发达城市和地区往往人口集中,房价也很高,很多人选择租房居住。由于法律知识欠缺,出租人、中介、承租人之间往往容易出现纠纷,这些不大的事儿进入诉讼程序还都挺闹心。近日,北京市海淀区人民法院梳理相关案例,就房屋租赁过程中如何避免风险,为出租人以及承租人支招。

◆案例一

委托出租易 收回租金难

●典型案例

2012年1月,王先生因工作繁忙将其房屋委托星海房产经纪公司出租,期限4年。星海房产公司一直依约付款,但自2014年10月起,星海房产公司以资金周转困难为由一直拖欠租金。等了两个月无音信,王先生又联系不上该公司,到该公司办公场所时发现人去楼空。王先生又前往自己的房屋处,发现房子被打成很多隔断,所住四户承租人都称已将后续房租交给星海房产公司。无奈之下,王先生一边与承租人解决后续的出租问题,一边起诉星海房产公司,要求解除双方之间的委托出租合同,并要求该公司支付拖欠的租金。

因找不到被告,法院只能通过公告送达起诉书和开庭传票,并进行缺席审理、缺席判决和公告宣判。因星海房产公司恶意避债,判决在执行中也并不顺利。

●法官释案

将房屋委托中介(或公司或个人)出租,是房主的省心之选,但委托不善或许会更糟心。这种出租方式中,房主往往对房屋疏于管理,而房屋大多被中介加建隔断后进行群租,不仅破坏了房屋原有结构,还会因安全隐患给房主带来额外的麻烦。

2014年至今,因政府大力清理群租,极大压缩了中介的获利空间,很多小中介公司和个人从承租人处收齐租金后就“销声匿迹”了,给房主维权造成困难。对此,海淀区法院法官有两点建议:一是将房屋委托有信誉保证的大中介公司出租,不要贪图小中介公司或个人承诺的低佣金、高租金;二是出租期间,房主应了解、核实承租人信息,定期联系中介、查看房屋,以掌握房屋出租情况。

◆案例二

想踏实租房 要见产权人

●典型案例

小王从振华房产经纪公司处承租房屋用于居住,租期半年,三方合同中,该公司是居间人,而在出租人处签字的是该公司的业务员小林。小王入住后向振华房产经纪公司支付全部房租。刚住3天,房主韩先生就拿着房本找过来,称其之前是把房子租给了李甲,因李甲拖欠3个月房租一直联系不上,其才来房屋处查看,其要求小王限期搬离。

为继续使用房屋,小王多次联系振华房产经纪公司,但该公司只是要小王继续安心住下去,而韩先生这边则要求小王与其重新签合同。小王因未能与韩先生达成一致而搬家。为挽回损失,小王将振华房产经纪公司诉至法院。

法院查明,韩先生与李甲所签租赁合同中的居间人是兴国房产经纪公司,“承租人”李甲实际上是该公司业务员,该合同中载有“履行合同期间,如承租人申请退租,居间人可全权代理出租人经办房屋租赁相关事宜”的内容,而小王、小林、振华房产经纪公司签订的三方租赁合同与该合同的格式、内容完全一致,且振华房产经纪公司是兴国房产经纪公司经工商变更名称而来的。法院认为,“履行合同期间,如承租人申请退租,居间人可全权代理出租人经办房屋租赁相关事宜”这一内容系无效格式条款,故兴国房产经纪公司和振华房产经纪公司均无权出租涉案房屋,小王签订的房屋租赁合同无效,振华房产经纪公司应向小王返还钱款。

●法官释案

现实中,相当一部分承租人疏于核实房屋产权情况,会认为房屋中介当然享有出租权,上述案例即属典型。小王在未了解房屋产权人的情况下即从振华房产经纪公司处承租房屋并付款是导致诉讼发生的根本原因。承租人应明了,房主以外的他方对外出租房主房屋,须有合法权利来源即出租权——通常通过授权委托书、委托出租合同或租赁合同中的同意转租条款取得,否则构成无权处分,在房主不予追认或明确禁止转租的情况下,所签租赁合同是无效的。

