原标题:购房“窗口期”真的来了吗?

近日,中国指数研究院初步统计显示,2015年上半年,50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米,同比增长25.5%,绝对量创2010年以来同期最高水平。由此,相关分析认为,楼市回暖大势基本确立,“窗口期”已经到来。

但是,持不同观点者则认为,楼市库存量高,房地产企业资金压力加大,大部分城市房价并不会在短期内反弹。房价不反弹,市场就不可能真正回暖,这是由中国消费者的心理所决定的。

事实也是如此,从政策层面来看,取消限购、降息降准、降低首付比例,甚至由财政出钱鼓励购房等,都能被认定为刺激楼市的重要手段,也可以被看作楼市“窗口期”已经来临的标志。但是最不容忽视的,就是相当一部分城市,特别是二三线城市库存量过大的问题。切不要以为只有那些被称作“鬼城”、“空城”的城市才库存量很大,才存在供过于求的问题。实质上,除少数城市之外,多数城市都面临着供大于求的问题,消化库存的压力很大。更重要的,开发商手中还掌握着规模不小的存量土地,加上地方政府为了“土地财政”需要,仍在源源不断地向市场推送土地。如此一来,在库存消化压力很大的情况下,还面临着新增房源的问题。那么,供求不平衡的矛盾也更加尖锐。

不仅如此,受经济下行的影响,居民购房的意愿也没有明显提升。纵然少数地区房价的反弹对购房者增加了一些压力,加上近一段时间股市持续暴跌,可能会让部分股民放弃在股市搏一搏的心理,转向思考购房,但要真正转化成现实购买力,可能还需要一段时间。而即使转化成了现实购买力,更多的也只能消化库存,并无法对整个房地产市场形成有效提振,楼市低迷的格局可能很难改变。

正如有关专家所言,由于北上广深等一线城市在土地供应方面已经日趋紧张,新增房源的难度越来越大,因此房价上涨可能会比较明显。那么,这些城市的楼市将出现复苏的迹象。然而关键在于,一线城市的复苏,是很难传导到二三线城市的,凡是库存量较大的城市,都有可能继续保持低迷的状态。如果效果显现的话,就是消化库存,使库存不再成为楼市复苏的阻碍。

令人担忧的是,凡是库存量大的城市,往往都是流动人口不是很多、产业结构不是很合理的城市。也就是说,消化库存的内在动力不强、能力不够,指望其他城市的复苏带动这些城市,基本没有希望。这也意味着,高库存城市,一方面,只能靠时间去消化,靠居民住房理念的转变去消化;另一方面,政府发展经济的理念要做重大转变,把工作的重点转向发展实体产业上去,提高居民收入水平,吸引更多外来人员,提高居民的购房能力。在此基础上,必须严格控制新增房源。必须要增的,也要以消化库存为前提,切实把库存压缩到市场可承受的范围,避免继续出现高库存下的市场供需矛盾,早日让市场走向平稳有序的轨道。

也正因为如此,不要过度在乎市场“窗口期”有没有到来的问题,而应当更加关注库存的消化情况,并采取强有力的措施,缩短市场供需不平衡的时间。否则,对市场秩序、市场机理、市场活力等都会产生极为不利的影响,并使消费者的恐购心理难以消除。

中国的很多问题,都出在存量上。房地产市场如此,信贷资金如此,财政资金也如此,产业结构仍然如此。如何把存量问题解决好,把存量结构调整好,对经济稳定很重要,对经济步入健康有序轨道更重要。所以,在房地产市场问题上,必须把消化库存当作最重要的一项工作。只有库存消化好了,增量的作用与效率才会最大化。

总之,在一系列政策措施的作用下,房地产市场的环境正在逐步改善,对经济发展的作用也正在逐步恢复。但是,在刚性需求没有得到释放、库存压力仍然很大的情况下,不要对市场寄予太大的期望,更不要像前一段时间的股市一样,失去理智。缓慢恢复、平稳复苏,比大起大落更加有利于市场的稳定与健康。