2015年上半年,全国楼市在多轮政策推动下逐渐走出低谷,成交量上涨明显。在各大城市中,北京、上海等重点城市月成交量更是屡创新高。值得关注的是,楼市回暖的热潮中,北京豪宅产品表现尤其抢眼,特别是昔日各大高价地项目纷纷入市并持续热销,让2015“豪宅元年”热闹非常。

利好政策发力楼市走出低谷

从“降低首付”、“调整公积金贷款额度”,到“三次降准降息”,2015年上半年,楼市各项利好政策频现。政策组合拳持续发力,楼市购房需求不断释放,带动2015年上半年的房地产市场逐渐走出低迷。

据伟业我爱我家市场研究院提供的数据显示,2015年上半年,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都等全国8大重点城市楼市交易量普遍走出低谷,尤其是在“330”新政之后,月度交易量屡创新高。

与新房市场相比,二手住宅交易量同比涨幅更加明显。例如在北京,来自链家地产市场研究中心的数据显示,截至6月28日,2015年上半年北京市二手住宅网签量为82319套,较去年同期上升88.6%。

成交量上涨的同时,房价也水涨船高,其中,北上广深一线城市的新房和二手房价格均表现为“稳中上涨”。深圳和上海房价在成交量涨幅较大的同时房价涨幅更加明显,而成交量涨幅相对平稳的北京和广州,房价则相对平稳。对此,链家地产市场研究部李巧玲对中新网房产频道表示,如果市场持续回暖,新房价格还会有上涨空间。

北京豪宅市场成交量创历史新高

在楼市整体量价齐升的背后,豪宅市场表现尤其抢眼,成为楼市一道独特的风景。在北京,各路明星高价楼盘纷纷登场,拟售价格不断创出新高。为此,业内形象地将2015年定义为“豪宅元年”。

来自亚豪机构的数据显示,2015年上半年,北京公寓豪宅市场(成交均价超过6万元/平米)以739套的成交量创下历史新高。分析称,这个创新高的成交量含金量颇高,不仅是因为成交量同比大涨127%,更为可贵的是成交量的增涨是建立在均价上涨的基础上。今年上半年,整体公寓豪宅市场的均价水平为87138元/平米,同比上涨19%。

2015年上半年,截止到6月24日北京豪宅市场成交情况。

提到豪宅,不能不提到影响北京楼市的“地王”项目,万柳地块、农展馆地块以及孙河地块等高价地项目曾经轰动京城,如今这些楼盘已经入市销售。

日前,融创中国北京壹号院举办全球发布会,备受关注的北京农展馆地王项目案名确定并正式亮相。早在去年12月份,融创农展馆地块7号楼51套房源已取得预售许可证,取证住宅的拟售均价为16.5023万元/平米,最高单价达到190821元/平方米。不过,北京壹号院最贵的房子还在后面。据称,项目临湖楼栋的产品价格将达到40万元/平米,这一价格将刷新北京楼盘单价记录。

据记者梳理发现,相继入市的“地王”项目还有孙河地块的中粮瑞府。据北京市住建委网站公布的信息显示,已经取证的包括9个楼栋的48套房源,拟售单价大多在8万元至9万元以上。其中,19#住宅楼报价尤为扎眼,这栋楼的4套房拟售价格超过18万元/平米。同时,6月11日和28日,龙湖西局地块项目西宸原著两批次房源取得预售许可证,所有产品拟售价格超过10万元/平米,最高平均拟售价达到18万元/平米。而在年初入市的万柳书院项目,销售均价达到16.5万元/平米,目前已经实现签约21套。

另据了解,未来北京楼市包括首开琅樾、保利东坝项目、恒大华府、佳兆业广场、骏豪中央公园广场、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目等至少10多个项目,将以超10万每平米的价格陆续入市。

竞争加剧 中长期存去化压力

谈到上半年楼市热销尤其是高端项目的受捧,李巧玲分析称,由于持续不断的利好因素,促使刚需和改善性购房需求积极入市,整体去化率都有明显提升。在高端市场,很多高端项目占据城市稀缺地段,入市后大多表现出热销的现象。

众多豪宅项目入市,必然增加产品竞争压力。此时,开发商该如何打造产品,如何争夺市场有限的高端需求,恐怕还需要做好市场调研并在产品设计上下足功夫。

近日,资料显示,目前北京市场上单价超过10万元/平方米的项目已达20余个,由于部分豪宅需求已提前消耗,后期恐难有对等的需求量来维持现有市场热度。同时,北京市场超级豪宅的集中入市,致使市场竞争进入白热化,项目间的成交量会有较大分化。更为重要的是,豪宅项目鱼贯入市,已使供应已远超市场承载能力,中长期库存去化堪忧。

在李巧玲看来,开发商应该通过提高产品性价比来提高竞争力。不过,在库存去化方面,高端住宅市场与普通住宅市场不同,因为需求相对较少,消化周期也要更长一些。