《经济参考报》记者在海口市采访调研时发现,海口市国土资源局(以下简称“海口国土局”)在挂牌出让一宗国有建设用地时,将一宗已经抵押的地块推向招拍挂市场,而且在土地出让过程中,海口国土局还隐瞒了土地抵押的事实,涉嫌严重违规。

 

土地竟先抵押后出让

海口国土局的土地出让公告显示,2014年3月10日,海口国土局公开挂牌出让“海口市金沙湾片区D0501地块”,地块用地面积为50993.7平方米,用地性质为商业综合用地。

2014年4月11日,北京精诚众和投资有限公司通过公开挂牌出让程序以约3.13亿元总价竞得D0501地块。同年4月23日,该公司与海口国土局签署了《国有建设用地使用权出让合同》,合同约定定金为3128.48万元(成交价10%)。

2014年5月15日,海口国土局、精诚众和公司、海口硕宇宏远房地产开发有限公司(下称“硕宇宏远公司”)等三方签署土地出让合同变更协议,将精诚众和公司合同下的所有权利和义务全部转移给硕宇宏远。

随后,硕宇宏远公司于2014年5月16日缴付全部土地出让价款,海口国土局承诺于2014年7月2日颁发国有土地使用证。

然而,硕宇宏远公司按期前往海口国土局领取土地证时,却被告知土地证无法办理。原来,D0501地块在挂牌出让之前已经被海口国土局抵押给国家开发银行海南省分行。在海口国土局办理土地使用证书之前,该抵押手续仍未解除。所以,海口国土局当时无法向硕宇宏远公司颁发合格有效的土地使用证书。

《经济参考报》记者在海口国土局官网上查阅有关“D0501地块”挂牌过程中的出让及成交公告后发现,在官网上招拍挂的公示信息中均未出现有关该地块被抵押的信息。硕宇宏远公司相关负责人告诉《经济参考报》记者,公司曾多次找海口国土局相关部门要求尽快解决此事,得到的回答均为“正在研究解决办法、尽快办理”等托词。

2014年9月份,硕宇宏远公司两次发函催告海口国土局尽快消除该地块权利瑕疵、颁发合格有效的土地证并交付土地。迟迟没有结果后,同年的10月20日,硕宇宏远公司向海口国土局送达了《关于解除土地出让合同的通知》,要求解除出让合同。

双方对簿公堂

在多次协商未果后,2014年11月7日,硕宇宏远公司向海南省高级人民法院提起诉讼,要求解除与海口国土局的土地出让合同,返还全部土地出让金,并双倍返还定金以及赔偿损失。

根据双方签署的《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条规定,“出让人延期交付土地超过60日,经受让人催交仍不能交付土地的,受让人有权解除合同,出让人应当双倍返还定金,并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的部分,受让人可请求出让人赔偿损失”。

2014年11月18日,海南省高级人民法院受理了该案件【案号:(2014)琼民一初字第12号】。

在硕宇宏远公司向海南高院提供的证据材料中,有一份海口国土局上报海口市政府的报告(海土资用字【2014】540号,签发人:盛林),内容显示:海口国土局已经承认“由于土地存在抵押而不能按期向受让人颁发土地证,其行为构成违约,硕宇宏远公司提出的解除土地出让合同,同时要求返还土地出让金以及双倍返还定金等诉请具有事实和法律依据”。

但此时事情却出现了一些变化。硕宇宏远公司负责人告诉本报记者,在随后的庭审中,海口国土局代理人向法院提供了一份“国有土地使用证”作为证据,证明其在2014年9月26日制作了该地块的国有土地使用证书,权利主体为“硕宇宏远公司”;同时还有一份土地已经解除抵押的证明。

2015年3月16日,海南省高院作出一审判决,以海口国土局出示的日期为“2014年9月26日”的“国有土地使用权证”未超过合同约定期限,且涉案土地已经解除抵押等为由,驳回了硕宇宏远公司的诉讼请求。

海口国土局违规制作土地证?

针对海南高院的一审判决结果,硕宇宏远方面不能接受。“在庭审过程我们才得知海口土地局已经办理了土地证,以前根本不知道这个土地证的存在。”该公司负责人还说,海口国土局的这两份证据还有明显矛盾之处,“办理国有土地使用证的日期是2014年9月26日,但是土地解除抵押日期却是2014年12月10日”。

“办土地证在先,解除抵押在后,这个过程明显违法违规。”上述负责人告诉记者,海口土地局在没有解除该地块抵押登记的情况下,制作的土地证同时存在两个权利主体:一个是作为抵押方的“海口市土地储备整理中心”,一个是受让方的“海口硕宇宏远房地产开发有限公司”。

不仅如此,硕宇宏远方面还有进一步的质疑:在他们起诉之前,硕宇宏远公司办理开发手续急需土地证,多次发函催办土地证,国土局却无回复。然而在硕宇宏远上诉后,国土局却有了土地证。他认为,国土局是为了掩盖其违约事实,通过倒签日期的方式违规制作了所谓的“国有土地使用证书”。

针对D0501地块抵押、出让、解押等相关事宜,2015年1月4日,本报向海口国土局发函,希望采访具体情况。今年1月22日,本报记者前往海口国土局联系采访,海口市国土局宣教处的办公人员吴海南说,针对记者要求采访的这些情况,他们正在与企业方面沟通解决,但没有具体时间表。同时他告诉记者,针对这宗地块的相关情况,建议记者直接联系采访土地利用处处长杨俊和宣教处负责人顾贤文。

记者拨打了吴海南提供的两个电话号码,其中,顾贤文仅表示“需要找领导汇报”后再无回复。今年4月14日,杨俊在电话中表示,该地块的处理事宜仍在与企业协商当中,且处理过程牵涉多个部门,他不能就此做单一表态。5月28日,记者再次致电杨俊,他分别在电话和信息中表示,接受采访需要执行相关规定,他个人擅自接受采访是“不妥的”。截至本报发稿,海口国土局一直未对本报的采访内容作正式回复。

一位业内人士分析认为,海口市国土资源局作为政府机关,在挂牌出让D0501地块时存在严重的违规行为,“其一,挂牌出让的土地存在权利瑕疵,属于违规出让土地行为;其二,在挂牌公示时未能如实告知土地竞买人,未尽到如实披露信息的义务,已经侵犯了竞买人的权益”。

上述硕宇宏远负责人对记者表示,为了获取和开发D0501地块,该公司先后投入了约3.3亿元的资金,不仅未获得该宗地块,甚至无法收回土地价款,“巨额款项被锁定,已经影响了公司各项开发建设进程,相应经济损失也在逐日增加”。

记者了解到,尽管该案一审诉讼请求被驳回,硕宇宏远公司已委托律师向最高人民法院提起了上诉,最高人民法院已经正式受理此案,本报对此将持续关注。