2015年已经过半,纵观上半年楼市,房地产市场已由低潮期走向回暖。但值得注意的是,由于供求关系的改变,城市间的房价分化也日益加剧,一线城市的房价涨幅较为明显,甚至出现了“日光盘”,但多数三四线城市仍在持续下调。

楼市利好政策显效 70城房价总体走势转而向上

去年下半年以来,楼市利好政策接连出台,尤其是在多个信贷“组合拳”的作用下,楼市升温明显。“930新政”、“330新政”,涉及“认房不认贷”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等实质性内容,此外,三次降息、两次降准,以及各地提高公积金贷款额度及放宽使用限制等等政策,均对楼市的回暖起到了实际的推动作用。

来自国家统计局的数据,70城房价环比综合平均涨幅由四月份开始由跌转涨,五月份环比上涨了0.7%,出现上涨的城市个数也由年初的2个增加到了20个,下降的城市由64个降为43个。由于一线城市的拉动作用,房价整体呈现出了回暖态势。

对于上半年70城房价环比综合出现增长的原因,中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时表示,国家出台的一系列宽松政策的出台,是对过去房地产既有的政策逐渐放开,以恢复市场本来的面目,即用供求关系来决定价格,这对于房地产来说是一个向好的转换。

房地产协会名誉副会长朱中一也告诉中新网房产频道,正是由于国家出台了一系列利好措施,信贷政策日渐宽松,支持了自住和改善型购房人群,使得楼市的需求得到了集中释放。

一线城市房价“跳涨” 三四线房价仍下行

值得注意的是,楼市的利好政策对于三四线城市的刺激作用并不大,城市间的差距在逐渐拉大。5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新房和二手房价环比普涨,4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%,最高涨幅分别为6.7%和6.3%,二线城市房价整体较为稳定,而大部分三线城市房价仍然在下降。

今年“330新政”后,一线城市房价集体上涨,深圳和北京则成了“领头羊”,5月份的房价涨幅分别为6.7%和1.4%。据媒体报道,5月份,开发商在深圳共推出了7138套新建住宅,涨幅最高的南山区同比增长了85%。不断出现的“日光盘”、被刷新的区域价格刺激着人们的神经,购房者的恐慌情绪肆意蔓延。北京市近来楼市也日益火热,根据链家地产市场研究部的统计数据,6月份截止到22日,北京市纯商品住宅(不含保障房,自住房)已成交4486套,环比上涨33.7%,比去年同期上涨109.9%。包括五矿万科如园、华润·萬橡府在内的多个楼盘已进行了调价,涨幅多在2000~3000元/平。

与一线城市的火热相反,三四线城市的房价仍然处在下行区间。唐山、南充、赣州、惠州等地的房价跌幅仍较大,5月份跌幅最高的城市是环降0.6%的唐山。与房价的低迷相似,三四线城市的楼市成交量也难现增长。中原地产研究中心统计数据显示,6月份截止到22日,中原地产监测的54个城市合计住宅签约量达18.56万套,环比上涨5.5%,其中一线城市涨幅最明显,涨幅高达9.6%,而三线城市则出现了8.1%的下调。

对于城市间的分化现象,牛凤瑞表示,房地产是区域性市场,就比如广州的房子不能拿到长沙去卖,区域间的差异一直存在。一线城市房地产市场供给相对不足,需求压力比较大,所以房价较容易出现上涨的情况,所以四个一线城市也始终没有放开限购。而三四线城市此前供给、投资过度超前,需求出现透支,所以目前库存压力比较大,房价难现上涨。

后市预测:楼市回暖预期不改未来分化或将加剧

对于楼市的未来走向,多位专家预期较为乐观,认为下半年将延续回暖态势,但房价分化的态势也将持续。

牛凤瑞认为,中国房地产长期的走势还是向好的,仍处在城市化加速阶段,城市居民的自住和改善型需求,还需很长时间才能满足,从长期来看,中国房地产供求两旺的趋势还要持续二三十年的时间。

中原地产首席分析师张大伟也认为,下半年房地产市场升温将延续,统计数据的普遍转好,表明前期一系列的托市政策开始见效,市场预期发生转变,对于购房者信心有所恢复。易居智库研究中心研究总监严跃进则预测,下半年重点城市房价涨幅月均1%的可能性很大,但需要加强信贷政策和购房预期的管控。

“只要原材料、土地、劳动力成本在上涨,建房成本不可能下来,房价恐怕还会上涨”,牛凤瑞分析,但是房价出现过度上涨、短期内大幅度反弹的可能性也不大,因为从国家的宏观调控部门和地方政府以及供求双方来看,各方都在逐渐趋于理性,不会再出现过度的盲目的跟风现象。

另外,张大伟还指出,城市间分化会加剧楼市的隐忧,目前大部分企业已经转向一二线拿地,导致地王频繁出现,市场资源过分集中,扩大购房预期,未来政策刺激效果会集中体现在一二线城市,而三四线楼市可能会越来越差,增加了崩盘的可能性。