房地产行业似乎正在悄悄经历着令人惊讶的变化。从简单的住宅开发到多元化的地产模式,甚至涉足毫不沾边的其他行业,这是近年来国内房产开发企业的普遍模式。是什么原因导致开发商们“不务正业”?当开发商们不再盲目圈地扩张时,未来的房产市场将是怎样一幅景象?

本报记者 范瑞鸣

撤!

转做其他行业

3月30日,国家再次出台房地产行业利好政策:降低二套房首付比例,放松二手房交易年限,似乎释放出一种信号—楼市即将回暖。但是,四川日报记者采访成都多家房企负责人后,得到的答复却一致的惊人:“静候细则,冷静应对,不容乐观。”显然,在开发商们看来,这个消息并不能太大地刺激房地产市场。在经历了近几年变幻莫测的政策与市场双向调整之后,在利润越做越低的现状下,开发商们对楼市不再信心满满,对前景的分析也变得客观,开始冷静地应对和谋求转型。西南财经大学经济学院副教授刘璐认为,现在单纯的房地产开发受多种因素的影响,出现了利润率下降的现象,大房企谋求更多的利润来源也是很自然的选择。

事实上,早在数年前,成都便有开发商一边卖房子,一边做起了造血干细胞;一边投资海外红酒经营,一边在省内投资农副产业;一边做园林,一边做装饰……放眼全国,类似的例子更是不胜枚举,万达、世茂等均已成立经纪公司,投资电影、电视剧拍摄,或力捧一线明星。恒大开辟食品行业,卖大米卖粮油已不是什么新闻,中粮地产原本就是经营粮油的。除了彻底转行之外,也有万科、中海、绿城等一流房企,转做城市配套服务商。其思路就是从单纯向销售要业绩,转变为向销售、经营、管理和服务要业绩。原来卖房子是商业模式的核心,现在要将部分核心逐渐转移到持有和运营物业上来。

转!

多元化更赚钱?

10年前,从二级城市来到成都的黄先生没有想到,本来是做建筑公司的他开发房地产可以这么赚钱。“现在我们的主业准备转回老本行,银行贷款不断收紧,利率上调,地价高涨,购房者观望,房地产开发不再那么好做了。”黄先生多少有些无奈,但这几乎是所有开发商必须面对的问题。

3月30日,成都公开拍卖成华区一宗商住用地,土地面积5.08万平方米(约76.25亩)。最终,经过152次竞价,首创以总价17.77亿元、楼面价7770元/平方米竞得该地块,溢价率25.3%。“当初这块地楼面价不到五千,我们计算投入产出比之后,觉得无法赚钱,所以放弃。”成都某房企负责人向四川日报记者透露。在这块地周边的两个项目,蓝光COCO时代售价10000元/平方米,但蓝光项目楼面地价为4520元/平方米,中铁二局玛塞城均价9300元/平方米,其拿地楼面价为4900元/平方米。可见,以目前的市场行情来看,首创拿下地块开发后盈利前景也不乐观。

四川日报记者在采访中了解到,在房地产项目开发上,不少房企试图给项目附加医疗、教育、养老、文化、物流、旅游、园区、城市配套等因素。复星集团提出的“蜂巢城市”,万达集团加大文化领域的布局,中邦集团开启的艺术《家》都是其中典型的代表。除了注入多元化因素外,自2014年以来,房地产行业内外众多人士都开始关注互联网对房地产的改变和影响,万科、世茂、绿城、招商等大牌房企纷纷结合互联网推出了云服务。万达、宝龙等则在商业地产领域展开了O2O等新商业模式的探索。“从单纯的前期开发逐步向后期运营过渡,是这个行业走向成熟的体现。”刘璐称,随着房企多元化布局的展开,对于“大地产”概念的把控也成为行业思考的方向,但对于跨行业布局能否使房企转型成功,目前仍是未知数。

变!

大浪淘沙优胜劣汰

“粗放型开发模式已经过时,精细化的时代即将到来。”刘璐认为,有点钱拿块地,便能修房子卖钱的“浑水摸鱼”时代已经过去,如今房地产业将对开发企业有更高的要求。“而且,当前我国经济正值换挡转型期,在产业兴邦的指导思想下,政府也鼓励开发企业从传统的住宅和商业进入更复合化的产业地产开发,把地方的产业发展和房地产开发相结合。”

经历了连续3年的市场低迷,2015年伊始,“中国经济与房地产继续面临着极大的下行压力”的声音依旧不断。此前,中国城乡经济建设研究所所长陈淮也曾发表观点,称中国房地产正在走向一个新的常态,那就是优胜劣汰。在这种形式下,最终将选出高效率的资源支配者、优秀的开发商。