经过几个月的复苏,房价开始正式进入上涨通道,且一线城市领涨。

6月18日,国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示,5月份,住宅销量创年内新高,达24409亿元,同比增长3.1%,为今年年初以来首次正增长;新建商品住宅价格环比综合涨幅比上月扩大0.7个百分点。北京、上海、广州、深圳4个一线城市涨幅明显,新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别上涨3.0%和3.8%,最高涨幅分别为6.7%和6.3%。

据搜房网统计,北京市新房环比上涨1.1%,而二手房则上涨了4.3%。那么,都是什么项目在涨价?什么样的房子涨幅最高?下半年涨势会持续吗?且看本报记者从一线带回来的调查。

□调查

前期热销项目

6月14日,开年销冠项目——北京城建·北京密码2号楼新品加推开盘。据销售人员介绍,此次开盘加推,仅用了仅仅不到一个月的蓄客时间,就有逾500人到场选房,开盘当天即认购157套房源。

该项目位于大兴区南六环外魏善庄镇,一期已于2月5日开盘,均价1.7万元/平方米,一度成为北京全市一季度的销冠项目。此次开盘的二期产品比一期价格每平方米上涨了1500元/平方米。记者从项目销售人员处得知,北京密码为4.5米高挑LOFT产品,面宽达6米,采用中庭结构,南北通透,此次推新主打户型为升级后的3.5居。

无独有偶,在多重利好的带动下,位于燕郊的大盘汇福·悦榕湾近期也调高了价格。汇福地产副总经理刘振刚告诉记者,该项目的公寓产品均价从8000元/平方米调高至10000元/平方米,住宅产品的二期暂时还没有销售,但其价格将高于一期。据悉,汇福·悦榕湾公寓10号楼是其楼王产品,6月20日已经面市,这也是该项目公寓一期中最后一栋板楼公寓产品。

另据记者了解,政策利好直接带动了燕郊诸多项目的预期,不少项目都有涨价的打算。

5月初,海淀区中关村的永丰产业基地地块创下56.4亿总价及逾5万元/平米的楼面价纪录,历史性地挑起了区域住宅价格体系的新一轮洗牌。很快,永丰地王对周边高端项目的“带涨效应”便显现出来。据悉,5月23日,二期开盘的华润萬橡府,成为区域首个受益盘,当日便实现认购8亿元,刷新了今年千万级豪宅的单日成交纪录。5月底以后,项目单价调高1000-2000元/平方米。

区域库存少的项目

随着需求入市和库存下降,在今年北京楼市整体回暖之下,成交主力的改善产品价格也水涨船高。

随着近几年海淀土地价格节节攀升,价格一直保持平稳的昌平越来越多地承接了海淀溢出的首置和首改居住需求,今年出现价格微涨态势。近日,位于昌平某改善项目负责人表示,与周边其他项目相比,该项目从去年每平米2.6万到近期开盘的每平米2.8万。“与周边其他已经涨到每平米3万的项目相比,我们算是微调吧。”

中原地产数据显示,昌平区整体市场以刚需和部分改善为主,整体市场的库存总量并不多,从目前市场情况下看,3500套的可售住宅只够一年市场消化,供不应求的市场背景也致使昌平在售产品价格出现上涨压力。

刚改、改善等产品出现供需矛盾的不仅仅是昌平,一位项目负责人表示,通州普遍为小户型刚需产品和40-50年产权商住项目、70年普宅一手房已经不能够满足供需。

作为改善项目的代表楼盘之一,合生滨江帝景去年8月的入市价格为29500元/平方米,今年5月的报价在30000-35000元/平方米,近期其报价水平更是攀升至35000-37000元/平方米。另据华业东方玫瑰项目销售表示,“目前销售均价已经上涨至2.55万元/平方米。”

一位业内人士分析称,从普宅市场成交排行来看,目前排名靠前的项目均为改善型楼盘,这些楼盘共同点在于:定位改善型需求,售价多在30000元/平方米左右,户型以舒适型两到三居为主,位置不是特别偏远。然而,随着楼市回暖,开发商自然有了涨价、加推新货量的底气。

处于收尾阶段项目

“目前项目只剩下洋房部分,126平米四层精装电梯洋房即将加推,总价430万起。”位于台湖某项目销售人员向记者表示。

去年上半年,该项目正式入市,当时面市的房源为85平米-126平米高层板楼,总价220万/套起,折扣单价每平米2.88万。随着高层板楼在春节后售完,随后126平米平层、180-220平米上跃及252平米下跃三种产品,新入市的洋房产品报价每平米超过3.4万,在今年4月首次开盘就实现了3亿元的成交。

