国家发改委日前发布通知,放开24项商品和服务价格,其中物业管理费、小区停车费列入“指导地方放开9项商品和服务价格”之列。一时间,各种质疑担忧接踵而至——

“放开物业收费后,物业公司会不会涨价?”

“涨价没问题,但谁能保证物业服务会提高?”

“很多物业公司都被迫低成本运营,而这又成了部分业主不缴物业费的理由,涨价会解决矛盾。”

事实上,在不少社区里,作为“主人”的业主和作为“管家”的物业公司,因为物业费而成为“冤家”。 北京物业管理行业协会的统计数据显示,2013年北京物业费平均欠缴率达到21.51%,欠缴总额达20.53亿元。与此同时,84.6%的物业企业处于亏损状况。

正是在这个难题前,北京正酝酿着一场物业费的市场化改革,然而更多业主担心的是价涨上去容易,但物业的服务却没跟上。

现状 北京大多数商品房小区 物业费已实行市场调节价

不久前,国家发改委“放开非保障性住房物业服务收费”的规定一出台,明确表示商品房物业费将靠市场调节,不再依靠政府指导价。于是,许多近期打算购房的看房人再次将物业费征收标准列入考察的重点之一。

“小区物业费是多少钱?”上周末,购房人刘雯在看房时,每到一个楼盘,总会记得向售楼员询问一下物业费的价格。几次看房下来,刘雯发现1元、2元物业费的新盘已经难觅踪影。市场上在售的新盘物业费普遍在3至4元每平方米每月左右。一套100平方米的普通住宅,一个月的物业费最少也要三四百元。刘雯感慨道,“每月物业费的开支实际比家里的水费、电费、煤气费、停车费等的开支都要多。”

这还仅仅是普通住宅的收费标准,个别主打优秀物业服务的改善性项目如龙湖的长楹天街、远洋的万和四季的物业费都已经接近6元/平方米/月。而一些高端住宅的物业费更是突破了8元/平方米/月。可见,北京的大多数商品房小区,尤其是近10年入住的社区,早已经告别了曾经的低物业费时代,基本都实现了物业费的市场调节。

调查

收的物业费不够开支 “管家”很委屈

即便不少新小区的物业费并不能说低,但很多物业公司仍抱怨入不敷出,希望提高物业费价格和业主缴费率。

北京市住建委委托北京物业管理行业协会所做的课题《北京市物业服务企业经营状况调研报告》披露,对2740个收支公示的物业项目的数据分析显示,物业费平均欠缴率达到21.51%,欠缴总额达20.53亿元。与此同时,84.6%的物业企业处于亏损状况。

“收费率低,我们每年都在贴本。”西四环一处2010年入住的小区物业公司负责人给记者算了一笔账:该小区住户在500户左右,按照每户100平方米,每月3元/平方米征收物业费,一个月的物业费收入约为15万元左右,“像这样的小区能收上来70%的费用就算不错了,10名保安和8个保洁一月的工资在2010年时每月只有2000元,现在包吃包住每月开支3000元都留不住人。不得已,保安换成了上年纪的大爷,保洁也换成了大妈。除此之外,再加上办公费、水电盈亏、零星修缮、绿化耗材等,平均每月都要亏数万块钱。”该负责人坦言,再这样下去,自己只能拍拍屁股走人。

该小区所在的街道物业办负责人认为,小区收费率不高,首先有物业公司自身的服务问题,比如人员素质参差不齐、日常维护管理不够专业、与业主沟通交流不多等等;其次是不少业主缺乏住宅消费意识,特别是一些回迁房和安置房小区的物业收费难度更大,有些人可能经济上不宽裕,采取能拖则拖的方式,有的人却是从来没有交费的习惯。

北京物业管理行业协会的调查报告显示,在对3360个物业项目去年盈亏状况的调查中,亏损企业占到了84.6%。同时,课题组通过对近80家企业抽样调查的数据表明,2013年,亏损最多的企业达到498万元。

