原标题:报告称2015年楼市将温和上涨长远需求面临下行压力

时至年底,又到了总结过去展望未来的节点。近段时间关于未来楼市走势的判断层出不穷,地产大佬们也纷纷发表对楼市的看法。昨日可能还曝出大佬集体看衰楼市,今日便有人重新表态并没有看衰,明年楼市将回暖。一时间让关心房价的百姓摸不着头脑,到底该不该买房?

记者综合机构的年底分析报告得出,2015年中国楼市将温和上涨,但是长远看来,房地产行业需求将面临下行压力。

明年基本面温和复苏

兴业证券的报告显示,从宏观角度来看,货币政策持续放松利好房地产基本面温和复苏。根据兴业宏观和银行组判断,由于经济景气度较差以及外汇占款下行等因素影响,明年货币政策仍有进一步放松的空间。较为宽松的货币政策环境将给予房地产市场基本面以较有力的支撑,估算2015年全年销售面积将有5%的增长。

该机构报告还称,货币政策的持续放松最终都扭转了市场基本面持续下行的态势,货币政策的变化对于房地产市场的影响是决定性的。

除了政策利好之外,兴业证券分析,中国房地产市场还没有透支中国居民的购买力。当前中国主要商业银行按揭贷款平均存续年限为6-9年左右,而美国大约为29年左右。结合中国按揭贷款占GDP比重与美日等国家对比数据来看,在购买力得以增强的环境下,需求的边际改善在2015年将会有所体现。

2014年至今房地产开发资金来源和房地产开发投资增速在持续下滑,同时土地市场处于较低迷状态,明年供给端压力将有所减轻。前十个月房地产开发资金来源和房地产开发投资同比增速分别只有3.1%和12.4%,而我们统计的前40个城市土地市场成交占地面积同比下滑了30.1%。这些也预示着明年房地产投资增速可能相对低迷。

中银国际的分析报告亦称,2015年行业去库存逐步深入,基本面呈缓慢改善态势,但幅度比较有限。

房企出现分化 中小房企布局其他行业

据统计数据,前三季度销售排名前10名的开发商市占率由14%提升至16%,排名前20名的开发商市占率由19%提升至21%,而行业排名前50名的开发商市占率由27%提升至29%。兴业证券的报告表示,由于龙头地产公司资金和土地获取能力优势愈发明显,龙头公司的行业集中度提升有加速趋势。

中银国际报告则表示,传统住宅开发龙头已纷纷表示出转型意愿,但由于体量较大估值弹性不及中小开发商,2015年龙头房企也将出现分化,以万科、华夏幸福为代表的优质蓝筹地产股,2014年以来已经重塑经营模式方向,重构了成长逻辑,与未来行业发展趋势相吻合,因此这类龙头企业仍具有较大的投资吸引力。

兴业证券的报告分析,中小开发商在资金和土地方面劣势愈发明显,销售市占率持续下降,众多中小开发商从自身发展和股价诉求等角度考虑开始进行转型。在资金获取方面,曾经作为中小开发商重要资金获取渠道之一的房地产信托在持续的收缩规模,而银行对于中小开发商的开发贷款一向非常谨慎。

而与此同时,由于地方政府对于土地出让底价没有较大的让步,使得当前价格下获取的土地只对于以高周转模式运行的大开发商和能获取较低成本资金的开发商有较好的预期收益率,而更多的中小开发商由于不具备快周转模式所需要的相匹配的能力和组织架构而在当前地价面前犹豫不定,部分开发商反而手头拥有一些富余的现金。在主营业务较难做大、手头有一些多余资金、同时又具备股价诉求的情况下,中小开发商转型布局其他行业。

房地产行业已经进入低速运行的新常态

据中银国际地产组关于未来20年住宅需求的结构预测以及我国人口年龄结构分析等研究,我国目前处于房地产行业的住宅需求顶峰期,在未来不到5年的时间里,在改善性需求释放的支撑下行业将进入低速运营的新常态,而从更长周期来看,行业需求将面临着下行压力,我们预计未来需求顶峰将出现在2014-2020年,峰值将超过14亿平米或更高一点,在此之前的需求年复合增速将在5%左右。

从行业政策面来看,今年房地产行业调控政策经历了三波放松救市政策。第一波是从上半年开始的41个城市纷纷松绑限购;第二波则是在松绑限购后,各地纷纷要求银行松绑限贷,最终在9月底央行发布信贷新政;近期进入了第三波地产政策放松,即各地降低公积金提取门槛、增加公积金贷款额度、增加购房补贴,调整税费政策等。中银国际表示,2014年地产行业政策环境的去行政管制已经大体完成,未来市场供求规律发挥更重要的作用,基本面趋向平稳,大起大落的情况减少。

一方面,新开工的低迷以及竣工的走高将延后影响到15年的施工面积增速的继续下行,同时考虑行业低迷期单位投资额难有回升,从而影响施工相关投资增速进一步降至11%的低位,另一方面,行业库存处于高位,房企负债率创历史新高,同时地价创历史新高,这都将压制土地成交,因为后续土地成交仍将低迷一段时间。

因此中银国际预测,15年房地产投资增速预计为9.3%。预计新开工面积同比增长5%,竣工面积同比增长8%,销售面积同比增长6%,销售额同比增长8%,销售均价同比增长2%,土地购置面积同比增长4%。