对于项目提价,销售人员解释,项目最早入市的产品为高层,而目前在售的为花园洋房,产品类别不一样,价格自然不同。记者调查发现,在城区以及大兴、昌平等多个区域,不少老项目均出现价格上涨态势,对此,一位业内人士表示,一般采取低开高走策略,项目初期借助性价比优势换取销售量,在项目获得市场认可的情况下,逐步提高其产品的销售价格,特别是到了项目后期,项目往往在增加产品附加值的基础上,开始进行价格上调,增加项目整体利润。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,老项目拿地时间早成本相对较低,因此在定价上具备先天优势。此外,老项目在处于销售期的过程中,项目周边各项配套的完善程度不断提升,使得老项目的性价比优势愈发突出。再加上近两年北京高价地频出,诸多在售老盘周边都涌现出高价地,促使购房者更加肯定了区域房价的上涨预期。综合作用下,老项目对购房客群的吸引力更强,需求高企使得项目具备了短期内持续加推的先决条件。但是,随着老项目库存压力、资金压力得到缓解,开发商也会提升对后市的价格预期,老项目将会率先涨价。

二手房:朝阳、大兴领涨

随着改善型置业者涌入二手房市场,改善型区域如朝阳、大兴等二手房量价齐涨。

据伟业我爱我家市场研究院统计,5月份北京市二手房环比均价涨幅前三位的区域分别是亦庄开发区8.49%,大兴区3.98%,朝阳区3.17%。这三个区域的二手房均价分别为亦庄开发区28417元/平米,大兴区25574元/平米,朝阳区37134元/平米。

“朝阳区域二手房房源供应量大、交通便利、综合配套和设施较为完善,在改善型需求成为北京楼市购房需求主力的现阶段,朝阳区吸纳了较多的改善人群置业,形成了区域成交量、价较为明显的增长。据我爱我家成交数据显示,目前朝阳区月均价已经比去年8月的最低值33829元/平米上涨了8.94%,同比也已经上涨了1.51%,未来预计朝阳区二手房均价仍将温和上涨。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

另外,对于京南大兴区、亦庄开发区这两大区域的二手房价格反弹,胡景晖表示,京南区域目前事实上已经成为北京市刚需和改善人群置业的主要热点区域,一方面是由于近年来京南区域建设速度较快,配套资源在快速聚集,轨道交通也不断在区域延展;另一方面,随着京津冀协同发展战略的不断升温,大兴国际机场的落地等利好的影响,京南区域未来的发展前景值得看好。在这两大背景因素的影响下,大兴区和亦庄区域的二手房交易相对活跃,均价上涨速度也相对较快。

胡景晖还告诉记者,从我爱我家门店反映的情况来看,目前市场交易热度依然相对较高,中、大户型成交较为突出,显示出改善型人群购房的偏好,同时房屋从挂牌到交易成功的平均时间也在缩短,个别区域的热点房源出现了业主提价现象。由于这些市场特征的存在,预计6月份北京二手住宅成交均价仍将延续目前的小幅上涨局面,而同比价格的涨幅预计将进一步拉大。

在成交向好的拉动下,业主的心态也在改变。据链家地产统计,6月第三周,全市新增房源挂牌价较上周上涨了1.4%,库存房源中下调报价的房源占比持续下降,这反映出业主心理价位的进一步抬升。链家地产市场研究部李巧玲认为,在整体预期向好的大环境下,未来房价将有一定程度的上升空间。

数据

统计局:5月一线城市房价领涨

市场的回温态势已经非常明显。6月18日,国家统计局公布的70个大中城市房价数据也显示,5月份,住宅销量创年内新高,一线城市房价涨幅明显。

从城市看,房价下跌的城市正在减少,特别是已有过半城市二手住宅市场处于上涨态势。5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有20个和37个,分别比上月增加了2个和9个;下降的城市分别有43个和28个,分别比上月减少了5个和6个。

房价也处于涨幅扩大的通道中。国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍,初步测算,5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.7个百分点,二手住宅价格环比综合平均涨幅高于新建商品住宅。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者,市场整体呈现出了明显的复苏状态,出现价格上涨的城市越来越多,而且涨幅处于加速状态。上涨城市中,深圳达到了环比6.7%的爆发恐慌式上涨,创造单月环比城市上涨历史纪录。同时,5月份,北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比普涨,4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%,最高涨幅分别为6.7%和6.3%,分别比上月扩大4.9和3.9个百分点。

原因

市场向好推动楼市上升

多家机构统计显示,在刚刚过去的端午小长假(6.20-6.22),北京商品住宅共实现成交808套,成交面积8.54万平方米,环比五一小长假分别大涨149%、177%,而同比去年涨幅更是高达218%、182%,这一成交量还创造了近3年端午小长假的新高。

“再次证明目前北京楼市仍处于上升周期当中,并且已进入快速上升通道”,亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,宽松的货币政策、税费的减免等政策促使成交进入上行快车道。在此之前,6月上半月,北京新房与二手房合计住宅签约12617套,环比上涨了14.3%,同比涨幅更是达到了152%,其中,二手房住宅签约套数达到了8974套,创造了同期2013年3月来的最高点,环比上涨了19.3%,同比上涨数倍,新建住宅同比环比也均明显上涨。

记者从链家地产了解到,在一系列宽松政策刺激下,购房者的入市积极性已被调动,改善性需求的广泛入市也为二手房市场的可持续发展增添了动力。与此同时,全市新增房源挂牌价较上周上涨了1.4%,库存房源中下调报价的房源占比持续下降,这反映出业主心理价位的进一步抬升。

