“大概在今年4月份以后,北京楼市成交会出现一个井喷,届时库存一旦消化完之后,4月份的房价将会有明显的变化。所以我们对今年4月份北京的房地产市场是看好的。”中原地产首席分析师张大伟预测,“至于新建住宅价格的变化,到今年5月份应该会有3%左右的上涨。”

张大伟是在今天由人民网与合生创展共同主办的“聚焦两会 稳定住房消费下的通州楼市”主题论坛上做出上述表述的,并且其预测今年北京房价预计将会有15%以上的涨幅。

亚豪机构市场总监郭毅对今年北京房价的预测,也同样表达了看涨的态度。“我觉得北京市场房价的整体水平肯定会涨。但是这种上涨是因为结构性的上涨,比如高端产品的价格太高、涨得太猛,另外也有自住房的稀释作用。改善型产品面临的是供不应求的矛盾,从单盘来看,房价也是上涨的。”郭毅说,“但是北京今年房价整体涨幅应该不会像2009年那样的高涨,应该与2013年接近,整体房价涨幅在10%以上。”

郭毅继续分析,今年北京房价趋势从细分市场来看,刚需盘相对有压力,因为自住房今年仍将供应4万套到5万套之间的水平,改善型楼盘则因为单盘供不应求导致价格上涨,高端楼盘则因为地价高的拉动,整体价格也在上涨。

“涉及到北京房价这个问题,大家不必要过度去关注,因为现在房价的形成,很肯定地说是土地带来的。”北京房地产协会秘书长陈志说,“北京土地是永恒控制的指标,但其实每年北京的地价至少会涨50%。所以从这个逻辑上看,北京的房价不可能不涨。但是两会结束后的4月份楼市会如何,这会成为北京房价、成交和政策的一个坎儿。”

关于今年北京楼市政策的风向,陈志认为虽然目前看不到北京限购取消的意图,但是北京的楼市政策很可能是“关起了门,但却留了一扇窗”。

“这个窗是什么呢?其实就是北京的楼市政策还有调整的空间和弹性。”陈志说,“这些调整包括限购条件中限制的连续纳税和缴纳社保满五年,比如高端放开等等。也就是说对限购政策逐字逐句做分析和判断的话,会发现还是有些内容是可以做修改和调整的。”

张大伟则建议其实可以关注居住证的变化,其认为居住证政策的条件相比五年纳税和社保年限宽松很多,而且会影响到非常多的改善型购房者,尤其是对110平方米以上、150平方米以下的改善型产品影响比较大。

“北京生活的外地户籍人口有300多万,如果居住证制度限制在工作两年左右,经我们测算,至少会增加5万到8万左右的改善性需求。”张大伟说。

郭毅则认为,在考虑北京购房的区域中,通州应该成为优先选择的地区之一。“通州与其他重点新城不一样,通州的定位是北京的副中心。北京市对通州区的扶持,不只是通道政策,最近四五年通州出现了不同类型的用地,共计366万平方米,通州将来是企业总部的聚集区,对房地产市场的成交的支撑作用毋庸置疑。”郭毅说,“而且将来通州区可能会面临住宅供应断顿的现象,因为前几年通州没有供应住宅用地,把土地集中在商业金融和多功能用地上。当然,这也是为了夯实通州作为北京的副中心地位。”

合生创展华北区营销总监刘芸歧透露,合生地产旗下通州合生?滨江帝景项目自2月份以来,成交势头呈现明显的上升趋势。“尽管价格没有上涨,但是明显感觉到客户的成交周期变短,出手也更为果断了。”他说,来自市场一线的反馈是,通州楼市已经开始复苏。

在北京房地产市场,通州板块算是北京楼市最为敏感,反应也是最为迅速的一个区域,素有北京楼市“晴雨表”和“风向标”之称。这一点也在北京楼市近几年市场的起伏中,曾得到验证。

“以我10年的研究和观察经验判断,北京楼市4月份肯定会出现明显的反弹趋势。而且极有可能再现楼市‘小阳春’的局面。”张大伟笃定地表示,“不信我们就等时间的验证。”