楼市的买家和卖家永远是不同的祈盼。卖家希望好价格加上旺销售,而作为购房者则是希望找到最佳的下跌购房时机。市场在一片是“涨“是”跌”的“猜”声中,迎来了翩翩而至的羊年。

这一年房价到底会怎样?会涨还是会跌?何时买房才是最佳时机?这些购房者永远的疑问该如何破解。

“从楼市政策和市场看,认清楼市趋势是市民买房置业、投资的关键。但从购房者心态看,则不能过于贪婪,因为市场总是风云变幻,机会转瞬即逝,买房时该出手时就出手。”同策咨询研究部总监张宏伟在分析楼市近20多年发展情况后认为:无论房价涨还是跌,作为刚需一族,看好了应选择早出手。张宏伟认为,买房者如果再能掌握一些购房技巧,能让购买的房子价值不错,就会更安心了。

洞察市场底部机会

回顾过去几年,一些购房者已经错过了2008年、2011年两轮市场低谷期的购房最佳窗口期,时至今日,受银行信贷紧缩等因素影响,2014年房地产市场又进入了新一轮的市场低谷期,此时,城市库存量开始上升,开发企业资金面紧张,市场定价性价比比较高,市场进入了新一轮的市场调整期,此时购房者迎来了新一轮的购房时机。

到了2015年,由于去年年底房企冲刺年度销售业绩“用力过猛”,年初房企开始调整推盘节奏和计划,大部分开发商将推盘计划安排在2015年春节之后,尤其是2015年4月底和5月份。而年初这个阶段,恰逢春节淡季因素,导致年初短期内成交量表现“马力不足”。因此,预计2015年一季度楼市“平淡”已成定局。

但是,在央行降准、降息等“救市”政策刺激之下,一线城市楼市房价将步入上涨通道,甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升,15月以上的城市楼市还有去库存压力;对于大多数三四线城市楼市来讲想方设法跑量主题不变,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。

“对于购房者来讲,显然应该把握好上述市场节奏变化过程中的购房时机。应把握好上述市场节奏的变化规律,赶在上半年市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房,也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段,选择购房性价比仍然较高的时机入市购房,把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。”张宏伟认为,如果购房者已经错过了2008年、2011年、2014年三轮市场低谷期的购房最佳窗口期,那么,就不要在错失2015年上半年的市场底部购房机会或投资“时间窗”。

选择适合自己的房源

刚需买房,往往先看房价,然后才考虑房子性能问题。实际上,买房不仅要看房价,更要看这套房子适不适合自己。

张宏伟认为,对于买房是用于自住的刚需购房者来说,如果觉得所选择的房子各方面都比较中意,就不必过多考虑是否是买房的合适时机,应该果断出手。因为市场总是风云变幻,机会转瞬即逝。同时,准购房者也应冷静面对市场上各类楼市信息,做出自己的判断,不盲目“抄底”。

刚需买房最主要的目的是自住,是要实实在在过日子,小区环境、车位配比、户型、楼盘品质,任何因素有短板,都会影响到今后的居住舒适度。因此,刚需者买房注意力不能仅仅只放在价格上,选择合适的时机出手很重要,但选择适合自己的房源更重要。

选择名牌开发商

放眼身边,经常会看到好多朋友因买房而出现纠纷。其实留心一下,导致买房者购买烦恼的,大多是选择了那些开发实力不强、信誉不好的开发商,从而造成不能按时交房,房子质量太差等问题,甚至出现个别房企“跑路”现象,给购房者或投资客带来巨大损失。

特别像现在楼市预期较为复杂的情况下,买房更要选择谨慎,要选择品牌开发企业的楼盘。总体来说,这些楼盘的开发商综合实力强,也值得信赖。因为品牌开发商不仅仅做的是产品,而且也是为了做品牌,这样才能赢得好信誉。开发商信誉好,为今后楼盘物业发展打下良好基础。对于购房者来讲,即使以后换房“二次置业”,也有升值希望。

考量配套及物业管理水平

买房其实买的就是生活,而这个生活就跟小区的种种配套息息相关。而为了未来生活的幸福美好,生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求,是购房者在买房的时候必须要想到的。

相反,如果购房者在买房时没有周全考虑小区的相关配套,就有可能给生活带来无尽的麻烦。

同时要看楼盘升值与否,小区物业管理水平及楼盘配套不能忽视。在消费者眼中,出色的小区物业管理会为升值增添砝码。另外,楼盘自身优越的配套设施也是必不可少的。

把握好有升值潜力的“预期”

刚需购房要学会买预期,这样房子以后的升值潜力才会大。

“所谓买预期,就是看一个区域的发展走势。城市发展的总趋势基本代表了楼市今后发展的空间。”张宏伟认为,买“预期”主要是两点:一看近两年国家有关部门房地产宏观调控政策的主要方向;二看城市规划等部门近几年与以后有怎样的大动作,比如新城新区规划、轨道交通规划、重大投资项目等。瞄准这些机会,对于投资者来讲,基本上就可以获得未来相对比较丰厚的预期投资收益。而对于商业地产市场来讲,唯一不变的原则——选择好的地段,如城市CBD、副中心、轨道交通主要交通枢纽站点附近等。另外,购置商铺也要看好楼盘所在地段、今后商贸发展情形。如果附近人气不旺,绝不能购买。