有业内人士认为,央行降准后,可贷款额度明显增加,房贷利率的折扣也有望增加,在宽松货币支撑下,楼市想不变暖都难。国际货币基金组织副总裁朱民则表示,央行降准推动实体经济发展,但房价仍需调控。

央行日前宣布,自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次降准对于楼市、开发商及购房者意味着什么?本报记者为此走访了业内人士。

货币宽松楼市想不暖都难

有分析称,如此大力度的降准,也反映出央行对于经济下滑的担心。

当然对楼市稳定的担心早已见端倪。两会期间,政府工作报告提及房地产时没有再使用“调控”“抑制”等相关表述,取而代之的表述是“促进房地产市场平稳健康发展”。3月30日,央行、住建部、银监会三部委及财政部、国税总局先后发文,放松限贷政策、调整二套房贷认定、放松公积金贷款规则、放宽转让免税条件、降低贷款利率等,力度之大超出市场预期。尽管出台了如此大力度的楼市利好政策,但楼市似乎依然不温不火。

此次央行再次大力度降准,对楼市意味着什么呢?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,降准之后,增加了二套房贷降首付落地的可行性,改善型需求后续持续释放得到保障。

他分析,对于各商业银行来讲,由于存款准备金率仍然相对较高,维持在20%左右,可以动用的资金规模受到存准率的限制,银行不可能在这么高的存准率情况下释放大规模贷款。这或许是各大银行二套房贷降首付政策落地不彻底的原因之一。降准之后,银行可动用的资金明显增多,此时对于银行来讲,也增加了二套房贷降首付落地的可行性,改善型需求后续持续释放得到保障。因此,一线城市及部分二线城市房价势必会涨。

业内人士认为,每次货币宽松政策都是极大利好楼市,货币宽松政策本质上是一种经济刺激政策,央行降准后,可贷款额度明显增加,房贷利率的折扣也有望增加,在宽松货币的支撑下,楼市想不变暖都难。

降准后开发商资金压力减弱

业内资深人士分析,降准也有利于降低开发商的融资成本,目前整体房地产市场的资金链依然紧绷,降准可以增加流动资金,开发商从银行贷款的利率会降低,融资的成本相应也会降低。

目前有两种预测,一种是降准,货币宽松,开发商会把握好去库存的时机,加大推房清库存的力度,楼市活跃但总体平稳。

张大伟认为,房企要把控好两次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”。对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好两次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”,增加上半年销售业绩在全年的比例,防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。

其次,调整并优化库存结构,积极去库存,不要恋战(期待房价再次快速上涨,或继续博弈市场,即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,因为楼市已经进入下半场,市场需求已基本得到满足,捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”,错过企业扭转局面的机会),尽快实现销售业绩回升。

另一种预测是,降准后,开发商资金压力减轻,或不再急于推盘,但购房需求在宽松货币政策的支持下不断增长,这或许会推动房价新一轮上涨。

降准会否改变购房者预期

事实上,楼市政策是暖上加暖,尽管政策如此之暖,但购房者预期与有效需求如何呢?

目前购房者也分乐观派与悲观派。悲观派认为,房价如此高了,居民收入如此低,货币再怎么宽松,房价又能高到哪儿去,贷款额度再大也是要还的。

以居民改善性有限需求来看,有资料显示,近年来,尽管居民可支配收入增幅超过GDP的增幅,但收入支撑改善型住房需求的能力不足。根据国家统计局公布的数据,2014年我国居民收入的基尼系数是0.469,收入差距在国际范围内较大。更值得重视的是,关系到居民能否改善住房的家庭净财产基尼系数在2012年达到0.73,这就大大制约了居民“卖旧买新”式的改善性需求。

乐观派则认为,利率低了,首付降了,买房换房的人多了,房价还是会上升,尤其是北京这样的一线城市。

国际货币基金组织副总裁朱民近日表示,央行降准推动实体经济发展,但房价仍需调控。他认为,降低准备金率更多是对实体经济的推动,当然也包括住房建设的相关行业,但中国房地产业的首要问题是空置率太高,根据IMF分析报告表明,中国房屋空置面积达10亿平方米,其中一个原因是2014年以前开工建设率太高,房地产开工率远高于销售率,因此要将地产开工率维持在中等水平,还要进一步提高销售率;其实这意味着中国的房价还是太高,房价水平还要继续调整。