在今年万科集团的年报推介会上,万科集团公开了万科去年的一项研究成果。这项研究,观察了全球27个经济体40年房价的变化趋势,并试图从中归纳出导致房价上升或下跌的原因。研究认定两个内因和一个外因与房价下跌有较强相关性,而目前中国在这几项因素上,都有着不错的表现。万科集团总裁郁亮据此推定,未来十年,我国住宅行业总体安全。

万科报告摘录:

我们研究发现,27个经济体中,除了德国,几乎都发生过房价大涨。5个经济体曾经发生过房价连续上涨超过10倍的情况;7个经济体发生过5倍-10倍房价上涨。日本房价曾连续上涨30倍,西班牙曾连续上涨25倍。概括地说,过去40年,这27个经济体一共出现61次房价大涨。(见图示)

然而,大涨并非都带来大跌。统计发现,61次大涨后,有14次出现大跌,有47次没有出现大跌或者下跌。究竟怎么看房价会不会大涨或者大跌,又如何判断,当今中国,是在14次中还是47次中?这是一个需要求解的问题。

这项研究的目的,就是找到区分这两种情况的指标。我们发现,传统上使用的房价收入比、租金收益率、按揭收益率等,都不是有效指标。它们都无法通过过去40年历史数据的验证。

我们最后找到重要指标有三个,其中有两个是内因,即经济体自身情况决定房价上涨或者下跌。这两个内因指标,一个叫作“居民部门(注1)利息保障倍数”,是用“居民部门储蓄”除以“上一年利息支出”。这个倍数有一个临界值——1.5倍,1.5倍以上是安全的,越高越安全。

第二个指标,“新房名义市值对居民最大购买力占用比例”。“新房名义市值”等于“私人部门房屋新开工套数”乘以“当年新房均价”(注2);居民最大购买力等于“居民部门总储蓄”加“居民部门信用净增长”,再减去“居民部门本年利息支出”(注3)。这个指标,80%是危险临界点,60%是安全临界点,越高越危险,越低越安全。

另外一个指标是外因。有一些经济体并不是因为本身原因导致下跌,而是因为其他国家尤其是周边国家房价下跌而受到冲击,在这种情况下有一个重要指标是“经常性账户顺逆差”。所有因外部冲击导致房价泡沫破灭的经济体,均处于逆差状态。

结合这两个内因指标看中国目前的情况。

首先,从“居民部门利息保障倍数”来看,中国现在处于绝对安全位置。临界点是1.5倍,而中国目前实际是11倍,远远超过1.5倍安全边际。未来十年即使这个指标往下走,达到1.5倍几乎不可能。从这个指标基本可以判断,未来10年,中国房地产市场是安全的。

第二个指标“新房名义市值对居民最大购买力”。中国的这个指标没有上一个指标那么好,但是目前相对处于好的位置,高于安全临界点,而且最近三年这个指标呈现向下趋势。

综上所述,我国住宅行业未来十年总体来看是安全的,基本不会发生房价“断崖式下跌”或房地产泡沫破灭。

财经检索

注1:居民部门,指的是国民经济核算中经济主体的一个分类。国民经济核算将所有经济主体划分为非金融企业部门、金融企业部门、政府部门和住户部门(即居民部门);居民部门即所有住户组成的部门,包含买房和未买房者。下同。

注2:新房名义市值中的“新开工套数”仅指住宅,包括商品住房和出售型的保障住房;“当年新房均价”中的“新房”同上。

注3:“居民部门总储蓄+居民部门信用净增长-居民部门本年利息支出”这一公式中,“信用净增长”指的是居民部门贷款的净增额,等于本年末居民部门贷款余额减去上年末居民部门贷款余额。