2015年伊始,地方政府全力火线“救市”,取消限购、减税、购房补贴、公积金新政、普宅标准调整等政策五花八门。中央层面亦配合地方提供政策方便,特别是国家住建部拟定收购商品房转保障性住房政策。地方何以救市冲动强烈,不遗余力?原因在于楼市的四大“暴风眼”。

第一个“暴风眼”是房地产下行严重拖累经济增速,房地产从助跑机变减挡器。此前,房地产开发投资占比全国固定资产投资均在20%以上,且增长速度远超全国固定资产投资,而2014年占比下滑到18.9%,且投资增速远低于固定资产投资。加快产业结构调整及培育新兴经济增长力量是国家层面不可回避的问题。

第二个“暴风眼”是房地产市场结构性过剩,三四线城市库存过高、供应过剩,严重威胁到地方经济发展。三四线城市以及部分二线城市住房供给过剩,而千万人以上的城市中低档住房供给不足。近年来,中西部、西南和东北等区域呈现“供给增加、人口流出”的态势,很多城市(特别是非省会城市)商品房消化周期在2年以上。土地供应量大幅增加,引致楼市潜在供应量居高,中长期去化前景堪忧。

第三个“暴风眼”是金融系统风险加大。房地产市场一端连着银行信贷资金,一端连着土地出让金,而土地出让金背后是政府的财政收入和地方债务的质押资产,加之地方债务清理将是2015年的重头戏,叠加效应值得警惕。佳兆业贷款违约事件表面上看是“个例”,但或许正在打开中国房地产行业系统性风险的潘多拉魔盒。一方面是国内房地产市场的持续低迷,让国内正规金融机构对房地产企业贷款更为谨慎甚至收缩;受早期房地产暴利以及房地产调控政策影响,房地产企业在国内融资很大一部分通过包括信托在内的影子银行实现,融资成本居高不下;而当前一旦遭遇销售不畅,很容易造成资金链断裂及风险暴露。另一方面外部融资环境正在持续收紧,中国房地产企业海外融资成本和融资通道也正在收紧。

第四个“暴风眼”是财税收入下降与地方债务上升。房地产市场走势影响土地出让金规模,而土地出让金又是地方政府财政收入中很重要的一部分,同时也是地方政府债务最主要的质押资产。2015年上半年地方政府财政收入将受到土地出让金规模缩减影响呈现负增长,另外一方面,房地产投资和基础设施建设投资增速放缓将导致地方经济增长承压。

总体来看,人口拐点、城镇化速度下降、社会总库存难以去化3大问题将长期影响中国宏观经济与房地产市场发展,商品房库存量大与潜在供应量高是中国房地产行业将在“底部运行”较长时间的主因,中国房地产市场整体仍然将面临较大的库存消化压力。2015年1月21日,住房和城乡建设部副部长齐骥称,要指导督促商品住房较多的城市出台支持措施,将商品房转化为安置房,促进棚改与利用存量房的有效衔接。住建部文件出台的背景之一,正是贯穿2014年楼市的库存压力并未完全缓解。