去年11月22日,央行降息,五年期以上贷款基准利率由6.55%降至6.15%。对于背负房贷压力的“月供族”来说,这无疑是一大利好信息——从今年1月1日起,那些在贷款协议中“按年调息”的房贷一族,就可以开始执行新利率了。

不过,如今随着2015年1月接近尾声,一些人在本月还房贷月供时发现,1月份的月供金额并未下降,反而有一定幅度上浮。这是怎么回事儿呢?银行回复,都是分段计息惹的祸。

银行提醒房贷客户,还款方式不同,月供额度不一。房贷月供可能年年变,要养成年初索要年度房贷月供变化表的习惯,以免影响个人征信记录。

2015年起房贷执行降息后的新利率客户:1月份的月供为啥反倒高了?

1月8日是孙先生还房贷的日子,不过,他在月初接到的银行提醒短信显示,1月份需要还贷的金额居然比去年要高出了60多元。

对此,孙先生颇感疑惑:“按照当初跟银行签订的贷款协议中规定,我的房贷月供是‘按年调息’,那么2015年1月份起,就应该按照降息后的新利率标准计算月供额,那么,我1月份的月供房贷应该变少了,为何我的不降反增了呢?”

无独有偶,刘小姐也遇到了这样的情况。她的月供还款日是每月9日,但今年1月份收到银行的通知,1月份的房贷月供额比2015年12月还要多一点。

“央行降息,本来想着今年起我的月供压力就要小了,没想到1月份的月供竟然是这个样子。”刘小姐说,自己刚刚参加工作三年多,仍是单身的她在父母资助下,于2013年年初买了一套总额40万元的小房子,贷款28万元,期限为20年,月供额为2095.86元。去年11月份央行降息刘小姐很是激动一把:终于能少还点贷款了。不过,元旦后她收到银行的短信提醒显示,1月份的月供为2111.94元竟然比降息前还多了一些。

“虽然与2014年12月相比,今年1月份的月供额多出的金额不是特别多,但是,降息了,不是应该月供减少才对的吗?”刘小姐直言:有点想不明白。

何时执行新利率?银行:调息方式不同

2015年首月的房贷月供为何不降反升了?

采访中,多家银行相关业务的负责人解释说,之所以出现这种情况,与目前房贷月供的还款方式,以及客户与银行约定的新利率变动后“调息”方式有关。

据一家商业银行房贷业务的负责人介绍,目前,商业住房贷款方式主要有两种:一种为定息,即在合同条款中约定利息,不根据央行利率变化进行调整。另外一种则是合同约定利率,可随央行利率变化进行调整。

目前,房贷市场中,后一种情况较为普遍。也就是说,央行利率一旦有了调整,那么,贷款人不必提出申请,银行就会自动执行新的利率政策。

那么,何时执行新的利率政策呢?一些银行又有两种不同的方式供选择:一种是按年调息,不管央行调整利息是在年初或年尾,银行都会在次年的1月1日起才开始执行新利率标准,房贷月供额才会因此发生变化。目前,房贷市场上遵照这种方式调息的比较普遍。而对客户来说,在央行升息通道中,这种方式较为划算。

一种是按月调整,即央行利率变动后,银行在次月即开始执行新利率标准。这种方式,相对较少。而对客户来说,在央行降息通道中,这种方式较为划算。

“当央行调整利率时,每个房贷客户究竟是按照哪种方式调息,在银行与购房人签署的贷款协议中都有所体现,因此购房者何时可以享受到降息的利好,取决于当初与银行签订的贷款合同。”该人士解释说,近期提到的“1月份房贷月供不降反升”的情况,就属于“按年调息”的方式。

谁的房贷月供升了?银行:等额本息还款客户

目前,房贷市场上,选择“按年调息”的客户为主流。那么,这些客户中,都会出现“年度首月房贷月供增加”的情况吗?

