在豪宅项目扎堆入市之后,豪宅市场迎来收获季节。统计显示,今年上半年北京上海等地单价10万元以上豪宅成交“爆棚”,6月单月成交量更是创年内单月新高,不过值得注意的是,高端项目的销售业绩噌噌上升时,真金白银的回款情况却并不十分如意。据了解,部分高端项目的销售业绩遭遇股市等投资渠道的“截和”,回款难度增加、回款速度也明显放缓。

豪宅成交爆棚

在豪宅项目扎堆入市之后,豪宅市场迎来收获季节。据中原地产研究部统计数据显示:今年以来,北京豪宅市场单价在10万元/平方米以上的豪宅成交爆发,整体签约套数已经达到了133套,即使剔除盘古大观1月集中签约的96套,年内也达到了37套的历史最高纪录。

从6月单月来看,截至29日,北京10万元/平方米以上豪宅成交明显上涨,单月累计签约已经达到了12套,成为今年全年成交最高的月份(剔除1月盘古大观集中成交)。6月合计签约均价为11.79万元/平方米。从套均总价来看,截至目前,北京年内单套总价在2000万元以上的豪宅,签约已经超过360套,而这一数据在去年同期合计签约仅有201套。

中原地产统计,2015-2016年初北京预期上市能够销售的新单价在10万元/平方米以上项目接近15个,再加上目前已经有的单价在10万元/平方米以上项目大约在10个,整体看,待售的10万元以上豪宅项目数量已经达到2000套以上。

持续的新增供应以及长期积累的市场需求,未来这种成交格局还将会继续上演。中原地产首席分析师张大伟预计,今年全年北京10万元/平方米以上项目签约有望达到200套的“爆棚量”。

同样迎来成交“爆棚”的还有上海豪宅。同策咨询研究部数据显示,今年上半年,上海市单价10万元/平方米以上豪宅累计成交194套,其中公寓139套,别墅55套。而2014年同期天价豪宅成交套数仅为57套,其中公寓31套,别墅26套。今年上海天价豪宅成交套数出现大幅上涨的现象,已经达到历年同期豪宅成交套数总量的新高。

回款难度增大

虽然豪宅市场整体成交“喜人”,不过,对于部分项目来说却“喜”不起来。在新的投资环境下,这些豪宅回款的速度正在明显放慢。

“不少客户交了定金定下了一套房子,但是会拖很长一段时间交之后的款项,这让我们的回款速度被严重放缓,成交周期会拉得比较长。”北京北部某在售豪宅项目营销负责人近日告诉记者,出现这种情况的原因一方面是目前市场上可选择的项目较多,豪宅之间的竞争比较激烈,客户的选择面较大;另一方面也是更重要的原因是,在其他投资渠道譬如股市相对较好的情况下,买家会把钱投入到非房产渠道中去。

“面对这种客户,我们只能催缴,但是又不敢催得太狠,本来客户就不多,如果因为催款导致客户退房,最终受损失的还是我们自己。”上述负责人不无郁闷地表示,除了被动等待,别无办法。

北京东部某豪宅营销人士也有同样的烦恼:“不少客户都说自己的钱在股市或者其他地方还没有抽出来,希望能过些时间再缴纳余款。”

即便是已经签约的豪宅项目,也仍然存在买家拖欠房款的现象。上述人士告诉记者,通常情况下,豪宅买家在付款达到一定比例之后就可以签约。在楼市不好的时候,这种拖欠情况会更加加剧。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,对于豪宅购房客群来说,资金的流动性很重要,他们就算有几千万流动资金,也不会全放在固定资产上,而是会把钱投资到其他领域,扩大收益。股市好的时候,豪宅客群会把资金更多地用于这种流通性强、升值快的投资途径;但就算股市不好的时候,豪宅客群也会有诸多投资渠道可选,并不会把资金固化到房产上,期房阶段会通过拖延付款的方式,拿到产权证后会抵押变现。

易居智库研究总监严跃进也告诉记者,豪宅置业的私密性和私交等特点,并不会太刻意催促此类客户缴纳房款。而此类豪宅投资者也会尽量拖延,因为其没有太明确的自居需求,而是一种很强烈的投资意愿。当其还有其他好的投资渠道时,会暂时延缓缴纳此类购房款。

除此之外,在北京严格的限购背景之下,豪宅购买者大部分都面临着非常大的资格问题,这也会使得豪宅签约周期非常长,最长的甚至会长达一年以上。

凸显买方市场

上述受访人士均表示,在面对这种局面时,开发商其实并没有太好的办法,豪宅市场是典型的买方市场,越高端的项目越是这样,反而一些面向改善型客群的入门级豪宅,回款速度更快一点。

“这种现象在目前有所增加,”严跃进表示,虽然现在楼市表现较好,但不少房企希望在上半年加速回笼资金,所以对回款要求较为迫切,“这说明豪宅置业者占据相当的行业优势。”

豪宅购买者的买方市场优势,还体现在豪宅的最终成交价格上。

豪宅是一种特殊的商品房,豪宅的签约均价并不一定完全体现在签约上。很多豪宅的业主大部分都有一定的社会地位,这种情况下,很多人情、交易其实是在签约以外体现的。因此,不少豪宅项目的最终签约价格往往要低于其预售价格。