在地产造富的十余年进程中,中产阶层是影响基数最大的群体。十余年来,房产有意无意间决定了中产阶层的财富格局,改变着中产阶级的人生。

房产升值

“70后”中产家庭投资密码

“‘70后’出道时机很幸运,正好轮到经济景气期,也赶在了上海楼市狂飙的前夜。”上海一家外资机构高管刘畅(化名)向《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)讲述其十多年前在上海买房的经历时感叹。

1998年夏天,安徽人刘畅从上海一所名牌大学毕业后留在了上海,第一份工作的薪水税后3000元出头,加上奖金和出差津贴,一个月可以拿到7000元左右,成为了一名高薪白领。

1999年10月份,刘畅有了六七万元钱的积蓄,他和女友开始有意识的留意房产广告。

“那时候楼市很低迷,内环线以内单价三四千元钱的盘不少,北外滩的江景房也不过单价6000多元。”刘畅说。

按照这个价格,刘畅算了一下,自己的储蓄够付一个100平方米房子的首付款了。最后他选择了杨浦区的一个楼盘,单价2700元起,靠近内环200米左右,当时附近楼盘价格基本在3300-3600元/平方米。一套24层20楼一个单元,93平方米的两室一厅,单价是2950元,总价连各种费用28.5万元左右。

刘畅马上向父母拿了6万元,还和女友父母借了几万元,付了14万元,向银行贷了15万元。2000年下半年,新房装修好了,刘畅和女友结了婚并搬进了新家。“当时我根本无法想象几年后楼市会有那么疯狂的上涨。我那时候的收入7000元每月,房子单价2950元,我每个月收入可以买2.373平方米。”刘畅感慨。

2004下半年,因为年年加薪,刘畅的薪水已经加到了每月14000元左右。他向《东地产》描述了自己曲折的换房经历:“我老婆觉得家里的房子太小了,而且房价可能还会涨,想要换房。当时她看的房子中,有虹口区的虹叶名园,一个三房高层单元140平方米卖79万,我觉得实在太贵了,制止了她。再往后,就是房价的狂飙,眼睁睁看着房价慢慢涨到了自己无法想象的地步。2004年下半年,老婆又旧事重提,说要换房,鉴于我此前的几次决策失误,老婆就做主买下了一套虹口区安国路飞虹路的房子,127平方米的三房,到手140万,我们当天就付了定金。然后,我们紧锣密鼓的把自己的第一套房子挂牌卖掉,因为卖得急,只卖了85万元,最后全款现金买下二套房。那时候,我税后年薪32万元,买的房子单价1.14万元,每个月收入可以买2.34个平方米。”

2009年年初,新的政策包括改善型住房可以享受首套房首付2成,利率打7折的优惠,在一片防通胀的叫喊中,以及二套房政策收紧的风声下,刘畅再次冲进买房的大潮中,终以2成首付,7折利率买到了莘庄一套双朝南的两室两厅的房子。对于同龄人而言,拥有两套地段不错的房产,资产净值已超过500万元,刘畅的财务有了更大的空间。

“现在我的一个月薪水,也只够买自己住的房子差不多一个平米了。”刘畅告诉《东地产》。“比起许多现在才出道的年轻人,我很知足了,‘80后’在这个意义上要不幸许多。房价高涨,这与个人的天分和努力都无关,在大环境下,个人的努力和抗争都是微不足道的。”刘畅说。

政策屡现

“80后”一再错失良机

刘畅的经历揭示了“70后”的投资密码,相比而言,一再错失最佳时机的“80后”却是两样。

“感觉总有无穷无尽的压力,我们把青春都献给了房子!”在上海漂泊了近6年后,公务员李小茵(化名)没有想到,在经过省吃俭用,成为这个城市千万个“房奴”大军中的一员后,她却没有一丝兴奋,而是继续为房子的问题而焦虑着。

2009年下半年,李小茵在南汇临港新城的滴水湖畔,购买了一套当地向大学教师定向出售的“限价房”。因为丈夫是大学老师,按照有关政策,他们以每平方米5000元的价格,购买了一套78平方米的两居室,而当时周边的市场价约为8000元/平方米。但这套位于上海郊区的房子,对李小茵一家来说,交通医疗教育都有诸多不便。考虑到未来宝宝的教育问题,从决定买下这套房子时起,李小茵就想好一定要在市区环线内再买一套房子。

值得一提的是,当时李小茵单位的住房补贴就要下发,这笔钱算下来大概有20余万元。于是从2010年初开始,李小茵就一直在看房子,最后决定在浦东三林板块买下一套总价100万元的两房。按照2010年1月的房产政策,“二套房”贷款首付比例不低于40%。李小茵家里有近20万元,加上房补可以凑到40多万元,刚好够首付。

另李小茵意想不到的是,等待房补的过程,竟是一段的漫长历程。2010年4月,房产新政“国十条”横空出世,将二套房首付款比例提高到不低于50%。2011年1月26日,新一轮房产调控的政策“国八条”不期而至,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%。

这下李小茵傻眼了,“真的买不起了”。这样的首付比例彻底打乱了她的买房计划,就算找人借钱,近30万元的缺口也很难凑齐。“屋漏偏逢连夜雨”,就在李小茵还在为是否要找人借钱而纠结时,住房困难的她,再度成为“被调控”对象。

2011年1月28日,上海房产税政策出台,购买第二套房屋,人均住房面积超过60平方米的部分,将要征收房产税。如果李小茵再买一套60平方米的房子,和临港的房子加在一起,家里的人均住房面积也超过了60平方米。

换句话说,当她借钱凑够了首付,买下房子时,就该依法缴纳房产税了。最终,李小茵暂时放弃了购置第二套房的计划,并眼看着三林的房价越涨越高。

相比之下,85后单身的林超更加纠结。2012年6月,上海限购政策升级,非沪籍单身人士禁止买房,这让一再错过机会的他,再次错过买房资格。“等到我结婚了,有了买房资格的时候,是不是房价又会大幅上涨,让人承担不起,毕竟结婚后要养育孩子,经济压力会增加很多。而且没有房子也不利于结婚,这么看结婚也成为一种压力了。”林超很无奈。

“以前是知识改变命运,现在是房产改变人生”林超说。