已执行9年的“90/70”政策正在从全国性楼市调控中逐步退出。继南京、杭州、天津、四川等多地在去年修正或取消该政策后,我市也将于近日正式取消“90/70”政策,全面放开商品住房套型建筑面积比例限制,以满足市场多层次居住需求。

◆背景

为遏制高房价而限制套型

2006年,为调控楼市过快上涨,建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,俗称“国六条”。其中就新建住房结构比例作出规定:自2006年6月1日起,新建商品住房套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。简称为“90/70”政策。“90/70”政策出台核心目的在于遏制高房价,调控住房结构,加大中小套型比例,对房地产市场的供应结构进行调整和规范,从而保障房地产住宅产品更加合理,让更多的人能够买上房子。这一政策对房地产市场结构的改变起到了不小的作用,刚需小户型房源数量在楼市存量中整体攀升。自2007年开始,岛城商品住宅供应中90平米以下产品已占到了市场总供量的50%以上,如果再加上历年供应的保障房,足以超过当年住宅总供应的70%。

不过记者在采访中了解到,这一以降低购房总价、支持刚需购房为初衷的政策,出台后不久便在不少城市中被房地产开发商、地方相关部门合力“规避”,并未得到彻底落实。从执行的“名存实亡”到多地“公开取消”,“90/70”政策的退出正折射着近年来楼市结构的调整,以及“去行政化”调控思路的转变。

◆问题

催生了一批“一房N证”

多位房地产人士向记者透露,其实“90/70”政策在很多地方早已形同虚设。有些开发商通过变相“篡改”,催生了一批“一房N证”的新建商品房,即一套房子两个或多个产权证。在限购政策出台之前,很多二三线城市中,类似两套60平米组合成一套120平米的房子的现象比较普遍。比较极端的例子是,2007年温州一别墅楼盘为保证在“90/70”政策下通过审批,将一套600多平米的别墅分割成8套,用连廊、花架、车库等进行连接。

还有的开发企业为了应对“90/70”政策对户型面积的严格限制,早在委托建筑设计公司做方案时就做了“两手准备”,比如要求房子还是按大户型设计,但其中要设计分隔墙(今后可以随时打开),这样变“两套”,就可达到“90/70”政策的报批、报建要求。对于开发商来说,中大户型利润更高。

业内人士分析,开发商一房多证有一定政策风险,而购房者购买这样的房子在贷款、转让时会有不少麻烦,买卖过程中也多存在隐瞒、欺骗等诸多问题。

◆现状

多地公开取消“90/70”限制

自2014年以来,业内对于“90/70”政策取消的呼声日益增多,一些地方已公开出台新政修正或取消这一调控政策。

2014年2月,南京出台住宅用地“90/50”政策,明确规定在商品房用地出让时,90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。

杭州也在去年7月对这一政策进行了“口头调整”。据杭州市国土资源局相关部门人士介绍,从去年7月份开始,杭州新挂牌的土地不再对产品户型的套型建筑面积进行限定。

更为直接的是天津。去年10月17日,天津在明确取消房地产限购的同时,宣布调整“90平方米以下户型占70%以上”等限制性规定,至此天津“90/70”政策公开取消。

今年年初,四川省宣布对地方政府住房消费政策进行集中清理,全面取消包括限购、限价、“90/70”等在内的行政干预政策,并表示鼓励开发企业根据区域城市功能定位和市场需求设计适销对路的产品。

◆原因

房地产市场回归市场化

如果说之前“90/70”政策的“名存实亡”更多源于开发商自身的“逐利”,那么如今多地公开取消该政策,则是基于近两年房地产市场形势的变化。

“房地产市场需求改变,‘90/70’政策已失去了继续存在的必要性。”科威不动产青岛区域总经理孙杰指出,2013年、2014年一些二三线城市产业萎靡、人口红利丧失,区域房地产市场以中产阶层的改善型消费为主,中小户型房源需求已大幅下滑。“‘90/70’政策成为了制约二三线城市楼市供需结构合理化的不合理政策。”而从今年房地产“去行政化”调控思路来看,无论是限购的取消,还是限贷的放宽,均在一定程度上刺激着改善性住房需求的释放。“居民有居住条件改善的需求,这是历史的大趋势。”孙杰说。

“明确取消‘90/70’政策,是政府的一种勇气。”在青岛市房地产经理人俱乐部副秘书长龙江看来,过去有很多房地产政策在被发现不符合实际的情况下,既不执行也不废除,这并不利于市场的平稳规范运行。

“针对当前的楼市现状,取消套型比例限制,是为了贯彻落实国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求,充分发挥市场在资源配置中的决定作用和更好地发挥政府作用。同时这也意味着房地产市场将进一步回归市场化,未来的市场供应将由需求决定。”我市国土资源和房屋管理局副局长付荣云指出,我市近日将出台的《关于优化市场环境促进房地产市场平稳健康发展的意见》明确指出,为优化住房供应套型结构,全面放开商品住房套型建筑面积比例限制,满足市场多层次居住需求,对房地产开发企业申报的商品房预售价格实行弹性掌握,不再进行预售价格管理。

·新闻内存·

上半年楼市“量增价稳”

为支持居民住房消费,促进房地产市场平稳、健康持续发展,自去年下半年以来,国家和省、市出台多个文件,制定了多项政策。主要包括降低二套房首付等个人住房贷款优惠政策、营业税免征期限由5年调整为2年以及今年以来央行两次降息等。从土地、建设,到信贷、税收,与房地产市场多个环节相关的政策出台。我市也积极应对,采取了多项措施。

自2014年9月1日起全面取消限购政策,并全面落实国家信贷和税收新政。各商业银行等金融机构积极落实国家信贷政策,执行首套房贷款优惠利率、降低二套房首付等,税务部门及时调整免税政策,有效促进住房消费。

2014年9月22日,多部门联合下发《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》,在住房信贷和税收、土地供应、加快保障性安居工程建设、优化企业发展环境等方面制定了一系列措施。

上半年,我市新建住房和二手住房成交量均有明显增长,特别是3至6月份成交量增幅较大。主要原因是3月底国家相关部委出台二套房首付比例下调、营业税免征期限调整等政策,新政有效释放了部分改善型住房需求,刺激购房者入市,拉升整体成交量。

在各项房地产市场政策的综合作用下,当前我市房地产市场呈现“量增价稳”态势。如6月份,全市新建住房销售1.3万套,同比增长122.96%,环比增长23.33%;二手住房成交5887套,同比增长102.23%,环比增长18.26%。新建住房和二手住房。交量均达到2014年以来的最高水平。