随着端午小长假的结束,2015上半年也逐渐步入了尾声。6月份一向都是个考核的节点,小到学生考试,大到金融机构也同样如此。而回顾上半年的中山楼市,政策面的刺激可谓一浪高过一浪,而由降息、降准、贷款政策松绑等“政策牛”推动的成交高峰也成了上半年中山楼市的一大看点。那么,上半年有哪些与普罗大众息息相关的楼市政策相继出台?下半年楼市又将如何演绎?本期记者将为大家深度盘点2015上半年房地产政策。

●两度降息两度降准激活资金流动性

2015年2月4日,央行宣布自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,释放货币超6000亿。这是央行年内首度宣布降准。

而在紧接着的2月28日,央行宣布自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这是央行年内第一次央行降息。降息后,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%,5年以上贷款基准利率由原来的6.15%下调至5.9%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

得益于降息政策,3月中山全市成交呈现出比往年更高的成交优势,小阳春行情成为了今年中山楼市的首个成交高峰。

如果说一季度的降准与降息都在大家的意料之内的话,那么央行启动的第二波降息与降准的速度之快可谓出乎了不少人的意料。

4月20日起,央行宣布年内二度下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。对符合审慎经营要求且三农或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。有机构表示,本次释放的流动性规划约1.5万亿,堪称史上最强的一次降准。

而仅仅在央行宣布二度降准不到一个月的时间,中国人民银行决定又再次宣布自5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

此次调息后,个人住房公积金5年以上贷款利率由调整前的4%降为3.75%左右,达到历史最低水平;商业贷款基准利率也由调整前的5.9%下调为5.65%左右。如果购房者贷款100万元、20年等额本息还款,月供将减少约143元,全年可减负1700多元,20年下来可省下约3.4万元。对于普通工薪阶层而言,这是一笔比较可观的开支。

短短半年内两度降息+两度降准,这在近年的国内市场中实属少见。有业内人士认为,降准后银行后续资金会更加充裕,开发商获得贷款也会更加容易,银行资金充裕了,房贷环境也会继续宽松,购房者申请房贷下来的时间会变短。与此同时,从大格局来看,央行连续降息无疑是重大利好消息,与降准等一系列政策形成组合拳,对市场释放利好信息,刺激经济回暖。对于广大购房者来说,连续降息意味着降低购房者成本,这对刺激前者入市有直接的帮助。

●3·30新政成市场反弹转捩点

今年3月30日,央行、住建部、银监会3月30日联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为四成。同时,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套自住房,最低首付比例下调为20%。具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。同日,财政部、国家税务总局也大派“红包”,个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。这是继去年9月30日中国人民银行、中国银监会联合发文松绑房贷政策后,半年里国家第二度出台楼市宽松政策。

“本次国家出台的3·30新政,其力度之大确实出乎了早前市场的预料,同时也是自2008年金融经济危机以来力度最大的一次。”中山本地资深经济学者、楼市评论员黄峻早前认为,如果算上住建部、国土部今年3月27日发布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,此番楼市新政“组合拳”通过土地、信贷、税收多向度同时发力,旨在落实今年政府工作报告里提出的“稳定住房消费,坚持分类指导,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”的要求。

而在不少业内人士看来,在3月初降息刺激楼市反弹的背景下,3·30新政的出台意味着过去几年来楼市调控收紧的全面放开。而这也成为了2015年中山乃至全国楼市走上反弹行情的核心关键所在。中山中原地产负责人植建军表示,现阶段中山房地产市场供过于求的形势较为明显,与一线城市供求关系相对紧张的市况明显不同,而这点决定了中山楼价短期内不存在大幅攀升的可能。开发商应抓住政策利好去库存是最明智的做法。对于购房者而言,在如今政策环境相对宽松的情况下,近期购房者不妨结合自身实际需求择机置业。

另一方面,有业内人士同时指出,3·30新政是以《通知》的形式进行发布,因此其有效期通常只会维持1至2年。随着市场库存以及地方城市债务的减轻,未来政策重新收紧的可能性依旧客观存在。而鉴于目前维持房地产市场正常成交对国内经济稳增长的意义较大,因此年内楼市政策有望维持“只松不紧”的势头。

●住房公积金刺激刚需入市

今年4月以来,全国多个省市对此前公积金政策作出相应调整与优化,当中包括降低公积金贷款比例或者提高公积金贷款额度,释放出明显的鼓励刚需入市信号。而就在4月10日,中山版的公积金新政也正式开始执行。

据介绍,中山市住房公积金贷款原规定为:对贷款购买首套普通自住房的家庭,90平方米或以下的首付款比例不低于20%,90平方米以上144平方米以下的首付款比例不低于3成;对贷款购买第二套普通自住房的家庭,首付款比例不低于5成。

而此次新政调整修改为:对贷款购买首套普通自住房的家庭,首付款比例不低于20%,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

记者对比发现,此次调整对首次置业和二次置业首付比例均有调整。譬如,首次置业购买144平方米以下的普通住房公积金首付比例统一调整至最低2成;而已经结清首套房贷款的家庭,二套房首付比例从最低5成降到3成。不过,对于拥有一套住房且商业购房贷款未结清的缴存家庭,为改善居住条件申请住房公积金委托贷款购买自住房,本次调整并未涉及。

这与央行“认贷不认房”的新政要求基本一致。

另一方面,在新政落地后,中山与一线城市的公积金贷款政策也基本保持了一致。以3月份执行公积金新政的深圳市为例,当地住房公积金缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房的,首付款比例为20%;拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的,首付款比例为30%。

此外,今年4月29日,市公积金管理中心连续发布《关于对修改住房公积金贷款的额度征求意见的通知》和《关于对修改住房公积金提取条件征求意见的通知》,拟对中山市公积金相关政策作出调整,前者主要内容为“两人以上共同申请住房公积金贷款购买一套房产最高可贷额度由50万元提高到60万元”,此举将把贷款额度大幅提升20%。随着方案的实施,未来对于购买刚需改善型住房的家庭来说可较大的减轻首付现金压力。