据美国媒体22日报道,几十年来,美国地产开发市场一直由当地地产大亨、退休基金和私募股权公司主导。而如今许多最著名的大楼开发项目有了外国开发商的身影。外国投资者不再满足于出高价购买美国标志性地产,而是越来越多地参与开发项目,希望这些项目成为下一个洛克菲勒中心或克莱斯勒大厦。

日本地产开发商三井不动产(Mitsui Fudosan Co., )的管理人士称,公司上月完成了为投资额14亿美元的曼哈顿写字楼开发项目55 Hudson Yards融资的交易。三井不动产斥资2.59亿美元向美国公司Related Cos.购买了这块地皮92%的股权,这是该公司进一步进军美国市场相关举措的一部分。

报道指出,这体现了纽约和美国其他主要城市地产开发环境的变化。几十年来,美国地产开发市场一直由当地地产大亨、退休基金和私募股权公司主导。而如今许多最著名的大楼开发项目有了外国开发商的身影,中东主权财富基金和亚洲投资者也加入了投资行列。与美国传统投资者相比,这些外国投资者开价更高,因为他们正在寻求更大的投资回报和新的扩张市场。

有关开发资金来源方面的数据很难统计,但美国商业地产的外商投资整体规模确实是增加了。

调研公司Real Capital Analytics数据显示,总的来看,2014年外国投资者总共购买了450亿美元的美国商业地产,仅次于2007年的470亿美元。

在洛杉矶市中心,控制大韩航空公司(Korean Air)的韩国赵氏家族正在兴建一幢酒店及商务大厦,希望成为密西西比河以西最高的建筑。与此同时,总部设在上海的绿地集团(Greenland Holding Group Co.)正斥资14亿美元在其附近大兴土木,动工建设美国某开发商上世纪80年代构思的建筑物。

房地产行业高管称,主权财富基金和外国退休基金正在增持房地产资产,因为低利率环境限制了债券的收益率。被认为是安全的固定收益投资(例如10年期美国国债)年收益率通常不到2%,而同时租赁状况良好的写字楼通常会带来每年4%-5%的投资回报。开发项目则通常瞄准的是至少7%或8%的平均年回报率。

外国投资者过去几年里激进出手,导致一些人怀疑,鉴于房地产开发本质是高风险的,这些投资者是否对自己的押注过于乐观了。

而历经了多次滑坡的本地参与者则更加保守。

房地产研究公司Situs RERC的总裁里格斯称,外国投资者的做法比本地投资者更加放纵。然而里格斯称,他们认为,鉴于替代品——租赁状况良好的现有建筑——比成功的开发项目的回报率低得多,因此值得冒险。

房地产服务公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)的高管科林斯为海外投资者提供有关美国房地产的咨询服务。他说,随着一些此类交易的出现,许多亚洲投资者开始越发乐于在美国投资地产项目,他们认为,相比于伦敦等城市,美国有着更多的投资机遇。他说,这其中有一些从众心理。

而如果投资环境出现变化,这一趋势有可能会发生逆转。资深的房 地产行业高管或许会记得,上世纪80年代日本投资者大举涌入美国楼市,标志性事件是三菱地所(Mitsubishi Estate)在1989年买下了纽约市的洛克菲勒中心(Rockefeller Center)。但随着市场在90年代陷入低迷,许多投资者在低价抛售了地产后离开。