困境

仅四分之一小区成立业主大会 物业与业主缺乏沟通

是什么原因导致物业企业的普遍亏损?北京物业管理行业协会秘书长宋宝程认为,除了部分企业自身经营和服务质量有问题外,主要是整个行业共性的难题。

“物业费上涨困难是一个大家都知道的现实,很少能有小区物业费涨价的,很多老旧小区仍在执行20年前的收费标准。但人工、材料等成本却在不断增加,企业收入不增长而成本在增长。”宋宝程说。

知名物业管理专家舒可心也表示,在物业管理费用难以足额收取的情况下,很多物业管理公司往往采取减少员工数量、降低服务质量等手段维持基本运营。如此一来,便又导致业主更多的不满,拒交物业费的人越来越多,从而陷入恶性循环,最终两败俱伤。

此外,统计数据显示,目前北京市住宅小区业主大会成立比例仅为27%。“没有业主大会这个主体,物业企业就缺少与业主沟通的渠道,无法就小区物业费的问题去依法协商。”宋宝程说。

质疑

涨物业费也不一定能换来好服务

在物业公司普遍亏损的背景下,发改委的新规定给了一些物业公司涨价换更好服务的理由。但涨价并非解决一切问题的万能武器,本就是市场调节的物业费,随意涨价不但很难获得业主的认可,而且也无法保证涨价后就会有更好的服务。

家住北五环的王先生,去年其所在的小区刚刚把物业费由2.5元/平方米/月提高到3元/平方米/月,但令王先生气愤的是,小区的物业服务却没有丝毫改进。“涨价后,小区物业主动对小区路面进行修缮,搬来的沙子、砖块、水泥暂时堆放在小区车行道的两侧。本以为会是几天就完成的工作,没想到物业一拖就是快三个月。”

王先生向北青报记者抱怨道,这三个月期间,摆放在道路两侧的沙石,遇到刮风天,总是被吹得四散,外出溜达一不留神就吃一嘴沙子。

而与王先生遭遇类似的是家住望京某高端小区的张女士,由于车库水泥地面出现沉降,塌下一大块,报修了几个月物业公司无人问津。

而之前北京下大雨,张女士家中的地下室惨遭雨水渗入,地面全部被淹,虽然第一时间就向物业公司求助,但一直等到第二天下午,物业人员才带着排水设备姗姗来迟。

张女士透露,“我们小区的物业公司号称香港第一大物业服务公司、全球都能排上名次,其实却只是个挂牌公司,真正的管理、人员、经营模式都是本土化的,但收费标准却是与国际接轨的,但高价却并没有换来更好的服务。”

建议

物业不妨贴贴账单 业主转变欠费观念

小区环境本该由业主和物业公司共同维护,但现实是,很多社区内,双方都对立严重。在物业公司工作多年的李女士认为,业主与物业有点矛盾也是很正常,关键是大家好好沟通,互相理解,互相体谅,业主应该转变随意拖欠物业费的观念,而物业也应该随时与业主沟通物业费的用处。

对此,一位受访小区的业委会成员建议,除了业主很容易看到的卫生、绿化、保安工作,物业的很多工作都是业主看不到的,把账单、工作内容晒出来,才更容易取得业主的信任。他补充建议道,“最好可以组织业主参观小区的大型设备维护等隐性工作,多沟通了解才是解决问题之道。”

大兴黄村一处商品房社区的物业负责人张丽华在记者探访时,正在起草一张费用支出明细单,包括巡查安全的费用、保护绿化的费用、设备维修的费用……张丽华坦陈:“小区的物业费收缴率常年维持在50%-60%,因此,希望通过改善环境、治安,提高服务质量,从而达到收缴费用的目的。”

舒可心也认为,物业费标准和服务质量现在都要求明确写入物业合同中,业主完全可以根据自己的需求来选择。业主想得到符合需求的服务,最重要的一点就是要能组织、团结起来。舒可心解释道,对于物业项目的收支情况,每个业主也应该主动去关注、去监督,真正利用好自己的权利。