案例

在拆迁前低价购买房屋,拆迁后往往会获得更大的居住面积,还能拿到一份不菲的拆迁补偿款。

在房产价格不断攀升的形势下,能够买到价格优惠的待拆迁房屋,在拆迁之后又获得翻倍利益,这成为部分手中积蓄不多但又急于购房的老百姓的首选。一笔看上去怎么都划得来的买卖,可能暗藏玄机。摆在面前的是馅饼还是陷阱?犹未可知。

6平方米房交易起纠纷

市民隗女士以47万元的价格购买了焦女士名下一套即将拆迁的6平方米平房。双方约定拆迁后安置的房屋归隗女士,4万余元补偿款则归焦女士。因为房屋面临征收,无需办理产权登记手续,双方便前往门头沟区房屋征收事务中心签订了征收补偿安置协议。

就在隗女士等待拆迁时,突然接到征收事务中心的通知,被告知自己买的这套房子的产权证书没有法律效力,焦女士并非产权人,也无权出售交易房屋。征收事务中心随即撤销了征收补偿安置协议。

眼看自己的购房款和拆迁房“打水漂”,隗女士将卖房人焦女士告上法庭要求解除双方的买卖合同,并讨回购房款。

被告焦女士是首钢的下岗职工,没多少钱为儿子置办婚房,只能购买即将拆迁的房屋来获得更大的居住面积。没想到从胡某手中买来房子后,迟迟不见拆迁,焦女士计划着先将房子卖出,再另想办法为儿子买房。

法庭上,焦女士也大喊“冤枉”:自己是通过中介公司花了30多万从胡某处购买了这套平房,在购买时她并不知道胡某的违法行为,“所有的手续都是中介公司办的。”

一套房拆成7户卖

这个案外人胡某究竟是谁?

原来,为骗取国家拆迁款,胡某在2011年购买了门头沟东辛房街甲92号的房屋,并将房屋拆分成7户。2012年2月,胡某委托他人伪造了门头沟法院的判决书,带着判决书和7位购房人到门头沟住房和城乡建设委员会办理了7个房屋产权证,这7位购房人中就有焦女士。

每套房屋分户后比分户前可多分得补偿款9.5万元,每套可多获得40平方米,按照现在的市场价,一套安置房的价值约18万元。

2014年7月,胡某因犯诈骗罪受到了应有的惩罚,被门头沟法院判处有期徒刑8年。法院认定焦女士所取得的诉争房屋产权证是案外人胡某以伪造虚假法院判决书等方式诈骗取得,得知受骗的焦女士还没缓过劲来,接着就被隗女士告上法庭。

一审法院认为,焦女士手中的产权证是通过虚假的判决书办理过户手续所取得,征收事务中心发函明确表示不再履行与隗女士签订的征收补偿安置协议,故隗、焦双方订立合同的目的已无法实现。法院判决解除双方的房屋买卖合同,焦女士返还隗女士购房款47万元并赔偿相关利息损失。

焦女士不服提出上诉,案子二审于本月在北京市一中院开庭审理。焦女士通过代理人表示胡某取得产权证的过程虽然违法,但房产证是真实的、有效的。在这种情况下,她与隗女士的交易应该被认可。

目前,案件二审还未作出判决。

第三方律师·观点

“善意第三人”受法律保护

“很多人抱着这种‘以少获多’的心理,往往忽视了交易中潜在的危险。”北京盈科律师事务所律师解瑞松表示,一些不法分子往往会钻法律和政策空子,比如上述案件中伪造法院判决的胡某,不仅损害了焦女士的利益,也让隗女士成了“冤大头”。

如果焦女士知道胡某是恶意诈骗,又将房子卖给隗女士,那么根据我国《合同法》的相关规定,焦女士的行为就存在欺诈。在这种情况下,隗女士可以依法要求撤销合同。

如果焦女士并不知道胡某之前的诈骗行为,那么隗女士依法也能要求解除合同。

“隗女士并不了解之前的事情,根据我国《物权法》的规定,隗女士就是法律上所称的‘善意第三人’。”解律师认为,从事商品交易的当事人很难知道对方是否对其占有的物品拥有实际所有权,也很难进行查证。所以,保护“善意第三人”的利益是非常必要的。“这也是《物权法》中一项特别重要的制度。”

隗女士对前一手的交易并不了解,她在支付了合理价款后,实际获得了房屋所有权。“所以她属于善意取得,其利益应该受到法律的保护。”

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条指出:“第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益。”

无效的产权证无资格办拆迁

本案中,焦女士取得的产权证是真的,但并不是合法有效的。在这种情况下,焦女士和隗女士都没有资格办理拆迁手续。

“焦女士认为自己也是受害人,就应该拿出相应证据证明,不能仅空口喊冤。”解律师认为,焦女士可以对狱中的胡某提起诉讼。在胡某诈骗一案中,焦女士是证人,但证人只是刑事诉讼中的一个角色,并不影响她去主张自己的民事权利。

实际上,当年从胡某手上买房的七位房主中,已经有两人起诉胡某要求解除购房合同,均得到了法院的支持,法院判决胡某返还两名房主购房款。“只是胡某仍在狱中服刑,执行起来比较困难。”解律师称。

第三方律师·支招

购拆迁房前需做足功课

解瑞松律师表示,拆迁补偿政策较多,但很多是大而化的东西,缺乏细节。目前,拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议、但房子尚未交付的情况下进行的,风险较大,也频频引发诉讼。

据记者了解,拆迁安置房的买卖在法律上是合法的,但买卖受法律法规的规范。除此之外,买卖还受到当地政府相关地方政策的约束。

那么,在拆迁房买卖中有哪些注意事项?如何减少此类交易的风险呢?就此,记者咨询了解瑞松律师。

5点注意

解律师认为,为保障自身利益,拆迁安置房购房者应注意以下5点,以避免日后的烦恼:

■在购房前审查房屋信息、卖房人的资质等。解律师建议购房者去核实房屋信息以及拆迁安置房协议的真实性,还可以到拆迁办公室等单位进行实地咨询,证明拆迁协议、房产证的真伪等。

■购房者可以要求卖方将拆迁安置补偿协议等与拆迁相关的材料原件寄放在买方处,避免卖方“一房多卖”。购房者可通过拆迁补偿安置协议,明确被拆迁人对被拆迁房屋享有清晰完整的产权。若被拆迁房屋为共有房产,还应当征得其他共有人的书面同意。

■建议买卖双方签订详细的购房合同,约定较高的违约金,或要求卖方提供必要的担保,明确房屋涨价损失赔偿的计算方式,并让出卖方签订承诺书,以免卖方在将来房价上涨时反悔违约。

■在拆迁安置房买卖合同中约定卖方办理安置房产权证及过户手续的时间,以免卖方故意拖延时间。同时,对合同生效后到房屋过户前,可能出现的不确定因素作出明确约定。

■买卖双方还可以共同到公证机关对安置房买卖合同办理公证手续。

一个公告

据解律师介绍,根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,在房屋拆迁项目中,会提前发布一个《拆迁公告》。公告中会设有一个冻结办理房屋过户手续期限,一般是一年,有时候到期会续。公告规定,在拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,禁止租赁、冻结办理房屋过户手续,禁止新建、重建房屋。这样规定是为了方便确定房屋拆迁后的受益人主体、确定拆迁补偿的财产范围。

“买房前要看房子是不是在冻结办理过户手续期间。”解律师提醒,如果在此期间达成交易,则买卖风险很大,日后发生纠纷解决起来非常繁琐。