库存方面,据中原地产市场研究部统计数据显示:北京商品房住宅库存持续下调,相比2014年12月中旬的9.5万套新建住宅库存,截至6月初,北京可售库存套数已经降低到了8.1万套,目前的商品房住宅(剔除保障房自住房)库存接近2012年库存。

供应方面亦不逊色。根据亚豪机构统计数据显示,2015年7月,北京商品住宅市场预计将有37个项目入市,其中包括14个纯新盘以及23个老项目后期。

北京商品住宅供应自5月开始抬头,月度开盘量首次突破30个,6月继续延续这一态势,上半月已有15个项目入市,全月入市量预计将超过30个,再加上7月37个项目的预计入市量,北京商品住宅市场供应将连续3个月维持在30个项目以上。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,在滞后了一个月之后,供应市场的回暖节奏已赶上成交,北京住宅市场的全面回暖已正式铺开,而7月37项目的预计开盘量也将创造今年的月度供应新高。

供需比推高房价

在购房者积极入市的同时,北京土地市场的供应和成交却保持在低位,供需比成为房价上涨的推手之一。

据中原地产统计,2013年4月至2015年4月的两年时间内,北京住宅类用地总计供应113宗,剔除配建、自住房及各类保障房等因素,实际商品住宅用地仅供应550万平方米,折算成商品房住宅只有4.5万套,只够北京历史成交最差的一年消化。

而通州区域的库存更是达到了6年来的最低,“2015年来,通州市场成交上涨,而库存则明显下调。7616套的库存,已经是通州住宅市场最近六年来的最低。经过多年消化,最近3年通州供应的住宅土地只有8宗,而且其中大部分还是自住房等属性,供应集中在台湖等新区。这种情况下,通州核心区的商品房住宅处于净去化状态。”张大伟介绍称。另据中原地产统计,6月通州截至22日,签约商品房合计1165套,创造最近2年的新纪录,剔除其中国风美仑的集中签约,也达到了716套,均价达到了24817元每平米。

事实上,受供地的影响,通州近年的供地以商用为主,区域内纯新普宅项目已凤毛麟角,7月预计入市的4个项目当中有2个为纯新商住。

“有了需求的拉动,在可销售项目不多的情况下,开发商自然有了涨价、加推新货量的底气。”亚豪机构市场总监郭毅认为。

观点

◎亚豪机构市场总监郭毅

涨价项目会不断增多

在调控政策利好不断的市场背景下,当前北京楼市已经走出低谷,整体市场进入了上扬周期,5月、6月、7月,楼市持续处于高速供应的行情中,市场成交量随之被连续拉升后,涨价项目将会不断增多,北京新房市场的整体价格水平也将开始步入升温期。从市场整体来看,价格会保持稳步上涨,但涨幅不会太大,涨幅在10%-20%之间。如果市场热度保持这样的话,明年的房价涨幅会相对较大,因为今年还有一定的库存量可供消化,但明年受今年供地不多的影响,供需缺口会比较明显地体现出来。下半年楼市依然是分化的状态,各区域涨幅高低也不同,之前项目较少的区域涨幅会高,但库存量大的区域涨幅不会太大,其中,大兴、通州和昌平的涨幅可能会高于平均水平,而顺义、房山等区域的涨幅则会低于市场平均水平。

◎易居智库研究中心研究总监严跃进

需求旺盛使项目涨价动机强烈

实际上各类房企项目涨价,背后的心理是一致的,即这个时候涨价已经不会吓跑潜在的客户,购房需求总体趋于旺盛,项目涨价有底气。对于一些地段好的项目,涨价的动机是最强烈的。而一些地段差的项目,实际上如果资金压力不大,也会主动涨价。

从趋势看,下半年房价涨幅会继续扩大。一般来说,大城市月度涨幅1%的水平是完全可以实现的。中小城市部分市区项目增幅0.5%的月度增幅也是可以实现的,北京目前市场需要担忧的三个风险是:第一是库存开始出现不足的端倪,若不积极供地和加大投资力度,可能后续市场压力会比较大;第二是市场预期开始朝看涨预期转变,后续若没有一个有效的引导,会带来投资者炒房力度的加大;第三是各类概念板块很多,比如通州板块,这个时候房企可能会变相涨价。

◎深圳市房地产研究中心李宇嘉

房价快速上涨的短期因素减退

经过4-5月份的释放,去年以来股指上涨带来的财富效应已经开始减退,而且这一扰动因素将在6月份及下半年边际递减。股市财富效应减退,加上宏观调控政策的调整,驱动房价快速上涨的短期因素就不存在了。“拔起萝卜带起泥”的投资需求、怕以后买不起房而提前入市的需求也将消停下来。但是,由于货币环境整体宽松不变、房贷利率触及历史底部、管理层希望楼市回升等等,加上一线城市固有的供求矛盾、人口净流入等,一线楼市在未来将保持平稳上升的态势。