随着大型商业综合体的大量兴建,国内不少城市的商业地产迎来了或多或少的危机。在杭州,早在去年人均商业面积就已超过1.5平方米,处于饱和或过剩状态。方兴未艾的网购,更是让商业地产的处境雪上加霜。

如何看待泡沫日盛的商业地产?杭州商业地产又该如何破局?什么才是商业地产的未来发展方向?近日,杭州市商业地产行业协会会长、浙江中青商业地产发展有限公司总经理金毅接受本报记者专访,为杭州商业地产把脉。

商业地产出现过剩危机

商业地产的泡沫究竟大不大?在金毅看来,这个答案是肯定的。“明明是一个只有一两百万人口的城市,却要按照两三百万人口的商业需求去规划,这样一来商业与住宅的配比肯定会失衡,并最终造成商业地产过剩。”金毅认为,规划上的不合理,是国内很多城市的共同硬伤。

一项统计数据显示,今年全国各地仅商业综合体,存量面积就已经超过3亿平方米,预计明年将达到3.6亿平方米。同策咨询研究部曾公布过《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》,35个城市中有19个城市的商业地产出现了过剩的迹象,其中就包括杭州。

很多人都知道杭州住宅市场库存压力很大,但是他们其实并不知道,库存压力更大的是商业地产。根据杭州市“十二五”重大建设项目规划,湖滨南山路城市综合体、杭州新天地、嘉里中心综合体等14个城市综合体在列,还包括高德置地广场、凯德来福士广场、“星光大道”二期在内的7个商务商业类综合体。仅一个杭州新天地,总体量就达到180万平方米之巨。

商业地产除了规划过多之外,受到互联网的冲击,显然也是一个重要原因。“现在杭州的一些大型商业综合体,除了餐厅人满为患之外,百货商场十分冷清。”金毅向记者表示,互联网冲击到了传统的商业格局,商业综合体引进大量餐厅实在也是无奈之举。

社区商业前景被看好

近年来,大型商业综合体迅速崛起,几乎是一哄而上。万象城、银泰城、万达广场、宝龙城市广场……这些高大上的商业综合体,在提升城市品位方面,确实功不可没。不过,金毅却并不认为这就是商业地产未来的发展方向。

“满足市民基本生活需求的社区商业,它将是商业未来的发展方向,并且有着巨大的发展空间。”金毅坚定地认为,与高大上的商业综合体相去甚远的社区商业,在经受了互联网的冲击之后,仍将是未来商业地产的主流模式。

“其实这个道理很简单,理发店、美容店、水果店、便利店,这些都是网购不能替代的,它们当然会可以长久得生存下去,而且可以活得更精彩。”金毅说。

而站在开发商的角度,社区商业往往又是楼盘不可或缺的一部分。没有了社区商业,楼盘的销售就会受到较大影响,谁会选择下楼之后走了几百米都买不到一包方便面的楼盘?开发商投身社区商业,更多的是为了促进楼盘销售,是一种被动的行为。当然这其中也不乏佼佼者,就比如万科,其长年经营的良渚文化村,自建的商业街已经成为一个亮点。但是大多数的开发商,虽然已经认识到社区商业的重要性,但由于缺乏商业运营的实力,很难做得出色。

“社区商业最终是否成功,关键在于运营,这不但需要一支专业的运营团队,还需要时间。这对大多数喜欢快进快出的开发商而言,几乎是无法容忍的。正因为如此,我认为开发商与专业运营公司携手经营社区商业,是目前最可行的一种路径。”金毅向记者表示,开发商与其自建商业运营团队,倒不如寻求一种捷径。

开发商与专业运营公司合作,双方各取所需,从资源优化配置的角度来看,将会成为一种市场趋势。有意思的是,今年5月,擅长做住宅的万科与擅长做商业的万达合作,虽然双方合作的重点未必就是社区商业,但这也给原本就已经做得很出色的万科社区商业,增加了更多想象空间。

互联网基因植入商业地产

虽然互联网对商业地产造成了冲击,但是金毅认为互联网和商业地产并不天然排斥。在商业地产中植入互联网基因,这是一个有着巨大想像空间的尝试。如今的浙江中青,正在金毅的带领下,探求商业地产突围的一条捷径。

成立于2006年的浙江中青,拥有多年的商业运营经验,并通过上海中国国际商业品牌总汇这个平台,掌握了国内外200多个商业品牌资源。不过,浙江中青希望借助互联网+的新模式,让商业,尤其是社区商业,运营变得更为轻松。

“2007年的时候,很多城市的商业物业相对欠缺,很多商业品牌是求着我们找经营场地。但是时过境迁,尤其是这两年,这个市场发生了巨大变化,商业的物业方是急着寻找商业品牌,我们的业务突然来了一百八十度转弯。”金毅感慨这几年商业运营环境的巨变。

尽管掌握丰富的商业品牌资源,但是金毅清醒地认识到,帮物业方引进一个商业品牌,这其实是很初级的服务,真正的服务是要帮助商业品牌落地之后有钱赚。事实上,这几年越来越多的商业品牌因亏损而撤店的现象时有发生,这也使得很多品牌商不敢盲目扩张。此外,新开一家品牌店动辄耗资数百万,这也是很多品牌商不敢冒进的原因,这也加大了品牌引进的难度。

“如果我们做好两件事情,一是帮助品牌商寻找合适的点位并全程介入经营,二是通过众筹的形式解决开店资金,降低品牌商的经营风险,品牌商和物业方一定会皆大欢喜。”金毅说,他目前希望通过这种尝试,来破解商业地产的困局。

金毅希望借助新媒体,建立一个商业地产的众筹平台。通过对商业品牌资源的有效挖掘,为大众提供一个开放性的创业平台。或许再过两三年,你家门口的一家品牌面馆,说不定就是金毅众筹的一个杰作。