3月30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房首付比例下限下调至四成,公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日,财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

业内人士认为,四部委联手打出“金融+财税”的政策组合拳,与2008年末出台的楼市政策似曾相识。2008年10月,中央出台《关于个人住房转让营业税政策的通知》等措施,规定个人住房转让营业税“五改二”,首套房和二套房最低首付款比例下调至20%。随着信贷、税收等多重政策叠加,房地产市场迅速转向,当年销售面积突破9亿平方米,同比增幅超过5 0 %;销售额高达4 .4万亿元,同比增长83%。

此次新政出台,会否导致房价重演2009年的疯狂上涨?专家普遍认为,在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下,尽管本轮新政将在短期内刺激楼市复苏,但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变,“量增价稳”将成为2015年楼市新特征。

供需格局悄然生变

据中原地产研究咨询部数据,全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升,尤其二三线城市存量增长明显,中国房地产供求格局已经发生了深刻的变化。

2009年,楼市的回暖是以首次购房为主的刚性需求最早撬动了一线城市楼市的坚冰,形成市场复苏的“第一推动力”。此后,更多的改善性需求、投资性需求开始进场,并一度成为购买主力。

瑞银首席经济学家汪涛认为:“事实上,中国住房的内在供求格局已发生变化———当前的住宅建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。由于房价下降以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起,支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。”

信贷松紧不同 楼市“蓄水池”作用弱化

业内人士认为,自2010年起,中国楼市的信贷环境也由松趋紧。货币供应量增速趋缓使得楼市“蓄水池”效应弱化。

安信证券首席经济学家高善文认为,2009年的货币环境十分宽松,加之经济高速发展,居民收入提高快,“这时候老百姓买房,也是非常理性的选择”。

高善文表示,“2009年,在4万亿的财政刺激和10万亿的货币刺激下,中国的房地产价格创出历史新高,无论是一线城市还是二线城市,甚至包括县一级的地方都创了历史新高。”而在当前,中国房地产市场总体上正处于去泡沫和去存货的进程中。在此背景下,市场正在消化过去几年形成的大量过剩的供应。“这种供应过剩主要出现在二三线城市。”

一位银行人士告诉记者,2009年,银行有大量的信贷额度,当时房贷属于优质贷款品种,为增加房贷配给,7折利率屡见不鲜。而现在在整体房价下行、房地产市场持续低迷的情况下,银行甚至连首套房购买者都不愿意给予优惠利率。

理财产品崛起 居民金融资产发生转移

“为什么大家愿意买房子?因为房价涨得猛,过去20年炒股赔得多、赚得少,而买房子是肯定赚的,由于缺乏投资渠道,因此楼市的投资性需求比较高。”上海易居房地产研究员严跃进说,过去三年,理财产品的崛起,让中国居民的金融资产发生了转移。

汪涛认为,去年以来,由于房价增长显现出停滞状态,许多城市的投资性买房需求发生了逆转。“这是因为投资性买房就是看涨,如果房价涨幅不大或者下跌,那么在大部分城市投资买房的收益其实是负的。我国住房租金收益率非常低,而理财产品一般收益率在4%-5%。

根据瑞银证券统计,2014年,居民金融资产约有16%投放于理财产品,股市投资则占到居民财富的19%。“相比2009年,中国投资者有了比房地产更好的投资渠道,加之随着人民币国际化和资本账户管制的逐渐放松,投资海外资产也比以前更加容易了。”

招商地产南京公司副总经理孙海平分析,在三四线城市,新政策不会在短期内立竿见影。从全国来看,新政对开发商虽说是利好,但直接涨价还不太现实,房企应该还是去库存以跑量为主基调。