图片说明:3月的“上海房价地图”,黄浦排第一。

5月7日消息:上海房价排行又一次被刷新了,这次轮到静安和闸北的居民咋舌了。最新的“上海房价地图”显示,静安区房价以高达9.4万元/平方米稳居榜首,依次为黄浦(约7.3万元/平方米)和徐汇(6.5万元/平方米),而老上海口中的“下只角”闸北区房价一举“破六”冲到了第四,各区房价升降机般“直上直下”的变化也让人们对这份“房价地图”产生了疑问。有业内人士直指“房价地图”有失偏颇。应该将二手房成交均价纳入其中,对购房者才更有参考意义。

“座次”变化有何依据?

玄机:仅统计新房成交价,没有将相对较稳定的二手房价格纳入其中,从而导致排行榜改变

新版的“上海房价地图”仍旧由新浪乐居制作,采纳的是上海中原研究咨询部的成交数据。与上一版的地图相比,前三名的“座次”发生了微调,上一版分别是黄浦、静安和虹口,最新版则是静安、黄浦和徐汇。

和上月相比,静安的房价从69419元/平方米猛增至94406元/平方米,稳居第一,为何在一个月内房价上涨了2.5万元/平方米,涨幅高达36%?

“4月份静安成交了嘉天汇御苑3套,成交均价10.3万元/平方米;远中风华园1套,成交价达13.9万元/平方米,这两个项目都是大面积房子,占静安交易面积总量的44%。”上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦告诉记者,“静安本身价格就不便宜,再被这些项目‘带一带’,价格自然上去了。”

这里道出了“房价地图”的玄机:原来其只统计新房成交价格,而没有将相对较稳定的二手房价格纳入其中,导致了排行榜极易变成“升降机”——高价项目成交多了,价格自然上去;卖不动了价格就回调了。

在黄浦,虽然有号称最高价达38万元/平方米的新房项目,但是“干打雷不下雨”,38万元的单价能否获批还是未知数,该项目今年实际成交均价仅为8.8万元/平方米,4月黄浦也没有更高价的新房成交记录,所以黄浦的新房成交均价就一下子从上个月的9万元/平方米滑落到了72972元/平方米,拱手让出了头把交椅。

闸北进入“6时代”?

分析:“下只角”被拉进“上只角”,一两个楼盘对数据影响过大,业内人士认为,应将二手房成交均价纳入其中

如果你对闸北区的印象还停留在“工厂”、“棚户区”那么就out了。从“房价地图”上看,闸北的房价居然已经迈入了“6时代”,均价高达60436万元/平方米,每平方米比上月整整涨了近万元,这和人们对闸北区房价的“心理价位”相差着实不小。

之所以到那么高的价格还是和高端楼盘的拉动有关。闸北大宁板块的的金茂雅苑(大宁金茂府)赶超浦东花木板块的陆家嘴梧桐公寓,位居4月高端楼盘销量榜首。该楼盘4月共成交229套,均价68760元/平方米,几乎是靠着一己之力把“下只角”拉进了“上只角”的行列。

也正因为一两个楼盘对数据的影响太大,有业内人士认为,应该将相对较为稳定,不会剧烈起伏的二手房成交均价纳入其中,再综合进行数据分析,或者将两者分开统计,做新房二手房两份地图才能对购房者置业有一定指导意义。而且由于个别区不同区域之间房价相差悬殊(最典型的就是浦东新区),如果地图“考究”的话还应该对不同板块进行细分。

高端住宅为何“爆发”?

原因:业内认为,“3·30”过后系列楼市政策加热市场预期,带动高端楼市成交,而股市一路飙升所蕴藏的风险也是高端住宅成交爆发的诱因

德佑链家研究总监陆骑麟认为,高端市场一般不易受市场整体波动影响,不过“3·30”过后的一系列楼市政策依然加热了市场预期,带动了高端楼市的成交。有纪录以来,一手高端商品住宅仅有两个月成交超过800套,即去年12月与今年4月。今年4月823套仅次于去年12月的880套,位居历史第二高点。

4月股市的一路高歌也是高端住宅成交爆发的一个原因。一年时间内,股市从2000点飙升至4000多点,翻了一番之多。“然而随着股市越飙越高,其所加注的风险也越来越大,相对于股市的高风险性,楼市的稳定性和抗压性则更强。”陆骑麟说,此时从股市撤离投入到楼市中来,就是不少投资者的选择,特别是市中心高端项目,更能引起这部分从股市撤出的获利者的关注。