直观地考验了房企一年的成长性和应变能力。今年看看成绩,千亿房企阵营仍是去年那7家,但内部竞争激烈,正冲刺上市的绿地对老大万科发起了“首座”争夺战,而恒大以1207亿元的成绩超越了保利、中海,龙头之战才刚开始。

万绿的龙头之争可谓是年底业内的一大焦点。早在2014年初,绿地集团董事长张玉良提出全年房地产销售收入“2400亿元”的总目标后,绿地挑战万科的雄心就已业内皆知,2013年万科卖出了1709亿元,稳居榜首,而绿地称自己卖出了1625亿元,仅落后万科84亿元。

而截至今年前11月,万科销售金额为1901亿元,而绿地总部对新京报称,据其营销部门初步统计,绿地前11个月的销售超过了1900亿元。

两方紧咬比分,易居中国执行总裁丁祖昱称,万科、绿地将双双冲击中国房地产行业历史上第一个2000亿元,谁会是今年房地产市场的老大,要到12月31日才能揭晓。

此前绿地曾透露,前三季度完成销售额1328亿元,这意味着绿地在10月、11月两个月里至少卖出了572亿元的货值,据接近绿地的人士透露,这得益于董事长张玉良亲自推销,几个大宗物业得以整体成交。

但也有业内人士认为,万科稳当老大已经很多年,绿城、融创、乃至保利,中海,都曾对万科发起挑战,但万科更擅长“未雨绸缪”,使得在今年低迷的市场中,业绩十分稳定,比如在去年牛市时有意收着卖,将部分业绩转化到今年,而对于有的房企来说,为上市冲业绩是题中之义,但过快的增速,也会使得2015年的业绩压力更大。

值得一提的是,那厢万绿争夺首座悬念迭起,这厢恒大、碧桂园等后起之秀表现抢眼,逼近甚至超越保利、中海等老牌央企。恒大继续以快周转出货卖出1207亿元,反超保利地产的1194亿元,而中海地产卖出1066亿元,几乎被碧桂园追平。

业内人士透露,2009年开始,保利的一大秘诀就是以高杠杆实现规模的快速扩张,但A股房企再融资受限,保利的优势被H股公司恒大追平甚至反超。保利的销售额增长速度不仅不再是“最优”,而净负债率却达到了130%的高位。

保利方面则表示,相比降价去促销拼规模,保利更看重销售回款质量和盈利能力,据悉,保利前三季度销售回款率位于A股龙头公司首位。