困扰我国房地产市场的房地产去库存正在出现积极变化。

一是自本轮房地产市场低迷以来,商品房待售面积首现减少。二是央行上周六在股市蒸发4.84万亿后降息并定向降准,楼市再获短期利好。

尽管回暖迹象明显,去库存压力依旧很大,楼市结构性矛盾仍然存在,房企转型刻不容缓。在全联房地产商会近日主办的第七届“中国产业园商务区发展论坛”上,身处一线的专家和企业给出如上判断。就目前看,以新兴服务业为核心的、利用众筹等金融手段开发的一线城市产业地产,或是转型升级的优质选择。

楼市回暖正是转型良机

政策作用不可低估。目前商品房的首要问题依然是巨大的库存压力,而且全国多数城市的待售面积还在继续增加,如果按照地方的统计数据,待售面积将比国家统计局的数字更大,中国房地产业协会原名誉副会长朱中一表示:“应该珍惜来之不易的楼市回暖的良机,抓紧加快去库存”。

“要看到其中的结构性变化,有衰落的,也有兴起的。”中国区域经济学会秘书长陈耀接受中华工商时报记者采访时表示,传统的东西大部分还是处于衰落期,新兴的则是未来趋势,过去做地产,现在则做城市运营服务,一方面减轻了商品房方面沉积的压力,更提供了全新的领域和想象空间。

开发商的定位确实正在发生奇妙的变化。全联房地产商会创会会长聂梅生介绍说,养老地产项目“清朋华友学子园”,就是以轻资产作为项目的软实力,借助渠道资源、提高技术含量,并同时引入双层众筹,从而降低各项成本,提高性价比,经测算,投资回收期将从10年降低到3.6年,内部收益率IRR从一般的12.14%上升到21.98%。

“之前的估值就是看土地储备,看你有多少资产、销售额。而在互联网时代,客户才是真正的价值,所以要真正进入互联网时代,必须要去房地产化。”亿达中国控股有限公司执行董事高炜如是说。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟则给出建议,对于做住宅的企业应该往“后端”走,利用已有的客户资源以及已在全国形成的销售网络、销售项目,形成对已有物业进行“互联网+”的优化;非住宅开发类企业,必须往“前端”走,从企业家变成一个资本家。

一线精品项目最受青睐

公开数据显示,入围中国500强的32家房企,有28家都布局了产业地产项目。而在国家政策的推动下,园区经济也已逐渐步入成熟期,根据中国开发区协会的数据,我国目前已有国家级的经开区219家、高新区129家、保税区13家、边境合作区15家、出口加工区63家,形成了一个巨型的产业矩阵。

不过,在如此多的产业项目、园区中,一线城市以及一些优质、精品项目才是业内公认的优质标的。

钟伟的团队最近做了一个数据模型,根据研究结果,建议地产商不要介入常住人口600万以下、在售商品房新房均价每平方米1万元以下的城市。

这与联东U谷正在执行“2+13”战略不谋而合。“2”就是北京、上海,“13”则是全国重点的一二线城市。

“客观来讲,我们整个行业是过剩的,不是所有的投资都有正常的回报。所以做运营的主流开发商都有一定共识,要做精品。”北京联东投资集团常务副总裁梁环宇表示,虽然联东集团的运营能力比一些初入行的企业来说要强,但是这种能力还不足以改变市场,唯有顺应市场、找到最佳市场——好的城市、好的位置。

而在钟伟看来,未来能够在工业和农业中有爆发式增长的领域唯有“数字地球”,随着北上广深‘互联网+’的落地,它提供给市民的生活的舒适程度会大大改善,而遥远偏僻的村镇乡村在此背景下,其未来更加岌岌可危。”钟伟认为。

政府职能转变值得期待

“现在我们绝大部分的产业地产,一是政府部门在掌握,二是国有企业掌握的比较多,市场化的这部分尤其是民营企业掌握的部分非常少。”陈耀表示,虽然业内没有一个权威数据,但政府掌握大概比例能够占到90%以上,企业尤其是民营企业掌握大概在5%以下。

而据高炜介绍,当时亿达加入科技园区建设中也“纯属偶然”,至今还能成为一个标杆,与政府意愿以及上世纪90年代末期全球产业分工带来的大量需求有关,恰好企业本身也有一片地。“但这样的民营企业,做这样类型的园区,还是很少的,而中国的产业地产、产业园区更多的还是由政府开发,确实应该是超过90%。”

国家发改委城市和小城镇中心主任李铁认为,与国际发达地区的房地产发展不同的是,中国的房地产商与政府的利益紧紧绑在一起。一种商品仅在企业的推动下,商品在某种时间下会出现积压,但在某段时间内会出现缓解。而在政府和市场双重推动下,它的矛盾就会持续放大。

而在一些国家和地区,政府虽然也参与招商引资,但主要是作宣传投资环境的推广,进行服务的竞争。

从发展阶段来看,由于产业地产需要的资金量非常庞大,资本积累初期的大量企业难以做到,需要靠政府财力打下基础。但随着时代的发展与进步,更高效率的模式将形成替代效应。

“大量产业地产的经营管理,包括一级开发权,都应该让位于企业,把政府职能专注于为产业发展提供好的服务和配套。部分服务和设施还可以做成PPP模式,逐步市场化、民营化。”陈耀对记者表示。

不过,让民企在产业地产真正唱主角,依旧需要一个过程。“就目前来看,一线城市、大城市完全有能力让政府退出,但现在中小城市还不行,特别是其财力还主要靠中央转移支付的财政提供支持。”陈耀对记者表示。