原标题:“330新政”成楼市“分水岭”

站在年中的时间节点上回头看,“330新政”对市场走势的影响显著。

2015年上半年,上海楼市在去年的“低温”中起步。第一季度,市场整体供需乏力,表现平淡。而三月底楼市新政的出台,配合多次货币宽松政策的落地迅速改变了市场走势--成交连续上扬、去库存效果显著。

时至今日,“330新政”已经落地近百天。过去的三个月里,上海楼市发生了哪些变化?步入2015年的楼市下半场,市场走势又将如何?

□地产评论员 孟子谅

在刚刚过去的100天里,购房者抢着入市、开发商积极推盘、房价结构性上扬。业内人士普遍认为,市场得以逆转的背后推手,正是“330新政”,它就像一道分水岭,落地前后,上海房地产市场表现可谓迥异。

观望开始“疲劳”

“我从春节后开始看房,当时由于市场不好,想着等楼盘多点折扣再说。但没想到这一等就是4个月,现在每个售楼处人都这么多,你说要是开发商涨价了可怎么办啊。”上周末在松江某楼盘现场,前来看房的陶女士无奈表示。

事实上,近期楼市中类似陶女士这样结束观望、准备积极入市的购房者不在少数。

上海搜房网最新的一份置业心态调查显示,近四成受访者认为未来房价将有所上涨,近六成受访者打算在今年买房,相比今年二月,这两项调查的结果均增加了一成左右。

购房者心态转变明显,但他们的表现却不尽相同,既有像前述陶女士一样对错过入市时机“追悔莫及”的,也有因楼市行情好转而开始“追涨”的。而他们心态的转变,普遍是基于“楼市仍将上行”的判断。

今年6月,笔者在轨交10号线新江湾城站附近看到很多售楼人员聚集在地铁站口,其中写有“市场回暖、保值利器”的纸板格外显眼。其中一名置业顾问表示:“近期来看房的人越来越多,我们就是楼盘销售的''桥头堡'',要争取在第一时间''抢''到客源。”

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,二季度以来楼市的复苏与“330新政”密不可分,但也应该看到,今年以来多次降息降准对楼市也有很大助力。近期,央行再次降息和定向降准,这有望进一步刺激楼市成交。不仅是新房市场,受积极的入市情绪影响,二手房市场的成交量也呈现出明显的上涨趋势。

德佑链家研究部总监陆骑麟表示,今年4月、5月,二手房市场回暖明显,成交套数均超过3万套,这样的“战绩”仅次于2013年3月,在历史上也是“名列前茅”。

房价“跳跃”增长

4月以来,上海新房成交量大幅上涨,楼市行情迅速逆转,而与此同时,供应面积却出现下滑。其中3月以来,每个月上海楼市都出现了20万平方米左右的供应缺口。

对此,上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示,4、5两个月的新建商品住宅供应其实并不少,均超过了100万平方米。之所以会出现短缺,还是需求涨势凶猛的原因。

在成交火热、供不应求的市场背景下,半年来上海楼市的成交均价也在迅速上涨。数据显示,今年3月以来,上海商品住宅成交均价每个月均有“跳跃式”增长,至今年6月,已达34345元/平方米,为历史最高值。

业内人士认为,这主要与成交结构改变有关--高端客群的积极入市拉高了楼市整体的成交均价。

来自上海中原地产研究咨询部的数据显示,今年第二季度以来上海商品住宅的成交结构中,高端楼盘(成交均价5万元/平方米以上)的成交面积占比持续提升,从第一季度每个月都在15%以下,到6月底已经提升到了19%左右。

陆骑麟分析认为,高端市场成交的好转可能会在一定程度上影响开发商的产品思路--热衷于推出中高端产品,这将使上海房价维持在一个较高水平。不过,改善和高端产品的持续表现,也正说明了目前市场的回暖态势。

房企信心恢复

今年初,受去年市场调整的影响,房企的心态普遍较为谨慎,观望情绪浓厚,这一点在今年年初的土地市场上也有所体现。上海中原地产研究咨询部数据显示,今年1-3月,上海经营性用地出让总面积为166.21万平方米,总金额为296.57亿元,平均溢价率为18.67%。

而受市场回暖影响,房企对于市场的信心与日俱增。今年4-6月,在土地出让总面积降至154.79万平方米的情况下,出让总金额却达到了343.78亿元,平均溢价率达43%。

业内人士认为,这与上海的推地策略有一定关系。

德佑链家研究部数据显示,今年上半年上海共计成交了25幅商办类地块,其中有16幅的成交集中在第一季度。“近几年,上海商办类物业供应较大,开发商对于此类地块的态度也持续谨慎,拿地热情不高。”陆骑麟分析称。

对此,卢文曦则认为,两个季度土地市场成交情况迥异,虽然与土地供应有一定关系,但从溢价率的表现可以看出,房企的信心正在迅速恢复。

进入6月,上海先后有杨浦平凉路宅地、大宁上海火车站北广场商办地块等热门土地出让,而虹口江湾镇板块也有十年来的首块宅地出让。现场参与竞拍的房企众多,最终成交价也比较高。

针对此种现象,中国指数研究院执行院长陈晟评论说:“近期土地市场成交火热,而且成交的多是住宅用地,价格高属于合理范围,因为这代表了上海这座城市的经济地位。”

长期利好大于短期刺激 降息有望带来“正能量”

上周末,中国人民银行决定自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准,同时存贷款利率对称降息0.25个百分点。

自去年11月份开始本轮降息周期以来,央行已4次降息,五年以上商业贷款的利率也从6.55%降到了5.4%。

虽然央行降息并不是直接的房地产政策,但降息带来的鼓励消费、降低贷款成本等利好将间接刺激房地产行业。

陆骑麟便表示,从历年的经验来看,每次降息之后,成交量都将会出现10%-20%左右的涨幅。不过随着降息次数的增加,本次降息对楼市的利好作用可能会出现“递减”的情况。

对此,卢文曦表示:“购房成本的下降,是本次降息对购房者的实质性利好。但也应该注意到,这已经是年内的第三次降息,因此对于购房者的心理刺激或不及前几次。”

另一方面,本次降息也有望加快改善开发商的资金状况。

国家统计局发布的数据显示,虽然全国房地产市场在二季度都有所回暖,但今年前5个月,房地产开发企业的到位资金仍然处于负增长的状态。近日发布的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》也显示,2014年上市房企的净负债率均值为88.86%,较2013年上升9.18个百分点,处于近5年来的最高点。

业内人士认为,本次降息后,融资成本、购房成本将会再次降低,而对房地产市场的长期利好也要大于短期内的心理刺激。

更有开发商坦言,“对于本次降息并不意外,降息对经济平稳发展有利,短期内楼市量价不会出现大幅度的上涨。不过马上就是7月''淡季''了,政策利好效应肯定还会有所体现。”