“不是的。”一家商业银行负责房贷业务的负责人解释说,目前,出现“年度首月房贷月供增加”的客户,多为等额本息还款客户,而且其还款日多集中在前半月,才会出现这种情况。

银行房贷的还款方式分为等额本金、等额本息两种。

两者有何不同?按照还款额度的变化,可以通俗地解释为:等额本息,每月房贷月供额相同,在月供额里“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

而等额本金,月供额是变动的,早期月供额较大,此后逐月递减。在月供中“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的本金比例大、利息比例小,还款期限中,越往后本金比例越小、而利息比例越大。

以2012年贷款36万元,还款期限20年为例:选择等额本息还款方式,月供2700元,但降息后,1月份的月供为2751.8元。

银行人士解释说,这增加的51.8元来自两方面:一是本月的房贷还款利息采用分段计算,也就是2014年12月的利息按照老基准利率计算,2015年1月的利息按照新的基准利率计算。二是等额本息中,本金与利息的比例发生了变化。

1月份月供为啥增加了?银行:1月份是分段计息

他进一步解释说,至于“2015年度1月份房贷月供增加”的原因,可以归结为两个方面。

一方面,银行每年计算的房贷月供额中“本金与利息”的比例都会做相应调整,根据“等额本息”的月供计算方式,对于同一笔房贷,其还款期限越往后,本金的比例越大,利息的比例越小。2015年,1月1日利率降低后,月供中归还的本金占的比例变大,1月还款金额中的本金比上一期还款金额中的本金增加较多,所以1月月供可能多了几十元钱。

另一方面,上文中孙先生和刘小姐都是等额本息还款法,银行在计算2015年各月份的月供额时,会采用分段计息的方式。以孙先生为例,他的月供还款日为每月8日,在2015年1月份的还款额中,2014年12月9日-31日的利率仍是按照降息前的利率标准执行,时间长,利息相对较高;2015年1月1日-8日,则是按照降息后的利率标准执行,时间短,利息相对较低。

月供咋变化?银行:降的是利率变不了的是折扣

也有读者询问,央行都降息了,银行在2015年1月1日起也开始执行新利率了,我的还款额怎么还这么多,银行计算月供时,参照的利率标准为啥跟央行降息的利率标准不一样呢?

对此,银行业人士解释说,央行降息,房贷月供跟着下调,这当然是一定的。不过,需要注意的是,银行计算房贷月供时,是以基准利率为基准的,央行的基准利率下调,房贷月供还款自然随之下调。

但变化的是利率,变不了的是折扣。如果你办理房贷时,执行的在基准利率基础上上浮20%,那么,央行降息后,基准利率下降,但上浮的幅度仍然不变,房贷协议签订时是上浮20%的,现在仍是在新基准利率基础上上浮20%;当初是打了七折的,目前也还是打七折,当初按照基准利率办理的房贷,那么,现在仍按照基准利率计算月供额。

降息后月供以2月份为准贷款100万一年能省4000块

央行降息,受益的仍是大多数房贷族。对于当初选择了“按年调息”方式的客户来说,虽然今年1月份的月供额中,会有一部分人出现“月供额不降反升”的情况,但是,从2月份起,房贷月供的计算不存在分段计息的情况,因此将会比2014年降低,房贷一族最终需要归还的利息也会因央行利率下降而减少不少。

那么,新利率标准下,究竟能省下多少利息支出呢?银行理财师帮忙算了个账:

以100万元贷款、剩余期限为20年,等额本息还款法为例。如果2015年1月1日之后,客户的贷款余额是100万元,先比较利率标准,原先利率标准为5年期以上基准利率6.55%,2015年1月1日起执行降息后的利率标准6.15%,那么,2015年,客户会因为降息而少还大约4000元的利息。对于普通工薪阶层来说,4000元相当于1-2个月的工资收入了。

月供年年有变化提醒:年初主动到银行索取当年月供表

银行人士提醒说,无论你选择的是等额本金还款法,还是等额本息还款法,房贷客户都应该养成习惯,在每年年初,主动到银行索取当年应还月供的表格,每月按照表格中提示的金额还款,以免因少还款而影响个人的征信记录。

这是因为,如果央行调息,那么,等额本息客户的月供额就会发生变化;而即便是不调息,等额本金客户的每年度甚至每月度的月供额也都各不相同。因此,养成好的理财习惯尤为重要。

据悉,目前大部分银行会在房贷客户月供还款日的前几天,以短信通知形式告知客户具体还款金额。不过,也有市民为了省下短信费,而不愿开通银行短信通知,那就需要自己养成好的习惯,每月及时还款。

对于没有主动发送年度月供通知书的银行,房贷客户也可以通过登录个人网上银行、手机银行查询还款明细,或者直接拨打银行官方客服电话咨询详细的还款金额。

银行负责房贷的专业人士建议,房贷客户在每月扣款日前最好跟贷款银行进行有效沟通,查询房贷还款金额变化情况,以免因扣款不足影响个人信用记录。