唤醒住房维修金 为何这么难

一方面小区维护急需资金却无法筹措到位,另一方面住宅专项维修资金的申请手续繁琐复杂,本该属业主所有的巨额专项资金在银行“躺着睡大觉”。为了解这一矛盾出现的各种缘由,本报记者深入云南、湖南、上海等地实地考察。

据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的不完全统计,自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至今,我国收缴的维修资金在5000亿元左右。但这笔钱申请手续繁琐,不易拿到。同时,进入“中年维修期”和“老年危房期”的建筑逐渐增多,资金的供需矛盾突显。一些房屋电梯停运、房屋漏水、墙壁剥落,但维修资金却迟迟拨付不下来。

大量住宅专项维修金趴在银行

昆明市五华区从2006年12月开始启动住宅专项维修资金收缴工作。据统计,截至2014年底,五华区共收取50多个物业项目住宅专项维修资金4.3亿元。“由于不少开发商欠缴,目前仍有40多个小区7000余万元住宅专项维修资金尚未移交至住宅专项维修资金专户。” 五华区住建局房产管理科负责人说。

该负责人告诉记者,目前住宅专项维修资金在住建厅指定的银行专业账户中存储,利息相对较低,而目前五华区每年住宅专项维修资金使用量不到总额的2%。大量住宅专项维修金趴在银行账上。

事实上,住宅专项维修资金管理使用滞后的主要原因是资金从申请到拨付时限较长。“既要经过有利害关系2/3业主(业主数量和建筑专有面积均超过2/3)同意,还需一定时间的公示,再加上现场查看和电话核实业主情况,整个流程时间较长。”房产管理科工作人员建议,当务之急是进一步明确紧急情况使用住宅专项维修资金的相关规定,以便合理使用住宅专项维修资金。

“目前住宅专项维修资金的补缴工作只有一些原则性规定,具体按照什么样的标准补缴却没有明确规定,随着住宅小区使用年限的增长,住宅专项维修资金使用量也将逐年增大,若干年后将面临补缴的问题。”房产管理科负责人告诉记者,应对相关制度进行补充完善。

试点“应急维修”可直接使用维修资金

2014年10月初,长沙香颂国际小区有部电梯过了保修期,因钢丝绳断骨,停止了运行。10月13日,小区业主委员会向雨花区城乡建设局申请使用物业维修资金维修电梯。第二天,区城乡建设局、街道办等组成联合外勘组到现场勘定,最终认定此种情况属于“应急维修”的范围,同意按规定申报物业维修基金。

经过“公告—施工—验收—公示”等环节,不出一个月,13500元从长沙市物业维修基金管理中心直接拨付给施工单位。小区的业主委员会委托人彭中玉说:“这在以前不敢想象。”

据介绍,长沙市从2003年开始归集物业专项维修资金,到2014年底归集总金额达到120亿元。由于受到“双2/3”业主签名难的问题,资金使用率为1.18%。

改变始于2012年2月,雨花区在全省率先试点物业维修基金管理创新。雨花区城乡建设局局长张学军介绍,试点经验主要包括三方面:一是发生电梯故障等危及人身安全的5种紧急情况时,可以直接使用物业维修资金;二是对“同一物业管理区域内全体业主受益,且单项物业维修和更新、改造项目费用在3万元以下”的项目,一次表决,多年受用,不用重复签名;三是将3万元以下的一般维修项目交由区级部门外勘和审批。

到2013年7月1日,《长沙市物业专项维修资金管理办法》正式施行,雨花区试点经验得以在全市推广。“一些物业小区持续多年的房屋漏水、消防设施毁坏等问题得到解决,一些主水管爆管、供电线路烧坏等突发问题得到及时处理。”张学军说,从办法施行至今,雨花区完成应急维修238宗,共拨付款项300多万元。

信息平台织就资金安全保护网

打开电脑进入维修资金统一信息平台,键入某小区名称,该小区的维修资金总额以及使用情况一目了然。“有了这个信息平台,各个商品住宅的专项维修资金有了最安全的保护网。”上海市物业管理事务中心维修资金管理科科长张炳军说。

上海早在上世纪末就开始归集、管理住宅维修资金,至今10多年,商品住宅维修资金已归集了443亿元。截至目前,上海已累计使用维修资金38亿元,使用率为8.6%,高于全国平均水平,这源于上海市在管理住宅维修金方面的制度创新。

业主大会自我管理的原则是上海在建立维修资金制度时确立的。在业主大会成立前,维修资金由市、区两级房管部门代为管理,资金存放于专户管理银行开立的维修资金代管专户中,按幢立账,按户核算;业主大会成立后,维修资金本息全部划入业主大会银行账户,按照专户储存、专款专用、业主决策、自我管理、政府指导监督的原则管理维修资金。

无须政府审批,维修资金会不会乱用呢?“不太可能。”周宏伟表示,上海在健全政策法规基础上,建立了一个统一的信息平台,2002年正式启用,“利用信息化手段,以系统管人,以系统规范业务,保证业主大会规范管理和使用维修资金。”

维修资金管理涉及多个主体,贯穿房屋整个销售、使用过程,平台设计时,就将这些因素全部涵盖进去,同时将全市20多个涉及维修资金的相关法规规章设计进平台流程,并且与银行实时联动,实现了从维修资金首期归集到维修资金使用全过程实时监控和信息公开。

以小区电梯故障为例,物业发现后需先制定维修预案,包括预算金额、维修起始时间、施工单位以及对业主的影响等,录入信息平台,平台自动生成告示单,物业打印出来,在小区张贴。2/3以上的业主通过后,形成业主大会决议,同样平台生成告示单,告知全体业主,并可实施维修工作。“从银行支取维修资金,必须出示施工合同、业主大会决议、支取汇总表等凭证,每个信息都带有条形码,银行扫描核对,不匹配就是伪造,不仅不会支付,还会通知物业企业予以追查。”张炳军表示。

“2008年,我们还引入了工程造价咨询单位和审计单位,对小区动用维修资金5万元以上工程进行审价、使用程序进行审核。”周宏伟说道,第三方机构的引入,有效地减少了维修资金使用过程中出现的工程造价高估冒算、使用程序不规范等问题。

截至目前,机构共出具审价报告3600份,核减金额9000万元,核减率为8%。“下一步,我们还计划引入会计师事务所、业委会专职秘书等,辅助业委会、物业服务企业对小区维修资金、公共收益进行管理,进一步提升业委会的自我管理水平。”