上述案例另值得一提的是,兴国房产经纪公司一方面让自己的业务员以承租人身份从房主处“套取”房屋,并在合同中约定自己在“承租人”退租时可全权代理出租人经办房屋租赁相关事宜,另一方面又通过工商登记变更公司名称和法定代表人以“金蝉脱壳”,这既保证了自己有房出租、有钱可赚,也给自己摆脱民事法律责任设计了一条“合法”路径,这无疑对房主和实际的承租人构成巨大风险:一旦公司卷款而逃,房主会遭受租金损失和房屋受损,承租人则会既没了钱又住不了房。

◆案例三

损坏谁来赔 关键看原因

●典型案例

小张一家承租方女士的房屋。一天夜里,卫生间自来水水管因老化爆裂,导致租赁房屋及楼下房屋均被水浸泡。方女士赔偿楼下业主后,起诉小张,要求小张赔偿损失。

海淀区法院经审理认为,方女士作为房屋出租方依法负有保障房屋及屋内附属设施适租的义务,其购房至今二十余年却从未对屋内自来水管进行检修和更换,是导致水管老化爆裂的根本原因。而小张对上述水管无不当使用及破坏行为,故卫生间自来水水管老化爆裂导致的相关财产损失,责任不在小张。据此,法院驳回方女士的诉请。

●法官释案

根据《合同法》关于租赁合同的规定,出租人就房屋及屋内附属设施设备有保证适租的义务及维修的义务,而承租人对于使用房屋期间发生的正常损耗不负有赔偿责任。所以,就承租人使用房屋期间的致损行为,承租人是否需要赔偿,有两点考虑:一是损害的发生是否承租人原因所致;二是损害的发生是否正常耗损,即是不是按照性质和用途正常使用而发生的。

◆案例四

退房避后患 结清水电账

●典型案例

小丁从梅先生处租住一套一居室,押金为3000元。合同到期前一个月,小丁电话告知梅先生不再续租。合同到期日当晚,双方查房验物,小李归还钥匙和水电卡并搬出,但双方未制作书面交接手续且未查看水、电、气表并结清费用。因梅先生在其退租半年后一直拒退押金,小丁将之诉至法院。

庭审中,梅先生称,不退押金原因有三:一是小丁退房时未结清水、电、燃气费;二是小丁租住期间导致浴室木门损坏,维修费应从押金中扣除;三是小丁退租时未清理室内卫生,导致其因清理房屋支出卫生费。小丁同意从押金中扣除水电燃气、卫生费,但因双方交接房屋时梅先生未就房屋及物品提出异议,现退房半年后提出浴室木门损坏,其不认可,且因浴室未安装浴帘,水长期溅到门上导致木门表皮翘起属正常损耗。

经法院调解,小丁同意扣除1000元以了结纠纷,最终梅先生向其退还2000元。

●法官释案

出租人与承租人就押金退还发生纠纷在租赁合同到期后很常见。出租人不退还押金的理由通常是上述案件中提到的几点。

为了避免押金纠纷,海淀区法院法官建议:一是交接房屋时履行交接手续,即在承租人收房和退房时双方均应仔细查验房屋及室内物品和附属设施,并通过交接清单将当时的房屋及物品状况、数量等予以明确,避免日后打口水战;二是承租人在租赁期间应合理使用房屋,不按性质和用途使用房屋及物品造成损坏的,要依法承担赔偿责任;三是承租人在租赁期间如发现房屋及室内物品损坏的,应及时告知出租人并通知其维修;四是承租人在租赁期间如需安装附属设施等,应征得承租人同意;五是承租人在准备退租时应主动结清由其负担的各项费用;六是承租人退租时应清理房屋卫生,将房屋尽可能恢复至收房时的状况。