当不赚钱的物业管理行业遇上互联网,会产生什么化学反应?

物业公司彩生活去年6月上市之后,市值迅速超越母公司花样年,资本市场愿意为此买单,这就是最直观的表现。

当然,彩生活打的不是传统物业牌,它向资本市场兜售的是社区里的人与家庭,他们在社区互联网平台上的消费将为公司带来源源不断的利润。

这让物业管理行业眼前一亮。自上世纪80年代第一家物业公司在深圳诞生以来,传统物业管理行业的利润越来越薄,如今很多公司面临亏损困局。而彩生活提供了一种新的盈利模式。

很快,东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业等物业公司陆续登陆新三板上市,万科、中海、绿城等一批知名房企也计划将物业公司分拆上市。如果不出意外,中海物业将是继彩生活之后国内第二家实现分拆上市的物业公司,登陆资本市场的前期准备动作已经展开。

毋庸置疑,物业管理行业的互联网+风口已经来临,稍微大一点的物业公司都想成为风口上的“猪”。但如何切切实实地转型,仍然是摆在各个物业公司面前的难题。

传统物业亏损难题

不断上升的人工成本,让传统物业管理公司直接面临生存问题。

一位不愿透露姓名的物业管理行业人士告诉《第一财经日报》记者,传统物业管理行业是劳动密集型行业,人工成本在总成本的占比高达60%~70%。

过去三十多年,物业管理行业并没有做出太多改变和进步,仍然停留在“农耕”时代,完全靠劳动力、靠手工作业。

现实是残酷的。伴随着经济发展和人口红利的消失,中国的劳动力成本逐年水涨船高。

彩生活CEO唐学斌直言,中国的劳动力成本每年大概以15%在增长,这个增长是来自于政府对最低工资标准的提高,而最低工资标准是精准打击物业管理这个行业的。因为物业管理行业的保安员、清洁工都是受最低工资标准调节的。所以物业行业每年要承受一个巨大的成本的增长。

成本上升的同时,传统物业的收入却在原地踏步,盈利空间被进一步压缩,行业出现普遍性亏损。

上述物业管理行业人士表示,他所在的物业项目的物业管理费多年未涨。

在这种状态下,物业公司很难做出一些需要大笔支出的创新、研发。

一些企业被迫裁员,进而陷入了一种“利润降低—裁员—降低服务质量—利润降低”的恶性循环。

不仅如此,物业公司还面临基层员工流失率高、招聘难的问题。

某知名开发商物业公司相关人士告诉《第一财经日报》,他所在项目的基层员工离职率达40%,这还算好的,整个公司的离职率目标是控制在70%以下。

高流失率不仅难以保障稳定的服务质量,更是对企业培训成本的巨大浪费。

物业互联网+的商业价值

在业界看来,应对亏损的有效对策不是缩编减员、降低服务标准,而是利用互联网技术进行节流、开源。

以彩生活和万科物业为代表的物业巨头率先对传统物业管理进行技术升级,降低用工数量,提升传统物业服务的盈利空间。

彩生活通过互联网、自动化、智能化技术大幅降低了用工数量。据了解,整个物业管理行业的平均百万平方米的劳动用户数大概是200人,彩生活只有109人。

万科物业研发的“睿服务”系统,实现了所有项目、设备、员工、业主的互联互通。从无人值守的大门,到对所有物业设备的实时监控、报警、自动派单,再到对业主问题的O2O快速处理,万科物业已经构建了一套高效的基础物业服务系统。

但对于大部分中小物业公司来说,他们缺乏足够的财力、技术,购买成熟的解决方案或者与解决方案的提供者联盟,成为最佳的选择。

这也是彩生活能够在过去几年中快速扩张的主要原因。现在,万科物业也打着同样的算盘,准备跳出万科体系,全面走向市场化。

节流的同时,物业管理行业也在拓展服务界限,进行开源。

目前,行业形成了一种共识——传统物业管理服务只是基础,要从对物业的服务拓展到对人的服务,为社区业主提供增值服务。

唐学斌认为,社区住户需求是需要挖掘的,设计电器修理、家政卫生、养老托幼、房屋租售、缴费理财等多方面,但物业管理企业不应走“全能选手”之路,而是利用现代信息技术搭建社区服务平台,集成多家服务供应商,通过流量变现分成获取稳定收益,不仅可集中力量做好主业,也能缓解经营压力,改善居住品质。

彩生活也是最早扛起社区O2O大旗的物业公司,其增值服务正在快速落地,如E维修、E理财、社区电商等。去年,彩生活的增值服务营收已占16.8%。

一些中小物业公司开始抱团学习彩生活模式进行转型。5月26日,由老牌物业公司长城物业带头成立的物业企业联盟“一应云”在深圳成立,该平台聚合了国内超过60家的物业公司,其目的是抱团取暖,学习彩生活模式,以免于被收购。

“彩生活、各大开发商物业公司的转型路径都差不多,未来的盈利模式无非是基础物业服务+增值服务。”某开发商物业人士对记者说。

辉立证券分析师陈耕也认为,“物业管理+增值服务”应该是包括彩生活在内的新玩家的基础模式,物业管理增强黏性和现在的利润基础,增值服务提供O2O业务和未来的持续性利润。在未来几年内,市场的主要玩家均可以提供优质的基础物业服务,真正形成差异的是后端的增值服务。

关于市场格局,陈耕表示,未来几年管理面积超过10亿平方米的3~5家大型物业公司将主导中高端物业管理市场。